Где в России быстрее всего продать (купить) жилье

Аналитики Сбербанка совместно с коллегами из компании «ДомКлик» проанализировали, сколько времени занимает продажа квартиры в разных регионах России. Один из интересных выводов в исследовании — ценовые скидки на квартиры не главный аргумент в интенсификации их продаж.

Эксперты Сбербанка и «ДомКлик», выясняя, сколько времени уходит на продажу квартиры в регионах России, использовали выборку объемом в 1 млн объявлений. Рассматривалась информация о сделках, совершенных как на первичном, так и на вторичном рынках с января по июль 2019 г. включительно.

При этом авторы исследования подчеркивают, что такой временной промежуток — относительно короткий для рынка недвижимости, поэтому полученные цифры — это именно описание текущей конъюнктуры. Картина же может изменяться как на уровне отдельных регионов, ввиду локальных факторов, так и в целом по стране (вместе с экономическим циклом).

В 2019 г. типичный срок продажи квартиры в России составляет 79 дней после ее появления на рынке. За три полных месяца уходит около 90% объектов. Лишь 2% предложений не находят своего покупателя дольше шести месяцев — этот срок, считают авторы исследования, можно считать тревожно долгим «зависанием». В целом россияне выбирают средний ценовой класс. Относительно дорогие лоты уходят на 20 дней быстрее, чем лоты из дешевых сегментов.

В лидерах регионов по скорости продажи квартир — Республика Саха (Якутия), Камчатский край и Удмуртия. В этих субъектах Федерации средний срок реализации недвижимости составляет два месяца. В десятку ожидаемо попали Москва и Санкт-Петербург, где покупателя удается найти за 66 и 68 дней соответственно. Правда, отмечают исследователи, среди городов и населенных пунктов были зафиксированы и более впечатляющие результаты. Так, в Засечном Пензенской области для заключения сделки требовалось всего 44 дня. Выделяются и отдельные точки в Подмосковье: Путилково, Орехово-Зуево, Королев — и это притом, отмечают авторы анализа, что стоимость квадратного метра здесь относительно высока.

Главная причина, ожидаемо поясняют они, — более низкая стоимость по сравнению с Москвой. Их данные свидетельствуют, что спрос в этом сегменте формируется самостоятельно, поэтому застройщики активно строят «муравейники» на окраинах. Короткий срок экспозиции таких квартир только подтверждает повышенный спрос на недвижимость в подобных новых кварталах — спутниках на границах городов.

Более того, подчеркивают авторы исследования, это справедливо не только для Москвы и Санкт-Петербурга, но и для регионов.

В аутсайдерах оказались преимущественно регионы европейской части России. Но авторы исследования указывают, что абсолютный антилидер по итогам семи месяцев 2019 г. — все-таки Сахалинская область. И по этому поводу можно предположить, что при выборе места проживания помимо социально-экономических факторов влияние оказывает еще и «материковая» психология россиян.

В исследуемой выборке экспертам Сбербанка и «ДомКлик» не хватило данных для получения надежных оценок по Северному Кавказу, но, по их анализу имеющихся сделок, он также расположился бы в нижней части рейтинга. В целом для замыкающей десятки субъектов характерен медианный срок продажи недвижимости — около 100 дней и более, что на четверть превышает показатель по всей стране и в полтора раза хуже лидеров. Среди отдельных городов дольше всего квартиру продавать придется в Шадринске Курганской области — на это, предупреждают авторы исследования, следует закладывать почти полгода.

Они также отмечают, что средний срок продажи квартиры обычно выше медианного. Для регионов, где спрос находится быстро, это превышение составляет 10—13 дней. Иными словами, большая часть объектов продается в обычные сроки, но что-то остается «висеть» в поисках своего покупателя (эти случаи как раз и приводят к росту средней оценки относительно медианы). А вот для регионов-аутсайдеров эти величины отличаются мало, что как раз и подтверждает факт в целом медленного рынка недвижимости, подчеркивают авторы анализа.

Их также заинтересовало, что вероятность «зависания» недвижимости не демонстрирует строгой взаимосвязи с ожидаемым сроком продажи. Например, подобных случаев немного в Псковской области, хотя медианный период продажи там составляет 96 дней. А Республика Саха возглавляет рейтинг по скорости совершения сделок, но при этом вероятность искать контрагента еще 100 дней сверх стандартных 60 составляет целых 9%.

