Скоро положения гражданского законодательства о недвижимости значительно обновятся, но это не означает появления существенных изменений в принципах формирования критериев, по которым тот или иной объект может быть признан недвижимостью. Между тем и судебная практика внесла значительный вклад в развитие понятия недвижимости и в исключения из объектов недвижимости. В материале ознакомимся с основными принципами отнесения к недвижимости, критериями и их исключениями, определенными в законодательстве.
В документах, судебных актах и других юридических документах часто встречается понятие «недвижимость». Но что же оно в себя включает?
С точки зрения обывателя, недвижимость — это земля и объекты, находящиеся на земле, включая временные постройки (например, гаражи-боксы, торговые павильоны).
Законодательство рассматривает понятие недвижимости с необычного ракурса — объектов недвижимого имущества. В свою очередь, в судебной практике встречаются критерии отнесения того или иного имущества к недвижимости.
Сначала необходимо обратиться к ст. 130 ГК РФ, которая предусматривает, какие объекты относятся к недвижимости. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, все, что прочно связано с землей (объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).
К таким объектам ГК РФ, в частности, относит: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, жилые и нежилые помещения, машино-места (если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке).
По мнению ряда цивилистов, ст. 130 ГК РФ содержит слишком широкую формулировку понятия объекта недвижимости.
Так, например, исследователи, принимая во внимание особенности ст. 130 ГК РФ, считают, что характеристика, отраженная в ст. 130 ГК РФ (неразрывная связь с земельным участком, то есть объекты, которые не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба), зачастую не принимается во внимание при регистрации объектов1.
По этой причине в качестве недвижимых вещей в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН) зарегистрированы права на множество зданий и сооружений, возведенных из сборно-разборных конструкций. В таком случае критерий перемещения без несоразмерного ущерба не соблюдается (сборно-разборные конструкции могут легко перемещаться с одного участка на другой), что свидетельствует об отсутствии оснований для отнесения таких объектов к недвижимости.
Существует и другая ошибка, которая встречается при регистрации объектов в ЕГРН: в качестве недвижимых вещей регистрируют объекты, которые не являются вещами, но являются частью земельного участка (например, асфальтовые покрытия). Такие объекты при этом формально отвечают критерию неразрывной связи с земельным участком, не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба.
Подходы к понятию недвижимости, существующие в судебной практике
Ранее суды нередко критерием отнесения объекта к недвижимости считали наличие регистрации в ЕГРП (в настоящее время — ЕГРН) в отношении такого объекта (см., например, Определение ВАС РФ от 02.09.2010 № ВАС-11996/10 по делу № А60-41961/2009-С11).
Однако такая логика судов выглядит сомнительной, поскольку при внесении в ЕГРП записей о правах в отношении объектов Росреестр не проверяет возможность отнесения объекта к недвижимости, он проверяет лишь соответствие предоставленных документов требованию закона. В связи с этим в реестре могли оказаться записи о правах на объекты, которые не могут быть отнесены к недвижимым.
Иной подход в практике заключался в том, что суды признавали объект недвижимостью на основании выданного кадастрового и (или) технического паспорта на объект (см., например, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2010 по делу № А43-45554/2009).
Этот подход также представляется неверным, поскольку один документ (кадастровый/технический паспорт) без проверки судом фактических характеристик объекта не может подтверждать неразрывную связь объекта с землей, правильное отнесение объекта к недвижимости. По сути, суд в таком споре подменяет проверку объекта на предмет соответствия критериям отнесения его к объектам недвижимости анализом достоверности одного документа, который выдается по результатам обследования объекта кадастровым инженером.
На наш взгляд, один из самых рациональных подходов к понятию «объект недвижимости» сформирован судами в последние годы, после принятия постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).
В пункте 38 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 ВС РФ сформулировал критерии отнесения объекта к недвижимости, в частности, осуществление государственной регистрации прав на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Согласно этому подходу при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (определения ВС РФ от 27.12.2018 по делу № 310-ЭС18-13357, А14-14459/2017, от 10.06.2016 по делу № 304-КГ16-761, А45-12706/2014, постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 № 17085/12 по делу № А32-29673/2011).
Таким образом, согласно этому подходу в каждом конкретном случае суд должен исследовать вопрос отнесения объекта к недвижимости только в зависимости от конкретных характеристик объекта, его прочной связи с землей, не принимая во внимание формальные аспекты (постановка на кадастровый учет, внесение сведений об объекте в ЕГРН).
Благодаря формированию такого подхода в судебной практике вероятность признания права либо регистрации права на объект, который не связан прочно с землей, может быть перемещен без несоразмерного ущерба, существенно снижена.
Что не является недвижимостью?
Необходимо уточнить, какие объекты с точки зрения судебной практики не могут быть признаны недвижимостью, то есть в регистрации прав на которые Росреестр откажет либо такую регистрацию впоследствии суд признает незаконной (права на объекты — отсутствующими).
Не получится зарегистрировать права в ЕГРН в том числе на следующие объекты:
-
выгребные ямы (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.03.2020 № Ф04-6321/2019 по делу № А02-1793/2018, Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 12.08.2021 № 88-17935/2021);
-
асфальтовые (бетонные) площадки, автостоянки (постановления Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.03.2020 № Ф01-9053/2020 по делу № А79-4318/2018, Арбитражного суда Поволжского округа от 02.09.2020 № Ф06-64667/2020 по делу № А12-25935/2019);
-
поле на стадионе, спортивная площадка (постановления Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 № 17085/12 по делу № А32-29673/2011, Арбитражного суда Центрального округа от 15.07.2021 № Ф10-2767/2021 по делу № А23-6310/2019);
-
забор (ограждение) (Определение ВС РФ от 01.02.2018 по делу № 305-ЭС17-13675, А41-103283/2015);
-
рекламные конструкции (постановления Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 № 5798/14 по делу № А50-6337/2013, от 16.11.2010 № 8263/10 по делу № А33-13956/2009).
