Применение льгот по аренде из-за пандемии: как складывается практика споров между арендодателями и арендаторами

| статьи | печать

После введения ограничительных мер в связи с пандемией для многих арендаторов выплаты арендных платежей стали непосильным бременем, и единственным выходом для них стало снижение размера арендных платежей или по крайней мере их отсрочка. Поэтому государство ввело правила по предоставлению отсрочек или снижению платы для арендаторов. Однако в законе не указан точный размер, на который должна быть уменьшена арендная плата в период режима повышенной готовности, и арендодатель может уменьшить ее лишь формально. Суды при решении вопроса о понуждении арендодателя к предоставлению льгот обращают внимание не только на то, подпадает ли деятельность арендатора под перечень отраслей, пострадавших от пандемии, но и на конкретные изменения финансового положения арендатора после введенных ограничительных мер. Подробнее о практике применения льгот для арендаторов читайте в материале.

Пандемия коронавируса повлекла за собой ряд негативных последствий для экономики как мира в целом, так и России в частности. Одной из причин сложной ситуации, в которой оказался отечественный бизнес в связи с пандемией коронавируса, стали введенные руководством страны и регионов и подтвержденные в нормативно-правовом порядке ограничения на работу целого ряда отраслей бизнеса, действовавшие весной — летом 2020 г. и частично продленные осенью 2020 г.

Ограничения работы кафе, ресторанов, досуговых центров, фитнес-клубов, салонов красоты и многих других бизнесов актуализировали такую проблему, как невозможность полного или даже частичного погашения арендных платежей: предприниматели, лишившиеся заработка или его значительной части, не смогли выполнять свои обязательства по своевременной оплате аренды и коммунальных услуг, что стало причиной многочисленных споров между арендодателями и арендаторами.

Льготы, предусмотренные законом

Российское государство озаботилось облегчением участи арендаторов. С 1 апреля 2020 г. право арендаторов недвижимого имущества на отсрочку уплаты арендных платежей было подтверждено Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» сформулировало требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендных платежей.

О каких льготах шла речь в данных и некоторых других нормативных правовых актах?

Во-первых, правительство рекомендовало арендодателям допустить возможность уменьшения арендной платы с учетом нерабочих дней, во время которых арендатор был вынужден прекратить свою деятельность в соответствии с распоряжением главы государства.

Во-вторых, правительство допустило возможность отсрочки налоговых платежей для арендодателей, которые предоставили отсрочку по уплате арендных платежей своим арендаторам. Обязанность по предоставлению налоговой отсрочки была возложена на региональные органы власти субъектов Федерации.

На арендодателей была возложена обязанность предоставления арендаторам отсрочки уплаты арендных платежей в размере полной арендной платы на период действия решения органа государственной власти субъекта Российской Федерации о введении режима повышенной готовности, а до 1 октября 2020 г. — отсрочки уплаты арендных платежей в размере 50% от ежемесячной арендной платы. При этом, однако, на оплату коммунальных услуг отсрочка арендных платежей не распространяется, даже если стоимость коммунальных услуг включена в общую сумму арендного платежа.

Погасить задолженность арендатор обязан, в соответствии с действующим законодательством, в период с 1 января 2021 г. по 1 января 2023 г. При этом погашение задолженности должно осуществляться равными платежами один раз в месяц. Каждый платеж не может составлять более половины ежемесячной арендной платы, уплачиваемой арендатором арендодателю.

Однако следует отметить, что государство предусмотрело возможность льгот по уплате арендных платежей далеко не для всех категорий арендаторов. Чтобы получить право на названные льготы, арендатор должен был соответствовать определенным критериям.

Во-первых, договор аренды нежилого помещения должен быть заключен до введения режима повышенной готовности, при этом допускается возможность заключения дополнительного соглашения, регулирующего оплату аренды, между арендатором и арендодателем уже во время действия режима повышенной готовности.

Во-вторых, что самое важное, правом на отсрочку арендных платежей могли воспользоваться лишь индивидуальные предприниматели и организации, работающие в наиболее пострадавших от пандемии COVID-19 отраслях российской экономики. Данный список утвержден правительством и включает в себя ряд сегментов бизнеса, чья деятельность была ограничена или приостановлена в период действия режима повышенной готовности. Речь идет о гостиничном и туристическом бизнесе, сфере общественного питания, индустрии красоты и некоторых других направлениях.

Предоставление отсрочки и споры между арендодателями и арендаторами

Правительством РФ была также предусмотрена возможность обращения арендатора к арендодателю с заявлением о предоставлении отсрочки уплаты арендных платежей. После принятия такого заявления арендодатель в течение 30 дней обязан заключить дополнительное соглашение.

