1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 3714

При переоценке земли кадастровую стоимость использовать нельзя

Предприятие находится на упрощенной системе налогообложения (объект — «доходы»). Был приобретен земельный участок за 47 млн руб. Кадастровая стоимость участка 14 млн руб. Он уже зарегистрирован и поставлен на учет как основное средство по цене приобретения. Возможно ли сейчас провести его переоценку до кадастровой стоимости с целью уменьшения общей стоимости основных средств предприятия?

Провести переоценку земельного участка до его кадастровой стоимости вы не можете. Поясним. 

Организации, применяющие УСН, ведут учет основных средств и нематериальных активов в порядке, предусмотренном законодательством РФ о бухгалтерском учете (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»). То есть они должны соблюдать положения ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утверждено приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н). В нем сказано, что основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). При этом первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат на их приобретение (п. 8 ПБУ 6/01). Следовательно, вы абсолютно правильно поставили на учет земельный участок по цене приобретения.

После принятия объекта основных средств к учету его первоначальная стоимость не меняется, за исключением случаев его достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки (п. 14 ПБУ 6/01). Переоценка основных средств является не обязанностью, а правом организации. Если организация приняла решение о переоценке, в дальнейшем она должна проводить ее регулярно, чтобы стоимость основных средств, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости (п. 15 ПБУ 6/01). Цель переоценки — определение реальной стоимости объектов основных средств. Она проводится путем приведения первоначальной стоимости объектов основных средств в соответствие с их рыночными ценами на дату переоценки (п. 41 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н).

Рыночная стоимость земельного участка определяется на основании положений Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (п. 1 ст .66 ЗК РФ). Под ней понимается наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ). Рыночная стоимость устанавливается оценщиком.

В отличие от рыночной, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки (п. 2 ст. 66 ЗК РФ, ст. 3 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ). Такая оценка осуществляется по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет (ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ). Кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения, определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, и в иных случаях, установленных законодательством (п. 5 ст. 65 ЗК РФ).

Заметим, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 ЗК РФ). Но это не значит, что при проведении переоценки в качестве рыночной цены можно использовать такую кадастровую стоимость. Дело в том, что она будет соответствовать рыночной только на момент проведения кадастровой оценки. Переоценка же основных средств проводится по состоянию на 31 декабря текущего года (п. 15 ПБУ 6/01). Поэтому при ее проведении нужно определить рыночную стоимость земельного участка именно на эту дату.