С учетом описанных выше подходов хозяйствующие субъекты и частные лица могут смело регистрировать права лишь на те объекты, которые прочно связаны с землей.
Если же имеются сомнения, относится ли объект к недвижимому имуществу, лучше обратиться к нормам и практике судов, чтобы оценить риск отказа в регистрации права на такой объект.
Соотношение в практике арбитражных судов понятий «объект недвижимости» и «объект капитального строительства»
В практике арбитражных судов встречаются споры, в рамках которых сопоставляются понятия «объект недвижимости» и «объект капитального строительства», которые используются в области градостроительства.
Согласно позиции ВАС РФ, отраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13 по делу № А76-1598/2012, термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.
В этом споре суды нижестоящих инстанций пришли к выводу о том, что объект является недвижимостью, поскольку является объектом капитального строительства.
Президиум ВАС РФ же пришел к выводу о том, что в связи с отсутствием у ограждения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации, независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с земельным участком.
В Определении ВС РФ от 03.12.2008 № 9-Г08-19 суд при оценке правомерности регионального законодательства пришел к противоположному выводу, посчитав, что понятие объекта недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, и понятие объекта капитального строительства, данное в п. 10 ст. 1 ГрК РФ, схожи.
Представляется, что позиция Президиума ВАС РФ является более правильной, поскольку понятия «объект недвижимости» и «объект капитального строительства» сложно сопоставить, они из разных отраслей законодательства.
При оценке соблюдения требований градостроительного законодательства следует руководствоваться понятием «объект капитального строительства». В ситуации же, когда требуется установить, является ли объект недвижимостью, применению подлежит понятие «объект недвижимости».
Принцип единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости на нем
Разобравшись с тем, что же является объектом недвижимости, следует изучить вопрос о том, возможно ли раздельное участие в гражданском обороте земельного участка и объектов недвижимости на нем.
Так, одним из важнейших принципов земельного законодательства, нашедшим свое отражение в ст. 1 ЗК РФ, является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
В частности, этот принцип приведен и в ч. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которой приватизация (то есть приобретение объекта недвижимости в частную собственность из государственной) зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
В продолжение этого принципа п. 4 ст. 35 ЗК РФ установлено, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
При этом согласно позиции ВАС РФ, изложенной в п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее — постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11), сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение объектов недвижимости без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если все объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Указанная позиция поддержана и в постановлении Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», согласно п. 79 которого не могут быть завещаны отдельно часть земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, и само здание, строение, сооружение. Наличие в завещании таких распоряжений влечет в этой части недействительность завещания.
ВАС РФ в п. 11 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 также подтверждает, что аналогичный порядок (отчуждение одновременно земельного участка и объектов недвижимости на нем) подлежит применению и при прекращении права на участок в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника.
Исключения из правил
В законодательстве РФ есть и условия, при которых данный принцип не применяется.
Например, п. 3 ст. 552 ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, которая не принадлежит продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования участком.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Аналогичные положения (о приобретении новым собственником здания, расположенного на чужом земельном участке, прав в отношении земельного участка в том объеме, который был у прежнего собственника) содержатся и в ст. 35 ЗК РФ.
Иное исключение из принципа единства земельного участка и объектов недвижимости на нем установлено в п. 6 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно этой норме при отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках.
Принцип единства судьбы участка и объекта недвижимости может быть применен на практике и при некоторых нарушениях норм градостроительного законодательства.
Так, в ситуации, когда собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, обращается за приватизацией, но указанное в кадастровом паспорте целевое назначение земельного участка отличается от его фактического использования, суды нередко встают на сторону собственника объекта недвижимости и приходят к выводу об отсутствии оснований для отказа в приватизации участка (несмотря на нарушение градостроительных, земельных норм в части использования земельного участка не по его назначению).
В частности, в постановлении ФАС Поволжского округа по делу от 22.02.2011 № А49-2940/2010 суд указал следующее: «…при наличии в собственности заявителя объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, какого-либо иного назначения и вида использования испрашиваемого земельного участка, кроме как для размещения реально расположенных на нем объектов недвижимости и для их использования, у данного участка в настоящее время нет и не может быть.
Несоответствие вида разрешенного использования, который указан в кадастровом паспорте, назначению законно расположенного на данном участке объекта недвижимости в виде гаража, право на который зарегистрировано в установленном порядке, не может служить препятствием для приобретения права собственности на испрашиваемый земельный участок, занятый этим объектом…»
Эта позиция нашла свое отражение и в последующих судебных актах (например, в постановлениях Арбитражного суда Московского округа от 06.07.2021 № Ф05-12075/2021 по делу № А41-41323/2020, от 04.02.2021 № Ф05-23867/2020 по делу № А41-108080/2019, Определении ВАС РФ от 28.01.2014 № ВАС-19918/13 по делу № А35-6218/2012).
Резюме
Таким образом, если конкретный случай не подпадает под исключения, в ситуации, когда организация или частное лицо является одновременно собственником земельного участка и объекта (объектов) недвижимости на нем, продажа или иное отчуждение этих объектов допускается только совместно. В противном случае существует высокий риск, что такие сделки могут быть оспорены и признаны недействительными.
1 Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем // Вестник гражданского права. 2017. № 1. С. 9—36; № 2. С. 84—114.