1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 6882

Когда аренда — крупная сделка

Может ли договор аренды недвижимого имущества быть признан крупной сделкой и в каких случаях?

Под крупной сделкой в законодательстве понимается одна или несколько взаимосвязанных сделок, касающихся приобретения, отчуждения или возможности отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 78 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и п. 1 ст. 46 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Какие сделки могут быть крупными

В законе прямо названы четыре гражданско-правовые сделки, которые могут быть крупными: заем, кредит, залог и поручительство. Крупными не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.10.2007 № Ф04-6708/2007(38634-А03-30)).

Пленум ВАС РФ в постановлении от 18.11.2003 № 19 отметил, что данный перечень не исчерпывающий. Поэтому при соответствующей сумме сделки к крупным могут относиться договоры об уступке требования, переводе долга, внесении вклада в уставный капитал другого хозяйственного общества в счет оплаты акций (доли), а также иные сделки, в результате заключения которых возникает возможность отчуждения имущества общества (абз. 2 п. 30).

Отчуждение имущества

Обычно под отчуждением подразумевается переход права собственности. Однако по договору аренды право собственности переходит не в полном объеме. Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Как видно, право распоряжения имуществом по договору аренды не переходит.

Тем не менее, как показывает судебная практика, если договор аренды предусматривает право выкупа арендатором арендуемого имущества (п. 1 ст. 624 ГК РФ), такая сделка может признаваться крупной (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23.04.2002 № 49/8 и Поволжского округа от 15.05.2009 № А06-4165/2008).

Это подтверждается и позицией тех судов, которые под отчуждением понимают переход права собственности. Они исключают возможность признать крупной сделкой договор аренды без права выкупа (постановления ФАС Северо-Западного округа от 30.10.2007 № А56-1764/2007 и Северо-Кавказского округа от 14.03.2006 № Ф08-664/2006).

Вместе с тем Президиум ВАС РФ еще в 2002 г. озвучивал несколько иную позицию. С учетом срока аренды и стоимости передаваемого в аренду имущества он признал крупной сделкой договор аренды без права выкупа, поскольку в результате его исполнения фактически была прекращена производственная деятельность компании (п. 40 информационного письма от 11.01.2002 № 66). Аналогичные выводы сделаны в постановлениях ФАС Центрального округа от 01.08.2007 № А09-1053/07-2, от 16.09.2008 № А14-13452-2007/406/29 и Московского округа от 02.08.2005 № КГ-А40/6734-05-П-2.

Арендная плата тоже имущество

Существует и такая точка зрения. Поскольку деньги являются имуществом (ст. 128 ГК РФ), арендодатель приобретает, а арендатор отчуждает имущество в виде денежных средств (постановления ФАС Дальневосточного округа от 04.03.2010 № Ф03-1082/2010 и Московского округа от 05.05.2009 № КГ-А40/3797-09-П). Если при этом размер арендной платы составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов арендодателя или арендатора, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, то договор аренды имущества без права выкупа может являться для общества крупной сделкой (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.08.2008 № А33-13422/07-Ф02-3962/08).

Возникает вопрос: за какой период сопоставлять размер арендной платы с балансовой стоимостью активов общества?

Разъяснений по этому поводу нет. Иногда предлагается сопоставлять с балансовой стоимостью активов общую сумму арендной платы за весь срок действия договора или за год (на последнюю отчетную дату), если срок аренды в договоре не определен.

Чтобы избежать рисков оспаривания сделки, рекомендуем закреплять в уставе положение о том, что на договоры аренды распространяется установленный порядок одобрения крупных сделок.