1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 4624

Средство защиты от соседских побоев

Сегодня многие личные земельные участки имеют ограничения и могут быть использованы другими лицами. Например, когда доступ к их участкам возможен только через проход-проезд по вашей земле или когда собственник пользуется водопроводом (газопроводом, канализацией, другими объектами инфраструктуры), расположенным на соседнем участке. Это доставляет неудобства и порой приводит к стычкам между соседями с применением подручных средств обороны и нападения.

Право или его ограничение

Как быть, если в один прекрасный день вместо привычной калитки вы обнаружили высокий глухой забор?

Нужно требовать от соседа установления сервитута, то есть права ограниченного пользования чужим земельным участком на бесплатной или платной основе.

Данное право может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Об этом говорится в п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ.

Следует отметить, что сервитут может быть установлен в интересах не только собственника участка, но и лица, которому он предоставлен на праве постоянного пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Это установлено в п. 4 ст. 274 Гражданского кодекса РФ. Между тем временный пользователь или арендатор участка такого требования предъявить не может.

Но не стоит рассматривать сервитут как возможность использовать чужой участок по своему усмотрению. На то он и назван ограниченным правом, что его осуществление должно быть наименее обременительным для соседей (п. 5 ст. 23 Земельного кодекса РФ) и исходя из судебной практики устанавливается только в том случае, когда без этого обойтись действительно невозможно. Например, когда у вас нет иной возможности попасть на свой участок или нет своего водоснабжения.

Собственно обременение, как рассказала «ЭЖ» адвокат адвокатской конторы № 119 МКА г. Москвы Светлана Жмурко, не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 2 ст. 274 ГК РФ).

Сервитут при купле-продаже

Собственники земельных участков оформлять сервитуты на своих территориях не торопятся, считая, что это снижает рыночную стоимость земли. А лица, в чьих интересах должен быть установлен сервитут, тем более не спешат его оформлять, пользуясь благами чужого участка бесплатно.

Тем не менее сделки купли-продажи с подобными участками совершаются точно так же, как и с участками без обременения. Дело в том, что сервитут не признается самостоятельным вещным правом, не может быть предметом купли-продажи, залога и не передается каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения эксплуатации которого установлен сервитут. Об этом «ЭЖ» рассказала начальник землеустроительного отдела научно-производственной компании «ИнвестГеоПроект» Ольга Корнева. Иногда закон прямо указывает на возможность установления сервитута в том или другом случае.

Так, при продаже земельного участка без расположенного на нем здания или сооружения, если в договоре купли-продажи условия пользования соответствующей частью земельного участка не определены, продавец сохраняет за собой право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Основанием служит ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Исходя из сказанного, при продаже участка, для нужд которого был установлен сервитут, учитывается только стоимость самой земли. А если продается участок, обремененный сервитутом, то он переходит к новому собственнику вместе с обременением, пояснила О. Корнева.

Более того, зарегистрированный сервитут может обезопасить не только продавца, но и покупателя от взаимных претензий и стать гарантией прозрачности сделки: покупатель получает полное представление о качестве приобретаемой земли, а продавец ограждает себя от возможных судебных исков.

Неоформленный сервитут может привести к плачевным последствиям. К примеру, при строительстве дома вы заденете уже имеющиеся коммуникации, что повлечет создание аварийной ситуации, или если все обойдется и стройка будет завершена, Ростехнадзор может инициировать снос постройки в случае ее нахождения в охранной зоне газопровода и др. В общем участок, имеющий обременение, не закрепленное сервитутом, равносилен коту в мешке. Ведь обременение уже существует де-факто и является неотъемлемой частью характеристики данной земли.

В подобных ситуациях претензии пострадавшего всегда обращаются к продавцу участка. Но если им окажется обычный гражданин, который попросту не знал об обременении, поскольку не обладал всеми возможностями получить исчерпывающую информацию, суд может посчитать его добросовестным продавцом. Тогда все бремя ответственности ляжет на нового собственника земельного участка.

Что дает сервитут

Сервитут не только не ущемляет права собственников обремененных участков, но даже выгоден для них. Он может защитить от незаконных посягательств на частные владения, так как в соглашении об установлении сервитута может быть оговорено, в каких случаях соответствующая организация может приехать и получить доступ к линейным объектам (газопроводу, водопроводу, линиям связи и другим коммуникациям), например только в случае аварии, а не просто, когда захочется.

Кроме того сервитут может оговаривать пределы предполагаемой застройки, временные рамки хранения на участке строительных материалов и др. В соглашении можно отразить и обязанности лица, в интересах которого устанавливается сервитут (например, рекультивация участка после проведенных работ в установленной срок), и ответственность за нарушение обязательств.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, может потребовать плату за пользование его землей и компенсацию убытков. Тем не менее основанием для всех этих требований может быть только оформленный сервитут, а не устное соглашение между сторонами.

Регистрация права

Сервитут, как любая сделка с недвижимостью, оформляется в регистрационной палате. Сведения о нем отражаются в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в кадастровом плане участка.

Для регистрации земельного сервитута необходимо представить пакет документов. Это заявление собственника о государственной регистрации сервитута или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у него соглашения о сервитуте, документ, удостоверяющий личность, договор (соглашение) об установлении сервитута со всеми действующими дополнениями и изменениями, подлинник кадастрового плана земельного участка, копия документа об оплате государственной регистрации сервитута с предъявлением подлинника (оплату осуществляет одна из сторон договора об установлении сервитута по соглашению), копия вступившего в законную силу решения суда об установлении сервитута, заверенная органом, выдавшим документ (в двух экземплярах), если сервитут был установлен через суд.

Договор об установлении сервитута должен содержать наименование и содержание сервитута, площадь участка, на которую распространяется сервитут, адреса местонахождения и реквизиты сторон, размер и условия платы за пользование сервитутом (если установлены), срок сервитута (если установлен).

Земельный сервитут может быть прекращен по требованию собственника обремененного участка в случае отпадения оснований, по которым он был установлен, или при невозможности использовать земельный участок по назначению. На это указано в ст. 276 Гражданского кодекса РФ.

Проезд обеспечил суд

Бывает, что в судебном порядке сервитут устанавливается не для одного частного лица, а для целого садового товарищества.

Адвокат С. Жмурко рассказала «ЭЖ» историю из судебной практики, когда одно садовое некоммерческое товарищество (далее — СНТ-1) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к соседнему товариществу (далее — СНТ-2) для прохода и проезда через земельный участок, принадлежащий СНТ-2, по фактически существующей дороге.

Из положений п. 4 ст. 14 Федерального закона от 15.04.98 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» следует, что садоводческое некоммерческое товарищество вправе обращаться с требованием об установлении сервитута, поскольку владеет землями общего пользования, которые предоставляются ему как юридическому лицу в собственность либо на ином вещном праве.

В обоснование своего иска СНТ-1 ссылалось на то, что в начале 90-х гг. органом местного самоуправления ему был выделен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок. Этот земельный участок с одной стороны граничил с лесом, с другой — с СНТ-2. Проезда к шоссе в виде отдельной дороги выделено не было. Территория ответчика непосредственно примыкала к шоссе.

После выделения земельных участков под СНТ-1 и СНТ-2 его членами за свой счет была проложена дорога от шоссе по территории СНТ-2 до СНТ-1. Садоводы обоих товариществ ею пользовались на протяжении 15 лет. Однако начиная с 2006 г. СНТ-2 начало чинить препятствия в пользовании дорогой членам СНТ-1, была даже попытка установить заграждение.

Арбитражный суд установил сервитут для прохода и проезда членам СНТ-1 через земельный участок СНТ-2 по фактически существующей дороге, а также обязал СНТ-2 не препятствовать проходу и проезду членов СНТ-1 к своим участкам. Суд уделил особое внимание тому факту, что иной дороги, кроме как через территорию СНТ-2, нет и провести ее практически невозможно.

Не согласившись с решением суда, представитель СНТ-2 обратился с апелляционной жалобой, но апелляционный суд оставил ее без удовлетворения.

Из-за возникающих судебных споров собственники начинают осознавать необходимость установления сервитутов. Но пока это не носит массового характера, скорее жизненная необходимость. Собственники решаются оформить сервитут, лишь когда договориться устно уже не получается.