Конец эпохи «чересполосицы»: многоконтурные земельные участки нельзя будет регистрировать

В отсутствие федерального закона, прямо запрещающего образование многоконтурных участков, Росреестр предписал госрегистраторам принимать решения о приостановлении осуществления кадастрового учета и/или регистрации прав на многоконтурные участки (п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости).

Однако в каждом конкретном случае приостановка кадастрового учета может быть оспорена: исход дела будет зависеть от того, насколько убедительно заявитель обоснует соответствие образуемого участка требованиям законодательства.

Вместе с тем стоит обратить внимание на несколько аспектов:

1. Приказ Минэкономразвития от 24.11.2015 № 877 прямо предусматривает указание в межевом плане контуров земельного участка. Если законодатель допускает существование участков с несколькими контурами на уровне подзаконных актов, говорить о полном запрете преждевременно, хотя Росреестр, судя по тексту, очень к этому стремится.

2. Требование оформлять каждый разрозненный контур как отдельный земельный участок влечет существенное удорожание процедур для заинтересованных лиц. Госпошлина за регистрацию права на каждый участок, необходимость формирования отдельных межевых планов, постановка на кадастровый учет каждого объекта — все это создает административные и финансовые барьеры.

3. Главный процессуальный риск — резкое изменение подхода без должного переходного периода создает риски для стабильности оборота и ставит добросовестных приобретателей в положение, когда их многолетние планы по освоению земли могут разрушиться из-за внезапного «перетолкования» закона.

Письмо Росреестра знаменует собой попытку административного упорядочения оборота земельных участков путем исключения «многоконтурности» как правовой категории. Документ не отменяет уже учтенные многоконтурные участки, и это внушает определенный оптимизм. Однако для будущих образований участков создан превентивный барьер, преодоление которого потребует готовности отстаивать позицию в судах.

Ключевой вывод Росреестра заключается в том, что образование новых МКЗУ в настоящее время противоречит ЗК РФ:

1. Отсутствие законных способов образования: глава I. 1 ЗК РФ, регулирующая образование участков путем раздела, объединения, перераспределения или выдела, не предусматривает возможности создания участка, состоящего из нескольких территориально разобщенных контуров.

2. Нарушение требований к границам (ст. 11.9 ЗК РФ): объединение разрозненных контуров в один участок неминуемо приводит к порокам, таким как чересполосица, вклинивание и вкрапливание, что прямо запрещено законом.

3. Подход, при котором несколько отдельных участков искусственно объединяются в один, противоречит принципу рационального использования земель.

Росреестр указывает, что цели, для которых ранее использовались МКЗУ (например, размещение линейных объектов), в настоящее время достижимы иными, законными способами, предусмотренными главой V. 7 ЗК РФ:

• установление сервитута или публичного сервитута;

• использование земель без предоставления участка и установления сервитута (п. 3 ст. 39.36 ЗК РФ). То есть необходимость в существовании института МКЗУ отпала, так как законодательство предлагает альтернативные механизмы.

Письмо четко разграничивает:

• статус ранее учтенных МКЗУ сохраняется, так как они были образованы в ином правовом поле;

• возможность создания новых МКЗУ признается недопустимой, за исключением исторически обусловленного случая с сельхозземлями.

Для кадастровых инженеров и правообладателей это означает, что попытки зарегистрировать новый участок, состоящий из нескольких не смежных между собой контуров, будут безуспешны. Им надлежит оформлять такие территории как несколько самостоятельных земельных участков.