Однако на практике дело обстоит куда менее убедительно, чем в нормативных правовых актах: права и законные интересы арендаторов в действительности защищены довольно слабо, и далеко не во всех случаях арендатору удается добиться положенной ему по закону отсрочки арендного платежа, даже если он имеет полное право ею воспользоваться.

Формально, даже если арендодатель откажется от составления дополнительного соглашения, арендатор имел право, на основании существующего постановления правительства, платить до 1 октября 2020 г. 50% от обычного размера арендного платежа, а арендодатель лишался возможности расторжения договора по причине неполной уплаты арендной платы в данный период. Но поскольку мера была временная, арендодатель получил возможность практически сразу после окончания периода потребовать оплаты арендных платежей в полном объеме, а если арендатор с этим требованием не соглашался — расторгнуть с ним договор, что не освобождает арендатора от необходимости уплаты накопившихся долгов по арендным платежам.

Кроме того, следует отметить, что в законе не указан точный размер, на который должна быть уменьшена арендная плата в период режима повышенной готовности. Это означает, что со стороны арендодателя может иметь место сугубо формальное ее уменьшение, чем, естественно, будет недоволен арендатор. Но если стороны так и не смогут между собой договориться, останется такой способ разрешения конфликтной ситуации, как обращение в суд.

При рассмотрении дела в судебном порядке у арендатора есть определенные аргументы в его пользу. Так, в первую очередь арендатор сможет сослаться на приведенные выше нормативные правовые акты, прописывающие обязанность арендатора по отсрочке или уменьшению арендной платы.

Далее, арендатор получает возможность апеллировать к ч. 3 ст. 401 ГК РФ и, ссылаясь на тяжелую санитарно-эпидемиологическую ситуацию в стране, просить об освобождении от обязанности возмещения убытков, уплаты неустоек, задатка, процентов и иных видов ответственности за просрочку внесения арендной платы.

При этом желательно подтвердить факт наличия отправленного арендодателю уведомления о невозможности осуществления арендных платежей в полном или частичном объеме по причине пандемии. Но и в этом случае арендатор не будет освобожден от обязанности по исполнению своих обязательств после того, как исчезнут препятствия для их исполнения, то есть будут сняты ограничения.

Как складывается судебная практика

Анализ судебной практики по спорам, связанным с уплатой арендных платежей, показывает, что в зависимости от каждой конкретной ситуации суды принимают разные решения.


пример из практики

Общество с ограниченной ответственностью, занимающееся транспортными перевозками, обратилось с исковым заявлением к государственному предприятию. Истец требовал понуждения к заключению дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества об отсрочке платежей по арендной плате, однако позиция ответчика основывалась на том, что истец не может доказать факт негативного влияния пандемии коронавируса на свою деятельность и свою финансовую состоятельность.

ООО, выступающее в роли истца, ссылалось на снижение общего объема перевозки грузов в регионе, что должно было стать подтверждением ухудшения его финансового положения. Однако в процессе судебного разбирательства удалось установить, что снижение объемов перевозки грузов является общей тенденцией, присутствовавшей и в 2019, и в 2018 г., то есть задолго до пандемии коронавируса.

Снижение объема перевозки грузов весной — летом 2020 г. происходило в незначительном объеме, что не позволило утверждать о серьезном влиянии пандемии коронавируса на объемы грузоперевозок в регионе. Кроме того, ООО, выступавшее в роли истца, представило в суд суточные планы перевозки грузов, однако они также не доказывали реального ухудшения положения данного юридического лица в связи с пандемией коронавируса.

Также был выявлен факт уплаты истцом в полном объеме арендной платы за период с января 2020 г. по сентябрь 2020 г., что также было рассмотрено судом как подтверждение отсутствия существенных негативных изменений в финансовом положении компании-истца. Соответственно, судом было отказано в понуждении ответчика к заключению дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки арендных платежей.

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 23.09.2020 № А33-17087/2020


В то же время, если юридическое лицо или индивидуальный предприниматель способны представить реальные доказательства ухудшения своего финансового положения в связи с пандемией коронавируса и доказать, что из-за ухудшения финансового положения оплата арендных платежей не может осуществляться в срок или в полном объеме, суды стремятся в своих решениях к частичному облегчению положения арендаторов.


пример из практики

Между двумя юридическими лицами — кафе и баром — еще в 2007 г. был заключен до­гово­р о долгосрочной аренде нежилых помещений. В соответствии с Указом мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» работа предприятий общественного питания, включая кафе, бары, была приостановлена. Следовательно, арендатор, в роли которого выступал бар, лишился возможности получения дохода от осуществления своей деятельности в арендуемом помещении. В то же время он продолжал нести расходы на оплату арендной платы и коммунальных услуг.

Бухгалтерские документы свидетельствовали, что за период с 29 марта 2020 г. по 31 марта 2020 г. выручка в помещении бара составила всего 12 000 руб. Арендатором было принято решение о направлении в адрес арендодателя уведомления о наступлении обстоятельств непреодолимой силы, однако арендодатель оставил данное уведомление без ответа. Тогда бар направил в адрес арендодателя письмо с предложением о заключении дополнительного соглашения к договору о снижении размера арендной платы, но и на это письмо не получил ответа. Следующим шагом стало направление 28 мая 2020 г. уведомления о расторжении договора аренды, на которое арендодатель отреагировал претензией с требованием уплаты накопившейся задолженности в размере 2,6 млн руб. Поскольку данная задолженность выплачена не была, арендодатель обратился с исковым заявлением в суд.

В процессе судебного разбирательства арендодатель требовал уплаты имеющейся задолженности по арендным платежам, а арендатор — уменьшения арендной платы на 80% в связи с тяжелым финансовым положением бара, вызванным пандемией коронавируса и принятыми ограничительными мерами мэрии Москвы. Суд выяснил факт отсутствия уклонения арендодателя от снижения арендной платы, так как арендодателем была выражена готовность к снижению арендной ставки на 50%, что подтверждалось текстом письма арендодателя. В итоге суд принял решение о снижении арендной платы на 50% и о взыскании с арендатора задолженности в размере 1,9 млн руб.

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.10.2020 № А40-101938/20‑61‑751


Можно ли считать данное решение суда победой арендатора? Вряд ли. Скорее, речь идет о попытке соблюдения баланса интересов обеих сторон договора. С одной стороны, суд все же поддержал требование арендодателя о взыскании крупной суммы по уплате арендных платежей, но, с другой стороны, сократил размеры требуемой суммы и уменьшил размеры арендной платы на 50%. Вопрос лишь в том, будет ли у арендатора возможность оплачивать аренду и вернуть названную сумму в условиях, когда его деятельность серьезно пострадала в результате ограничительных мероприятий, направленных против распространения пандемии коронавируса.

Кстати, судебная практика показывает, что в некоторых случаях суды становятся и на сторону арендаторов, чья основная деятельность по ОКВЭД не находится в списке наиболее пострадавших от пандемии коронавируса отраслей, утвержденном постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции». Такое дело, например, рассматривалось арбитражным судом в Республике Хакасии.


пример из практики

Юридическое лицо обратилось в Комитет по управлению имуществом городской администрации, выступавший в роли арендодателя, с заявлением о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды муниципального имущества о снижении арендной платы в связи с пандемией коронавируса и введенными ограничительными мероприятиями. Однако городской администрацией был дан отказ на данное заявление, поскольку основная деятельность арендатора не входила в список отраслей, изложенный в постановлении Правительства РФ.

Арендатор, не согласный с таким решением арендодателя, обратился в суд с исковым заявлением. Как оказалось, основным видом деятельности истца является «Прокат и аренда прочих предметов личного пользования и хозяйственно-бытового назначения», а дополнительным видом деятельности — «Деятельность физкультурно-оздоровительная».

Изучив обстоятельства дела, суд признал отсутствие основного вида деятельности истца «Прокат и аренда прочих предметов личного пользования и хозяйственно-бытового назначения» в утвержденном Правительством Российской Федерации списке, однако дополнительный вид деятельности истца в данном списке присутствовал.

Поскольку истец занимался осуществлением деятельности в сфере физкультурно-оздоровительной, оказывать данные услуги в период действия режима повышенной готовности истец не мог. Это и обосновывает его право на уменьшение размера арендной платы за период действия ограничений. В итоге судом был удовлетворен иск истца, при этом было определено установить арендную плату в размерах 50% от уровня арендной платы до действия введенных ограничений.

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 25.09.2020 № А74-7271/2020


Как видим, в сложившейся ситуации единственным выходом при наличии споров между арендодателем и арендатором является обращение в суд. Российские суды, как правило, рассматривают дела по существу и устанавливают, действительно ли арендатор имеет право требовать уменьшения арендного платежа или же это является попыткой улучшения собственного финансового положения без надлежащих на то оснований. Судебная практика показывает достаточно широкий спектр различий между конкретными юридическими лицами и их правами, интересами и требованиями: если одни организации действительно обладают правом на снижение арендных платежей, то для других организаций основания для выдвижения таких требований отсутствуют.

Вместе с тем общая ситуация в сфере бизнеса такова, что многие предприятия, действительно пострадавшие от пандемии коронавируса, после снятия режима ограничений так и не смогли восстановить свою деятельность, в том числе и по причине невозможности выплаты арендных платежей. Это показывает, что принятые государством меры не позволили в полной мере достичь поставленных задач.