1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 12328

Организация купила квартиру...

Квартира – это особенная единица учета. Во-первых, она является объектом недвижимости. Значит, нужно принимать во внимание все тонкости учета и налогообложения, характерные для сделок с такими объектами. Во-вторых, это жилое помещение. В данной статье рассматривается ситуация, связанная с приобретением и дальнейшим использованием квартиры организацией.

 

СИТУАЦИЯ

Предприятие планирует развивать свою деятельность в другом городе. Там была приобретена квартира. Предполагается, что она будет использоваться либо для проживания сотрудников, командированных фирмой в этот город, либо в ней будет постоянно жить сотрудник, который займется организацией бизнеса в этом регионе.

Можно ли принять к учету квартиру в качестве основного средства до государственной регистрации права собственности?

Какие налоги нужно платить в случае, если квартира будет передана во временное пользование (бесплатно) сотруднику организации?

Как учитывать затраты на содержание квартиры, если в ней будут останавливаться командированные сотрудники?

 

ТОВАР ИЛИ ОСНОВНОЕ СРЕДСТВО?

Квартира является объектом недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Поэтому договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Отсутствие регистрации такого договора влечет его недействительность.

Обратите внимание, что квартира относится к жилым помещениям. А ст. 288 ГК РФ устанавливает, что жилое помещение может использоваться собственником только в соответствии с его назначением, то есть для проживания граждан.

Если организация собирается разместить в данной квартире офис или перепрофилировать ее под магазин, то ей придется перевести это помещение в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

B зависимости от рода деятельности организации купленная квартира может быть либо основным средством, либо товаром.

Основным средством квартира является в том случае, если она приобретена для извлечения прибыли (сдачи внаем) или для нужд управления. Если же она изначально приобреталась для продажи, то и учитывать ее нужно в качестве товара. При исчислении налога на имущество у организации могут возникнуть вопросы, если сделка по купле-продаже квартиры носит разовый характер. В таких случаях налогоплательщику можно порекомендовать заранее документально подтвердить цель приобретения квартиры. Например, уже на момент приобретения квартиры можно заключить предварительный договор на ее реализацию с физическим лицом или с риэлтерской организацией. Необходимо отметить, что если приобретенная с целью продажи квартира временно сдана внаем, то ее необходимо перевести в состав основных средств и начислить налог на имущество.

 

КОГДА СТАВИТЬ КВАРТИРУ НА УЧЕТ?

Нужно отметить, что если квартира приобретается исключительно с целью получения дохода от предоставления ее во временное пользование, то для ее учета следует использовать счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Объекты, учтенные на этом счете, подлежат обложению налогом на имущество (Письмо Минфина России от 08.02.2006 № 03-06-01-02/05).

В других случаях (например, при покупке квартиры для проживания своих работников или для управленческих нужд) квартиру учитывают на счете 01. Квартиры принимаются к учету по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). Первоначальная стоимость определяется как сумма расходов на приобретение, сооружение, изготовление и доведение квартиры до состояния, в котором она пригодна для использования (п. 8 ПБУ 6/01).

Возникает вопрос: в какой момент ставить на учет квартиру в качестве основного средства?

Интересное разъяснение по вопросу постановки на учет объектов недвижимости содержится в Письме Минфина России от 06.09.2006 № 03-06-01-02/35.

По мнению Минфина, момент постановки на учет объекта в качестве основного средства и включении в объект налогообложения по налогу на имущество «не должен зависеть от волеизъявления налогоплательщика, а определяется экономической сущностью объекта».

Поэтому если объект недвижимости фактически эксплуатируется, по нему закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче и документы переданы на государственную регистрацию, то его нужно принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Амортизация по такому объекту начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н).

Соответственно в это же время нужно начинать начислять и налог на имущество.

 

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!

До 01.01.2006 существовал другой порядок списания стоимости квартир. В конце года по ним начислялся износ по установленным нормам амортизационных отчислений. Он учитывался на забалансовом счете 010 «Износ основных средств». В настоящее время для квартир, приобретенных до 01.01.2006, следует применять именно такой порядок. Иными словами, амортизация по квартирам, приобретенным до 01.01.2006, не начисляется. Об этом говорится в Письме Минфина России от 07.06.2006 № 03-06-01-04/129.

