1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 635

Земля в аренде: допустима ли льготная ставка?

Может ли факт передачи земельного участка в аренду повлиять на использование пониженной ставки земельного налога? По мнению налоговиков, может. Однако судья Верховного суда РФ в Определении от 11.02.2015 № 305-КГ14-8091 такой подход не поддержал.

Миллионные доначисления

Компания сдала в аренду земельный участок вместе с расположенным на нем спортивным комплексом. По этому земельному участку организация платила земельный налог по ставке 0,3%. Такая ставка была установлена местными властями в отношении земельных участков с видом разрешенного использования — эксплуатация спортивного комп­лекса.

После проведения камеральной проверки декларации по земельному налогу организации был доначислен налог почти на 18 млн руб. По мнению налоговиков, раз компания сама не эксплуатировала спортивный комплекс, а вместе с землей сдала в аренду, то, значит, она не использует объект по назначению. Следовательно, у нее нет права использовать пониженную ставку налога в размере 0,3%. В этом случае налог должен рассчитываться исходя из налоговой ставки 1,5%.

Тот факт, что фирма-арендатор эксплуа­тировала участок со спорткомплексом по назначению (для проведения спортивных мероприятий), инспекция проигнорировала.

Налогоплательщик оспорил решение налогового органа в региональном ­УФНС, но безрезультатно. Тогда он обратился в суд.

По букве закона

Виды земельных участков классифицируются по их правовому режиму на основании сочетания двух признаков: целевое назначение земли и вид ее разрешенного использования. Иных критериев для установления дифференцированных ставок земельного налога НК РФ не допускает. При этом Налоговый кодекс позволяет местным органам власти устанавливать дифференцированные налоговые ставки в зависимости от категорий земель или разрешенного использования земельного участка (п. 2 ст. 394 НК РФ).

Так, Закон г. Москвы (где и находится спорный участок) от 24.11.2004 № 74 устанавливает четыре разные ставки налога: 0,025, 0,1, 0,3 и 1,5%. К землям, предоставленным для спортивных объектов, применяется ставка 0,3%. Максимальная ставка в 1,5% относится ко всем участкам, которые не входят в льготные категории.

Судьи проанализировали положения Налогового кодекса и местного закона и пришли к выводу, что применение пониженной ставки продиктовано свойствами объекта налогообложения (назначение и использование участка), а не деятельностью, которую осуществляет плательщик. Таким образом, правовой режим участка не зависит от статуса собственника земли и устанавливается исходя из сведений о целевом назначении и виде разрешенного использования, которые содержит государственный кадастр недвижимости и регистрационные до­кумен­ты на земельный участок.

Ссылка налогового органа на то, что уставная деятельность организации по ­ОКВЭД не связана с эксплуатацией и использованием объектов спорта, была признана несостоятельной. Законодательством о налогах и сборах не предусмотрены подобные условия в качестве влияющих на возможность применения пониженной ставки. Суды подвергли критике позицию налоговиков о том, что сдача участка в аренду делает невозможным применение пониженной ставки налога. Они указали: из буквального содержания законодательства не следует, что пониженную ставку вправе применять только налогоплательщик, непосредственно использующий земельный участок для эксплуатации объекта спорта. Доказательств использования арендатором участка вразрез с его назначением инспекцией не представлено.

В результате все судебные инстанции во главе с ВС РФ подтвердили правоту налогоплательщика в вопросе применения пониженной ставки налога за 2012 г. (Определение Верховного суда РФ от 11.02.2015 № 305-КГ14-8091).

Интересен тот факт, что та же самая организация уже судилась с налоговым органом по аналогичному вопросу, правда, в отношении земельного налога за 2011 г. И тогда она проиграла. Позиция налогового органа была подтверждена Определением ВАС РФ от 24.12.2013 № ВАС-17990/13. Тогда одержать победу инспекции помогло разъяснение Департамента финансов г. Москвы, который согласно распоряжению городского Правительства от 05.10.2005 № 1944-РП наделен полномочиями по письменному разъяснению порядка применения регионального законодательства о налогах и сборах (постановление ФАС Московского округа от 24.10.2013 № А40-151400/12-140-1089). В данном разъяснении Департамента от 08.06.2012 № 90-01-01-17/80 указано, что организация — собственник участка, предоставленного для эксплуатации объектов спорта, вправе применить ставку в размере 0,3% от кадастровой стоимос­ти при одновременном выполнении следующих условий:

  • в правоустанавливающих до­кумен­тах на участок определен вид разрешенного использования, указывающий на эксплуатацию спортивного объекта;
  • уставная деятельность организации связана с эксплуатацией и использованием объектов спорта и спортивных сооружений;
  • фактическое использование объектов спорта и сооружений по целевому назначению до­кумен­тально подтверждено.

Почему в свежем деле ссылка инспекции на это разъяснение не прошла? Суд заявил, что разъяснение Департамента не относится к законодательству о налогах и сборах, это всего лишь дополнение. Оно не имеет силу закона, не является общеобязательным и носит характер пояснения.

Позиция Минфина

Почти десять лет назад Минфин России был не против применения к участкам, переданным в аренду, той ставки, которая соответствует категории земель и виду разрешенного использования. Независимо от того, кем на деле земля эксплуатируется: собственником или арендатором (письмо Минфина России от 08.08.2006 № 03-06-02-04/119).

Позже позиция ведомства изменилась. В частности, если речь идет о землях, предназначенных для сельхозпроизводства, то для применения определенной ставки требуется соблюдение дополнительного условия: уставная деятельность организации-налогоплательщика должна быть также связана с сельскохозяйственным производством (письмо Минфина России от 14.03.2008 № 03-05-05-02/12).

Действия налоговых органов показывают, что этот подход превалирует на данный момент. И в случае претензий защищать свои права плательщику придется в суде.