Как это происходило, описали эксперты аналитического центра «Домклик».
Они констатируют, что популярность IT-ипотеки продолжает расти: если в 2022 г. оформлялось до 500 сделок ежемесячно, то в 2023-м — уже до 2—3 тыс. Доля IT-ипотеки в общем количестве выдач также выросла и достигла 2—3%. Причина бурного роста — последовательное смягчение условий программы.
Аналитики «Домклик» напоминают, что льготная программа IT-ипотеки стартовала в мае 2022 г. для россиян, официально работающих в организации, которая осуществляет деятельность в области информационных технологий и имеет аккредитацию Минцифры России. С тех пор условия программы дважды менялись — в январе и сентябре 2023 г.
В январе прошлого года IT-ипотека стала доступна сотрудникам всех аккредитованных IT-компаний, а не только тех, которые получали налоговые льготы.
Минимальный ежемесячный доход заемщика был снижен с 150 до 120 тыс. руб. в городах-миллионниках (кроме Москвы) и с 100 до 70 тыс. руб. — в остальных населенных пунктах. В доходе стали учитывать совокупную зарплату с основного места работы и места работы по совместительству (также в аккредитованной IT-компании).
Минимальный возраст заемщика снизили с 22 до 18 лет, а максимальный — увеличили с 44 до 50 лет включительно.
Сотрудник теперь должен быть трудоустроен в аккредитованной IT-компании не менее пяти лет, а не весь срок выплаты кредита. Если сотрудник уволится раньше, программа продолжит действовать еще полгода, а не три месяца.
А с сентября 2023 г. к заемщикам до 35 лет включительно не предъявляются требования по минимальному уровню дохода.
Аналитики «Домклик» изучили выданные Сбербанком IT-ипотеки на покупку недвижимости на первичном рынке (на новостройки приходится 75% всех выдач по программе).
С учетом двух расширений программы были рассмотрены портреты заемщиков за три периода: 1) май 2022 г. — январь 2023 г.; 2) февраль — август 2023 г.; 3) сентябрь — декабрь 2023 г.
Были изучены следующие характеристики: распределение по полу, медианный возраст и медианный доход. Также анализировалось изменение характеристик выданной ипотеки: первоначальный взнос, сумма кредита, ежемесячный платеж и срок кредита (медианные показатели).
Кроме того, аналитики изучили распределение IT-кредитов по регионам РФ после финального расширения программы в сентябре 2023 г. Был составлен рейтинг регионов с наибольшей долей IT-кредитов в общем числе сделок по IT-ипотеке в России. Также было рассмотрено изменение доли сделок по региону с начального периода действия программы (май 2022 г. — январь 2023 г.).
Дополнительно эксперты сравнили портреты заемщиков на первичном рынке и рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) после финального расширения программы.
В результате эксперты «Домклик» констатируют, что за полтора года портрет заемщика IT-ипотеки на первичном рынке существенно изменился. Хотя мужчины-заемщики по-прежнему заключают больше сделок, доля женщин увеличилась почти на 10% и достигла 31,1%. Среднестатистический покупатель помолодел с 33 до 32 лет. Смягчение требований по минимальному уровню месячного дохода заемщиков привело к тому, что медианный доход заемщика снизился с 210 до 170 тыс., а сумма кредита — с 8 до 7,7 млн руб. Первоначальный взнос сократился с 3,0 до 2,4 млн руб., а ежемесячный платеж — с 47,6 до 42,3 тыс. руб. Кроме того, медианный срок кредита вырос на четыре года и достиг 27 лет.
Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка, отмечает: «Поэтапное смягчение условий по IT-ипотеке позволило кратно увеличить число заемщиков по программе. Если до первого расширения ежемесячное количество выдач не превышало 500 штук, то с февраля 2023 г. уровень спроса почти ни разу не опускался ниже 1000 штук. А после второго расширения программы число сделок стабильно держалось на уровне 2,5—3 тыс. штук в месяц.
Более того, изменение требований к заемщикам позволило привлечь новые категории специалистов. Мы отмечаем значительное увеличение доли женщин-заемщиков, а также приток молодежи».
После того как в сентябре 2023 г. был отменен минимальный уровень дохода для граждан до 35 лет, наибольшее количество выдач IT-ипотеки все так же приходилось на Москву: в сентябре — декабре 2023 г. жители столицы получили 22,6% всех IT-ипотек на первичном рынке. В топ-3 вошли Санкт-Петербург (12,1%) и Московская область (7,6%).
Авторам исследования примечательно, что за все время действия IT-ипотеки доля выдач по этой программе больше всего уменьшилась в Московской области — на 2,6 процентных пункта. Спад также наблюдался в Новосибирской области (–1,3 п.п.) и Москве (–0,6 п.п.).
В остальных регионах из топ-10 доля IT-ипотеки, наоборот, выросла — больше всего в Санкт-Петербурге (+1,9 п.п.), Республике Башкортостан (+1,1 п.п.) и Самарской области (+1 п.п.).
Исследование также показало, что снятие требования к молодым заемщикам (до 35 лет включительно) по минимальному уровню дохода позволило поддержать специалистов в регионах. Так, доля первичной недвижимости, приобретенной в IT-ипотеку за пределами Москвы, достигла 77,4% (+4,5 п.п. по сравнению с февралем — августом 2023 г.). Лидерами роста стали Санкт-Петербург (+1,3%), Ленинградская (+0,8%) и Московская (+0,7%) области, Краснодарский край (+0,7%), Самарская (+0,6%) и Воронежская (+0,6%) области.
Сравнение рынков новостроек и индивидуального строительства позволило экспертам «Домклик» выделить несколько отличий.
На первичном рынке представлено существенно больше женщин-заемщиков, чем на рынке ИЖС. После второго расширения IT-ипотеки доля кредитов, выданных женщинам, достигла 31,1% в сегменте новостроек и 24,9% — на рынке ИЖС.
IT-ипотеку на первичном рынке берут более молодые покупатели. На рынке новостроек медианный возраст сократился (до 32 лет), тогда как на рынке ИЖС он остался на уровне 35 лет.
Покупатели новостроек менее состоятельны, чем заемщики на рынке ИЖС. В конце 2023 г. медианный доход составил 170 тыс. руб. на первичном рынке и 200 тыс. — на рынке ИЖС.
Заемщики IT-ипотеки на первичном рынке оформляют ипотеку на более скромную сумму, чем на рынке индивидуального строительства. Если на рынке новостроек медианная сумма кредита составляет 7,7 млн руб., то на рынке ИЖС — 8,6 млн.
Ежемесячный платеж в сегменте ИЖС (49,4 тыс. руб.) также превышает выплаты на первичном рынке (42,3 тыс.).
Первоначальный взнос несколько выше на рынке новостроек (2,4 млн руб. по сравнению с 2,2 млн на рынке ИЖС), однако значение параметра на первичном рынке существенно снизилось за полтора года — на 600 тыс. руб.
На первичном рынке зафиксированы более длительные сроки выплаты IT-ипотеки. Так, заемщики, которые приобрели новостройку, выплачивают ипотеку 27 лет, а не 25, как на рынке ИЖС, показало исследование «Домклик».