 

ПЕРЕДАЧА В БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ

В некоторых компаниях практикуется предоставление квартиры во временное пользование работникам на безвозмездной основе.

Если квартира передается в безвозмездное пользование, то из состава амортизируемого имущества она исключается (п. 3 ст. 256 НК РФ). Сумма начисленной амортизации в бухгалтерском учете учитывается в составе прочих расходов и отражается по дебету счета 91 субсчет 2 «Прочие расходы» в корреспонденции с кредитом счета 02.

Амортизация не начисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошла передача объекта в безвозмездное пользование (п. 2 ст. 322 НК РФ).

После того как организация прекратит предоставление квартиры в безвозмездное пользование, можно будет возобновить начисление амортизации начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошел возврат квартиры (п. 2 ст. 322 НК РФ).

Предоставление работнику во временное пользование имущества на возмездной или безвозмездной основе является объектом обложения НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). Однако НК РФ для квартир предусматривает специальные правила: согласно подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не облагаются НДС услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.

Предоставление жилья работнику организации может быть закреплено в трудовом договоре как обязанность работодателя. Если в трудовом или коллективном договоре предусмотрена обязанность организации безвозмездно обеспечить сотрудника жильем и оплатить затраты по содержанию квартиры, то эти расходы организация может учесть при исчислении налога на прибыль на основании п. 25 ст. 255 НК РФ в размере, не превышающем 20% от заработной платы (письма Минфина России от 14.03.2006 № 03-03-04/2/72, от 26.12.2005 № 03-03-04/1/446, от 22.02.2007 № 03-03-06/1/115; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.03.2007 № А19-15320/06-15-Ф02-1153/07-С1).

При этом необходимо помнить, что, получая квартиру в безвозмездное пользование, работник таким образом получает доход в натуральной форме, который включается в налоговую базу по НДФЛ (подп. 10 п. 1 ст. 208, подп. 1 п. 2 ст. 211 НК РФ).

Налоговая база при получении дохода в натуральной форме определяется в порядке, установленном п. 1 ст. 211 НК РФ. Фактически в данном случае в доход работника попадает рыночная стоимость аренды аналогичной квартиры. Организация в качестве налогового агента должна удержать и перечислить в бюджет НДФЛ с этой суммы.

Если в трудовом или коллективном договоре прописана обязанность организации по предоставлению сотруднику бесплатного жилья, то стоимость права пользования таким жильем является объектом обложения ЕСН. Ведь согласно п. 1 ст. 236 НК РФ ЕСН облагаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые налогоплательщиками в пользу физических лиц по трудовым договорам. При определении налоговой базы учитываются любые выплаты и вознаграждения, вне зависимости от формы, в которой они осуществляются (абз. 2 п. 1 ст. 237 НК РФ).

Кроме того, с данной суммы начисляются страховые взносы на обязательное пенсионное страхование (п. 2 ст. 10 Федерального закона от 15.12.2001 № 167-ФЗ «Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации»). Также следует начислить страховые взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний (п. 3 Правил начисления, учета и расходования средств на осуществление обязательного социального страхования от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.03.2000 № 184).

 

КВАРТИРА ДЛЯ КОМАНДИРОВАННЫХ РАБОТНИКОВ

Если сотрудникам предприятия регулярно приходится ездить в какой-то город по служебным делам, организации иногда выгоднее купить в этом городе квартиру и использовать ее вместо гостиницы для своих работников.

По мнению Минфина, в таком случае затраты на содержание данной квартиры следует включать в расходы в целях налогообложения прибыли в той доле, в которой квартира использовалась для проживания в ней командированных работников. Такая точка зрения содержится в Письме от 20.06.2006 № 03-03-04/1/533.

Для обоснования таких затрат потребуются документы, «косвенно подтверждающие факт пребывания в квартире данных работников во время командировки (командировочное удостоверение, проездные документы до места командировки и др.)».

При этом расходы по содержанию квартиры за то время, что квартира пустовала, не могут быть признаны в целях налогообложения прибыли.