При аренде имущества одним из проблемных является вопрос исчисления и уплаты НДС. Споры возникают, когда в договоре аренды, заключенном на длительный срок, меняется налоговый статус арендодателя, либо когда в договоре арендная плата установлена с НДС, но арендодатель, ссылаясь на применение УСН, отказывается выставлять счета-фактуры. С учетом свежей арбитражной практики рассмотрим, что думают суды по поводу права арендатора требовать от арендодателя выставления счетов-фактур с НДС и права арендодателя, ставшего плательщиком НДС, увеличить согласованную договором арендную плату на сумму НДС.
Требование выставления счетов-фактур
АС Волго-Вятского округа в постановлении от 29.04.2026 № Ф01-6110/2026 по делу № А43-3469/2025 рассмотрел спор о праве арендатора требовать у арендодателя, неплательщика НДС, выставления счетов-фактур с выделенной суммой налога, если арендная плата в договоре установлена с НДС.
Компания (арендатор) заключила с организацией договор аренды, в котором арендная плата была указана с НДС и установлена обязанность арендодателя выставлять счета-фактуры.
В дальнейшем арендодателем по договору стал ИП, применяющий УСН. Так как он не являлся плательщиком НДС, то счета-фактуры компании не выставлял. Она посчитала, что предприниматель нарушает условия договора и лишает арендатора возможности применения вычетов по НДС. Компания обратилась в суд с требованием обязать арендодателя выставить счета-фактуры с выделенной суммой НДС.
Суд эти требования удовлетворил. Он отметил, что стороны договора, установив условия его исполнения, обязаны следовать взятым на себя обязательствам при его заключении. Предпринимателю при покупке помещения было известно о его обременении договором аренды. Таким образом, став арендодателем, бизнесмен принял на себя обязанность, предусмотренную договором аренды по выделению суммы НДС, а также по предоставлению арендатору счетов-фактур и актов. В силу п. 5 ст. 173 НК РФ и постановления КС РФ от 03.06.2014 № 17-П лица на УСН имеют право добровольно вступить в правоотношения по уплате НДС. Подписав договор, бизнесмен взял на себя обязательство перед контрагентом по выставлению счетов-фактур с выделением НДС. Следовательно, он обязан их выдать. Иное нарушает баланс интересов и лишает арендатора права на вычет.
Еще один пример — постановление АС Поволжского округа от 31.03.2026 № Ф06-689/2026 по делу № А12-3782/2025. Суд рассмотрел похожую ситуацию, когда стороны заключили договор аренды, указав в нем арендную плату с НДС, что было обусловлено применением арендодателем общей системы налогообложения. Однако в дальнейшем в связи с переходом на УСН арендодатель перестал выставлять счета-фактуры. Арендатор обратился в суд с требованием обязать арендодателя их выставить.
Суд привел те же доводы о том, что, поскольку арендодатель при заключении договора добровольно выбрал расчеты с покупателем по цене с учетом НДС, он обязан выставить арендатору счет-фактуру с выделенной суммой налога в соответствии с договором. Невыставление счетов-фактур является злоупотреблением правом со стороны арендодателя, поскольку позволяет ему, с одной стороны, не уплачивать НДС в бюджет и завысить стоимость произведенной оплаты по договору, а с другой — препятствует арендатору заявить о применении налогового вычета по НДС. Одностороннее изменение цены, указанной в договоре с НДС, на цену без НДС противоречит условиям договора и тем самым приводит к завышенной экономической выгоде арендодателя за счет арендатора.
Таким образом, ссылка на применение УСН не освобождает арендодателя от обязанности выставить счет-фактуру, если условие о включении НДС в цену прямо согласовано в договоре.
Повышение аренды на сумму НДС
Рассмотрим обратную ситуацию, когда арендодатель теряет право на УСН (или добровольно переходит на ОСН) либо становится плательщиком НДС по ставке 5 или 7% и пытается взыскать с арендатора сумму НДС сверх согласованной в договоре платы.
В постановлении от 10.04.2025 № Ф07-2455/2025 по делу № А42-10233/2023 АС Северо-Западного округа рассмотрел ситуацию, когда арендатор заключил договор аренды с арендодателем на УСН. В договоре арендная плата была установлена в твердой сумме. Также в нем было указано, что все суммы рассчитываются без учета НДС в связи с применением арендодателем УСН.
В дальнейшем по договору сменился арендодатель, который находился на ОСН, и стал выставлять арендатору счета-фактуры с суммой НДС, начисленной на согласованную в договоре сумму арендной платы. Он считал, что применение первоначальным арендодателем УСН не лишает его получения суммы НДС дополнительно к размеру арендной платы. Поскольку арендатор продолжал уплачивать арендную плату в установленном договором размере, новый арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора задолженности по НДС.
Суд признал требования нового арендодателя неправомерными. Он указал, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон. Наличие оснований для уплаты в цене сделки суммы, равной НДС, или выплаты сверх цены сделки суммы, равной НДС, зависит от условий договора и является элементом гражданско-правовых отношений сторон. Вариативность цены сделки, связанной с режимом налогообложения контрагента, стороны могут специально оговорить в договоре, и в этом случае подлежащая внесению плата может включать в себя переменную величину, равную сумме НДС, в зависимости от обстоятельств, влияющих на налогообложение этого контрагента. При отсутствии таких условий цена сделки не подлежит пересмотру в одностороннем порядке. Данная правовая позиция отражена в Определении Верховного суда РФ от 06.09.2024 № 306-ЭС24-7343.
Таким образом, основания для удовлетворения заявленных арендодателем требований нет.
Еще один пример — постановление АС Уральского округа от 16.03.2026 № Ф09-374/26 по делу № А50-12890/2025. Суд рассмотрел ситуацию, когда арендодатель на УСН в связи с изменениями в законодательстве с 2025 г. стал плательщиком НДС по ставке 5%. В договоре арендная плата была установлена без НДС. Арендодатель считал, что, поскольку он стал плательщиком НДС не по своей инициативе, он не мог предусмотреть изменения в законодательстве и стал требовать от арендатора уплаты НДС дополнительно к стоимости согласованной договором арендной платы. При этом он исходил из того, что сумма НДС не является частью арендных платежей и что у арендатора как плательщика НДС имеется право на вычет этого налога. Поскольку арендатор НДС не уплачивал, арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании этих сумм с арендатора.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска. Они исходили из того, что сторонами не согласована возможность одностороннего увеличения арендной платы по решению арендодателя и возникновение у арендодателя обязанности по уплате НДС без изменения режима налогообложения не является основанием для увеличения арендной платы на сумму НДС 5% без согласия арендатора.
Отправляя дело на новое рассмотрение, кассационный суд сослался на постановление Конституционного суда РФ от 25.11.2025 № 41-П и указал, что судам нужно установить:
-
наличие права арендатора на вычет. Если такое право имеется, то цена договора может быть увеличена на всю сумму налога, а не на половину. Если не имеется — увеличивается на половину, в связи с чем риски увеличения налога распределены поровну;
-
наличие у арендодателя имущественных потерь в связи с дальнейшим исполнением договора по прежней цене с учетом новой налоговой нагрузки.
В отсутствие исследования и установления данных обстоятельств выводы судов о возложении налогового бремени, возникшего вследствие внесения изменений в законодательство, на какую-либо одну из сторон договора будут являться преждевременными.
Из приведенных судебных решений следует, что, если арендодатель стал плательщиком НДС по своей инициативе и в договоре аренды плата установлена без НДС, он не может в одностороннем порядке увеличить размер согласованной арендной платы на сумму НДС, если такая возможность не предусмотрена договором аренды. Исключение составляет случай, когда арендодатель становится плательщиком НДС в силу изменений в законодательстве без изменения системы налогообложения. В такой ситуации суды применяют правовой подход КС РФ, изложенный в постановлении от 25.11.2025 № 41-П.