1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2008

УСН: расходы на предпродажную подготовку квартиры

Когда квартира приобретается с целью перепродажи, затраты на ее реконструкцию учесть в расходах, уменьшающих налоговую базу по УСН, нельзя. К такому выводу пришел Минфин России в письме от 07.08.2013 № 03-11-06/2/31778. На наш взгляд, с этой позицией можно поспорить.

Реконструкции товара не бывает

В письме рассмотрена следующая ситуация. Компания применяет УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы». Она приобрела квартиру с целью ее перепродажи в качестве офиса. Для этого был осуществлен перевод квартиры из жилого фонда в нежилой и проведена ее реконструкция под офис. Компанию интересовало, может ли она учесть в расходах стоимость приобретенных материалов, используемых для реконструкции квартиры, а также затраты по оплате услуг сторонних организаций по проектным работам и по переводу квартиры из жилого в нежилой фонд.

Минфин России отметил, что в целях налогообложения товаром признается любое имущество, предназначенное для реа­лизации (ст. 38 НК РФ). Следовательно, квартира, купленная для ее последующей перепродажи, является товаром. При применении УСН в расходах можно учесть затраты по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, а также затраты, связанные с их приобретением и реализацией, в том числе расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Расходы по реконструкции, проектным работам, переводу квартиры из жилого в нежилой фонд в этой норме не указаны. Поэтому их нельзя включить в состав расходов, уменьшающих налоговую базу по УСН.

Отметим, что этой позиции Минфин России придерживается достаточно давно. Так, в письмах от 01.02.2008 № 03-11-04/2/25, от 20.08.2007 № 03-11-04/2/206 и от 11.07.2007 № 03-11-05/148 специалис­ты финансового ведомства разъяснили, что главой 26.2 НК РФ не предусмотрено увеличение стоимости приобретения товаров на затраты по доведению их до состояния, в котором они пригодны для использования в запланированных целях. Поэтому расходы, связанные с проведением реконструкции объекта недвижимости, предназначенного для дальнейшей реализации, при определении налоговой базы учитываться не должны.

Однако в 2006 г. финансисты придерживались иного мнения. В письме Минфина России от 24.10.2006 № 03-11-04/2/219 рассматривалась похожая ситуация, когда компания покупала квартиры, переводила их из жилого фонда в нежилой, ремонтировала и реализовывала. Тогда финансисты указали, что затраты на покупку квартиры, предназначенной для последующей реализации, включаются в состав расходов на основании подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. При этом затраты, связанные с ее переводом из жилого фонда в нежилой, могут учитываться в соответствии с подп. 26 п. 1 ст. 346.16 НК РФ как расходы, связанные с подтверждением соответствия продукции или иных объектов, процессов производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, выполнения работ или оказания услуг требованиям технических регламентов, положениям стандартов или условиям договоров. А расходы, связанные с подготовкой проектной документации и проведением ремонта приобретенных квартир, могут быть учтены в составе материальных расходов на основании подп. 5 п. 1 ст. 346.16 и подп. 6 п. 1 ст. 254 НК РФ как расходы на приобретение работ и услуг производственного характера, выполняемых сторонними организациями или индивидуальными предпринимателями, а также на выполнение этих работ (оказание услуг) структурными подразделениями налогоплательщика.

Реконструкция = предпродажная подготовка

На наш взгляд, в рассматриваемой ситуации компания вправе учесть в расходах при УСН стоимость приобретенных материалов, используемых для реконструкции квартиры. При этом сама квартира должна учитываться как товар. А вот затраты по оплате услуг сторонних организаций по проектным работам и переводу квартиры из жилого в нежилой фонд учесть не получится. Поясним подробнее.

После проведения реконструкции квартиры под офис и перевода ее из жилого фонда в нежилой никакого нового объекта недвижимости не возникает. Меняется лишь его назначение. Поскольку данное помещение приобреталось с целью его перепродажи, в силу ст. 38 НК РФ оно должно учитываться как товар. Поэтому покупную стоимость квартиры, как справедливо указывает Минфин России, нужно учесть в расходах на основании подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ как затраты по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации.

Реконструкцию квартиры компания производит с целью ее доведения до состояния, в котором ее можно продать как офисное помещение. То есть по своей сути реконструкция является предпродажной подготовкой помещения. Подпункт 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ разрешает упрощенцам учитывать материальные расходы. Согласно п. 2 ст. 346.16 НК РФ они принимаются в порядке, предусмот­ренном ст. 254 НК РФ. В подпункте 2 п. 1 ст. 254 НК РФ сказано, что к материальным расходам относятся затраты на материалы, используемые на подготовку реализуемых товаров (предпродажную подготовку). Исходя из этих норм законодательства, мы считаем, что стоимость материалов, использованных при реконструкции квартиры, можно учесть в материальных расходах на основании подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Отметим, что следование такой позиции, учитывая изменившееся мнение чиновников, может привести к судебным разбирательствам. А судебная практика по данному вопросу не сложилась.

Проектные работы

При реконструкции квартиры без осуществления проектных работ не обойтись. Но на УСН перечень расходов жестко ограничен, и он не содержит указаний на возможность учета затрат на проектные работы. Поэтому их стоимость включить в состав расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, на наш взгляд, нельзя. Мы бы не рекомендовали учитывать стоимость проектных работ в составе материальных расходов в качестве затрат на приобретение работ и услуг производственного характера, как это советовал Минфин России в письме от 24.10.2006 № 03-11-04/2/219.

Дело в том, что говорить в рассматриваемой ситуации о приобретении компанией производственных услуг не совсем корректно. Для компании такая операция, как перевод квартиры из жилого фонда в нежилой носит разовый характер. Поэтому логичнее затраты на проектные работы квалифицировать как прочие расходы, связанные с производством и реализацией. Косвенно подтверждает такой вывод постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.12.2007 № ­А05-6753/2007. В нем арбит­ры указали, что в случае применения общей системы налогообложения затраты на оплату таких работ относятся в состав других расходов, связанных с производством и (или) реализацией на основании подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ.