ВС РФ снова высказался против легализации самовольного строительства, если заявитель обратился за выдачей разрешения на строительство после его завершения

| статьи | печать

Обращение с заявлением о выдаче разрешения на строительство уже после завершения реконструкции и создания нового объекта недвижимости не свидетельствует о добросовестности поведения заявителей и не является основанием для легализации самовольной постройки. 

Карточка дела

Реквизиты судебного акта

Определение от 17.12.2020 № 306-ЭС20-118 по делу № А57-26100/2018

Истцы

ИП Джуликян А. А., ИП Муталлапов Н.С.

Ответчик

Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области

 Суть дела

Предпринимателям на праве общей долевой собственности принадлежал земельный участок с разрешенным использованием «Объекты торговли», а также нежилые здания на этом участке. Они реконструировали нежилые здания путем их объединения и увеличения площади. Проект реконструкции прошел негосударственную экспертизу, по результатам которой было выдано положительное заключение. Также реконструкцию подтверждал технический паспорт, подготовленный БТИ.

После окончания реконструкции предприниматели обратились с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию). Но местная администрация отказала. Тогда предприниматели подали иск в суд о признании права собственности на самовольную постройку.

Позиция судов

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований. Предприниматели в нарушение законодательства и в отсутствие разрешительной документации, полученной до начала работ, самовольно осуществили реконструкцию имеющихся у них в собственности зданий. Суд не принял заключение экспертизы о соответствии объекта градостроительным, строительным нормам, соблюдении прав и законных интересов других лиц, поскольку оно не подтверждало соблюдение предусмотренных законом условий.

Апелляция отменила решение суда первой инстанции и признала право собственности предпринимателей на самовольно реконструированное здание. При этом суд сделал следующие выводы:

1. Отказ администрации в выдаче разрешения на реконструкцию не содержит оснований, установленных законом.

2. Отказав в выдаче разрешения на строительство, администрация не направила предпринимателям требование о приведении реконструированного объекта в первоначальное положение, встречный иск не заявила.

3. Из отзыва следовало, что администрация не возражает против удовлетворения исковых требований предпринимателей, не заявляет о нарушении публичных интересов сохранением реконструированного объекта, а указывает лишь на необходимость проверки соответствия объекта градостроительным и строительным нормам и правилам, а также не создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

4. Судебная строительно-техническая экспертиза подтвердила, что реконструированный объект соответствует установленным и предъявляемым к нему требованиям, нормам и правилам, правилам пожарной безопасности, угрозу жизни и здоровью граждан и их имуществу не создает. Истцами был соблюден административный порядок легализации объекта, поскольку они получили градостроительный план земельного участка. Использование земельного участка соответствовало целевому назначению.

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляции и оставил в силе решение суда первой инстанции. Он указал, что факт самовольного возведения объекта и наличие в законодательстве возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку не являются достаточными основаниями для удовлетворения иска, заявленного в порядке ст. 222 ГК РФ, и не могут освобождать истцов от обязанности соблюдать порядок получения необходимых разрешений, а признание права в судебном порядке не может рассматриваться как упрощенная форма приобретения права собственности на самовольную постройку.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ оставила в силе судебные акты первой и кассационной инстанций. В пункте 3 ст. 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке. При этом отсутствие разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ), а п. 3 ст. 222 ГК РФ не содержит такого условия для удовле­творения иска, как наличие разрешения на строительство или предваряю­щее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Как разъяснено в п. 26 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строи­тельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Это разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку.

В целях защиты публичных интересов законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (ст. 51 ГрК РФ). Суд первой инстанции сделал вывод о том, что истцы не предпринимали надлежащих мер по легализации постройки и получению разрешительной документации на проведение работ, при этом доказательства невозможности получения такой документации в указанный период по независящим от истцов причинам не было представлено. Суд указал, что обращение предпринимателей в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство уже после завершения реконструкции и создания нового объекта недвижимости не свидетельствует о добросовестности их поведения и не является основанием для легализации правонарушения, которым является самовольное строительство.

Кроме того, предприниматели не оспорили отказ в выдаче разрешения на строительство, доказательств необоснованности такого отказа не было представлено. В этой связи суд первой инстанции, признав, что реконструкция осуществлялась с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине предпринимателей, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания за истцами права общей долевой собственности на самовольно реконструированную постройку.

Иной подход ставил бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства (реконструкции) документы в установленном порядке, в худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Кассация правомерно признала ошибочным вывод апелляции о том, что получение истцами градостроительного плана земельного участка свидетельствует о соблюдении ими административного порядка легализации объекта.