При этом, убеждены исследователи, полностью исключать наличие зависимости между медианой и «хвостом» распределения нельзя. В качестве ярких примеров они приводят Пензенскую и Тульскую области. Для первой медианный период продажи составляет 64 дня, а еще через 80 дней практически все лоты уже проданы. Диаметрально противоположная картина для второго региона: при медиане в 98 дней, 14% объектов продаются еще 100 дней сверх того. То есть, заключают исследователи, и без того длительный срок поиска покупателя удваивается.

Среди отдельных квартир дольше всего в 2019 г. продавалась недвижимость в Саратове. Объект стоимостью чуть более 2 млн руб. провисел на рынке 230 дней. Рекорд самой быстрой сделки принадлежит Краснодару, где найти покупателя удалось всего за полдня. Цена фактической продажи составила 2,4 млн руб.

И вот какое интересное заключение делают аналитики Сбербанка и «ДомКлик». Согласно традиционному мнению, скидка — один из лучших инструментов управления темпами продаж недвижимости. Их данные позволяют утверждать, что острой необходимости привлекать спрос в первые семь месяцев 2019 г. не было — средний размер скидок оказался невелик.

В среднем по России сделки по продаже квартир заключались со снижением первоначальной цены на 0,9%. Наибольший дисконт за рассматриваемый период был характерен для Республики Коми (4%), Ярославской и Свердловской областей (2,7 и 2,4% соответственно). Контрастная ситуация наблюдалась в Амурской области — здесь продавцам удавалось повысить цену в ходе продажи ориентировочно на 1,6%. В Москве средний размер скидки составил 0,5%, в Санкт-Петербурге — 0,6%, что чуть ниже среднего показателя по стране.

Такая картина авторам исследования представляется вполне закономерной. На протяжении всего 2018 г. основным драйвером рынка недвижимости являлось снижение ипотечных ставок. В ответ на увеличение спроса застройщики и собственники постепенно стали увеличивать цены. В первой половине 2019 г. стоимость кредитов на жилье прекратила падать, и число покупателей стабилизировалось. В результате появились предложения с дисконтом, но их немного, а величина скидки весьма умеренная. Продавцы понимают, по мнению экспертов Сбербанка и «ДомКлик», что снижение ставок по ипотеке вполне может возобновиться, и не спешат избавляться от своих квартир.

В целом около половины объектов недвижимости продаются по первоначальной цене. Если продавец сразу точно определил цену спроса, то объект уйдет примерно за 71 день. В остальных случаях приходится изменять стоимость, что означает в первую очередь предоставление скидки. Размер этого дисконта авторы анализа оценили как соотношение между ценой сделки и исходной ценой объявления.

Снижение стоимости лота в ходе продаж характерно, прежде всего, для наиболее дешевой недвижимости: средняя скидка достигает максимального значения для сегмента до 30 000 руб./кв. м и составляет 3%. Для более дорогих квартир уступки в цене менее характерны, и начиная с ценовой категории 55 000 руб./кв. м скидка в среднем составляет 0%. При этом в ряде случаев квартиру удается продать даже с небольшой наценкой.

Всего с повышением цены совершаются 16,6% сделок, в то время как с дисконтом — вдвое больше, 33,8%.

Возможность повысить первоначальную цену возникает, прежде всего, для тех квартир, которые вызывают наибольшее внимание покупателей. Активность со стороны спроса эксперты Сбербанка и «ДомКлик» косвенно оценили по количеству звонков, связанных с каждым объектом недвижимости. Увеличение звонков от одного до восьми кардинально меняет позицию продавца: средняя скидка в 1% превращается в наценку такого же порядка.

Скидка ожидаемо связана и со скоростью продажи квартиры. В случае быстрого заключения сделки нет необходимости снижать цену, а для плохо продающихся объектов со сроками, превышающими типичное значение (79 дней), продавцы готовы уступить в среднем более 1% от первоначального запроса. При этом цена предложения снижается практически линейно — с каждой итерацией цена падает на 0,8 п.п., и для «зависших» объектов цена меняется по девять и более раз, приводя к существенной скидке порядка 8%. Однако, замечают исследователи, в целом готовность пойти навстречу покупателю по мере затягивания процесса продажи перестает расти после четырех месяцев — скорее всего, полагают они, большая часть продавцов уже не видит смысла в дальнейших уступках, если они не привели к сделке в течение этого срока.

Медианный и средний период продажи квартиры по регионам, по сделкам за январь — июль 2019 г.