С 1 июля Сбербанк решил понизить ставку ипотечного кредита. Это означает, что и другим банкам придется последовать за лидером ипотечного рынка, каким является в России Сбербанк: на его долю приходится около половины всех ипотечных кредитов.
Есть и еще одно важное следствие этого снижения ставки. Поскольку на рынке действует государственная программа субсидирования ставки, снижение ставки увеличит общий размер кредитов, которые сможет поддержать государство.
Правительство по закону о льготной ипотеке выделило 20 млрд руб. российским банкам на покрытие части процентных выплат за ипотечные кредиты — ставка для граждан не должна быть выше 12% годовых. Субсидии получают банки, которые выдают ипотечных кредитов не менее чем на 300 млн руб. в месяц. Программа действует с 1 марта 2015 г. по 1 марта 2016 г., денег, по оценке Минфина, достаточно, чтобы удовлетворить заявки на общую сумму 400 млрд руб. В середине июня сообщалось, что правительство может увеличить эту сумму до 700 млрд руб.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) указывает на действенность госпрограммы: по его данным, самый опасный момент рынок ипотечного кредитования уже прошел. В качестве аргумента АИЖК в обзоре состояния рынка приводит данные ЦБ на 1 июня 2015 г.: в мае ипотечных кредитов выдано на 73,8 млрд руб, а это всего на 45% меньше, чем в мае 2014 г.; в то же время в предыдущие месяцы текущего года выдача ипотечных кредитов держалась ниже прошлогодней на 50%. «Таким образом, можно констатировать, что низшая точка падения ипотечного рынка пройдена», — подчеркивается в обзоре АИЖК.
За пять месяцев 2015 г. выдано 228 230 ипотечных кредитов на общую сумму 372,6 млрд руб., это меньше, чем в январе — мае 2014 г., на 38% в количественном и на 41% — в денежном выражении.
Средняя ставка майских ипотечных кредитов — 13,46%, что на 1,25 п.п. ниже пиковых значений февраля 2015 г.
Настороженность в АИЖК вызывает существенный рост ипотечных ссуд, платежи по которым просрочены на 90 и более дней. На 1 июня 2015 г. такие ссуды достигли максимального значения за весь период наблюдения (с января 2009 г.) — 96,1 млрд руб. (+33% за последние шесть месяцев), в мае наиболее сильно выросла задолженность по ипотечным ссудам, просроченным на 180 и более дней, — +10,4 млрд руб. (+12%). По оценкам АИЖК, это связано с ростом просроченных платежей по валютным ипотечным кредитам.
Общее качество ипотечного портфеля пока сохраняется на высоком уровне (доля кредитов без просроченных платежей — 94,8%), а сокращение как в абсолютном, так и относительном выражении количества заемщиков, допустивших в мае «техническую» просрочку платежей (от 1 до 30 дней) является признаком будущей стабилизации ситуации с просрочкой.
Согласно данным российского международного рейтингового агентства RAEX, по состоянию на начало текущего года 80% ипотечных кредитов выдано банками с государственным участием.
По мнению замдиректора RAEX по банковским рейтингам Михаила Доронкина, программа субсидирования ставок будет только увеличивать долю банков с госучастием на ипотечном рынке. Это соображение подтверждают в Минфине: более 50% ипотечных кредитов, попавших в программу господдержки, выдается пятью крупнейшими банками. Остальным банкам трудно добиться выдачи ипотечных кредитов в размере не менее 300 млн руб. в месяц, а именно таков порог, перешагнув который, банк может попасть в госпрограмму. По мнению Доронкина, уже в ближайшем обозримом будущем эти средства будут перераспределены в пользу банков с государственным участием. Кроме того, по словам Доронкина, небольшим коммерческим банковским учреждениям трудно конкурировать с государственными банками и на вторичном рынке недвижимого имущества ввиду высокой стоимости долгосрочного фондирования.
По данным ЦБ, участниками госпрограммы поддержки ипотеки стали 39 банков и АИЖК, но большинству банков не удается обеспечить выдачу кредитов на 300 млн руб. в месяц.