На VI Всероссийском конгрессе «Государственное регулирование градостроительства 2014. Весна», прошедшем в последние дни марта, заместитель начальника Управления частного права ВАС РФ Денис Новак рассказал о том, как постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах, разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — постановление № 54) сделало приобретение будущей недвижимости более реальным.
Несмотря на то что Гражданский кодекс прямо позволяет заключать договоры купли-продажи будущей вещи, если иное не вытекает из закона или характера вещи (п. 2 ст. 455), долгое время считалось, что в отношении недвижимого имущества это недопустимо. Во многом такая позиция основывалась на судебной практике, рассматривавшей требование о государственной регистрации права собственности на недвижимость как ту характеристику объекта, которая препятствует его купле-продаже до момента регистрации этого права в ЕГРП. По мнению судов, отсутствие у объекта недвижимости кадастрового номера не позволяет определить предмет договора купли-продажи. Такая трактовка законодательства была хоть и массовой, но ошибочной.
Как отметил в своем выступлении Д. Новак, одна из главных задач, которые решил Пленум ВАС РФ в постановлении № 54, — это преодоление указанной позиции. Аргументы в пользу возможности купли-продажи будущей недвижимости основываются на том, что ст. 455 ГК РФ не требует наличия товара в собственности у продавца. Кроме того, в постановлении № 54 показывается различие ситуаций заключения и исполнения договора. Чтобы заключить договор, устанавливающий обязательство одной из сторон передать товар в собственность другой и обязательство последней заплатить за товар деньги, вовсе не требуется наличия у продавца права собственности на товар. Главное, чтобы он смог обеспечить переход права собственности к покупателю в тот момент, когда договор должен быть исполнен. То есть в случае продажи недвижимости принципиально, чтобы отчуждатель собственности имел зарегистрированное право на объект на этапе, когда права должны перейти покупателю (см. также «ЭЖ», 2013, № 22, с. 13).
По мнению Пленума ВАС РФ, отсутствие кадастрового номера не мешает индивидуализации предмета договора, если речь идет о купле-продаже будущей недвижимости (п. 2 постановления № 54). Имущество, подлежащее передаче покупателю, можно определить, указав и иные сведения: местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочную площадь будущего здания или помещения, его характеристики, предусмотренные проектной документацией. Эта позиция, отметил Д. Новак, основывается на реальной практике заключения подобных договоров, когда стороны находили способы описания того, что продается и покупается, хотя объект еще не был построен.
Д. Новак подчеркнул, что разъяснения постановления № 54 направлены на то, чтобы спасать договор до тех пор, пока это возможно. Например, в п. 2 указывается на то, что если в договоре недостаточно сведений для индивидуализации проданной недвижимости, но они есть в акте приема-передачи, то такой договор признавать незаключенным нельзя. А в пункте 3 предлагается в случае возникновения спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю, устанавливать действительную волю сторон, исходя не только из подписанного договора, но и из иных доказательств. А также принимать во внимание практику, сложившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. И только если суд, изучив доказательства, придет к выводу, что стороны не достигли соглашения по поводу предмета сделки, признавать договор незаключенным.
Предварительный договор с предоплатой — это договор купли-продажи
Из-за ошибочного представления о том, что не созданную недвижимость продать нельзя, возникало множество проблем. Одна из них была связана с тем, что, учитывая высокую вероятность признания договора купли-продажи незаключенным по причине неопределенности объекта без кадастрового номера, стороны использовали иные конструкции договоров, которые, на их взгляд, позволяли оформить сделку более легитимным способом. Но когда из таких договоров возникали споры, суды терялись в квалификации договоров и правовых механизмах защиты интересов их сторон.
В качестве одного из суррогатов договора купли-продажи нередко выступал предварительный договор, содержащий обязанность продавца заключить договор купли-продажи в будущем, когда право собственности на объект будет зарегистрировано. И обязанность покупателя сразу внести либо всю сумму, либо большую ее часть. Среди существенных условий в таких договорах указывается срок, к которому должен быть возведен объект недвижимости, а также через какое время после введения его в эксплуатацию должен быть заключен основной договор купли-продажи.
Если объект в указанные сроки в эксплуатацию не вводился, «будущий» покупатель оказывался в затруднительном положении: деньги уже заплачены, а объект он так и не получил. Но если покупатель обращался в суд с требованием о взыскании с продавца процентов хотя бы за время просрочки, суды, как правило, отказывали ему, ссылаясь на то, что такая мера согласно ст. 487 ГК предусмотрена только для защиты прав покупателя в случае предварительной оплаты по договору купли-продажи. А предварительный договор судами как договор купли-продажи не рассматривался. В результате продавцы недобросовестно пользовались ситуацией, позволяющей заблокировать возможность взыскания с них процентов.
В постановлении № 54 был сделан важный шаг для предотвращения дальнейших злоупотреблений такого рода. В пункте 8 этого документа сказано, что если предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества еще до заключения основного договора уплатить всю цену или существенную ее часть, то суды должны квалифицировать такой договор как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате. Ведь экономически отношения сторон в данном случае являются не чем иным, как договором купли-продажи: размер уплаченной суммы, соответствующий цене вещи, не позволяет расценивать его как аванс. Как отметил Д. Новак, в результате этого разъяснения покупателям по предварительным договорам стали доступны все способы защиты гражданских прав: можно потребовать возврата предоплаты, начисления процентов за время просрочки, а также истребовать имущество в натуре или понудить продавца к регистрации перехода права собственности. Прикрывать договорные отношения предварительными договоренностями больше нет смысла.
У инвестора не больше прав, чем у других кредиторов застройщика
Еще одну ошибку шедшей не в том направлении судебной практики исправил п. 4 постановления № 54, посвященный инвестиционным договорам.
Судебная практика полагала, что раз в законодательстве (в Федеральном законе от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Законе РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР») содержатся правила об инвестиционных договорах, заключаемых с целью строительства недвижимости, то это отдельные виды договоров, а не те, что поименованы в ГК РФ.
Такими инвестиционными договорами предусматривалось, что долевая собственность их участников на возводимый объект возникает изначально, еще до всякой регистрации права собственности на него. И при неисполнении инвестиционного договора его участники могли обратиться в суд с требованием о признании прав на незавершенное строительство, хотя эти права пока еще не принадлежат какому-либо субъекту. Тем самым нарушалось правило п. 2 ст. 8.1 ГК РФ о том, что права собственности на имущество, подлежащие регистрации, могут возникнуть только с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (на момент принятия постановления № 54 оно содержалось в ст. 8 ГК РФ, но после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ перенесено в ст. 8.1, см. «ЭЖ», 2013, № 1, с. 10).
Пленум ВАС РФ сформулировал разъяснение в п. 4 постановления № 54 исходя из того, что договор характеризуется не своим названием, а целью сторон и конструкцией их прав и обязательств. Слово «инвестиционный» в названии договора указывает лишь на его экономическую, а не правовую суть. В постановлении № 54 судам предлагается устанавливать, в чем заключается правовая суть инвестиционных договоров, к каким поименованным видам договоров они относятся и, исходя из этого, разрешать споры согласно нормам гражданского законодательства. В тексте постановления № 54 среди таких договоров упоминаются договоры купли-продажи, подряда или простого товарищества, которые регулируются соответственно главами 30, 37 и 55 ГК РФ.
Но главная заслуга постановления № 54 заключается в разъяснении о том, что возможность потребовать передачи причитающейся участнику инвестиционного договора доли имущества возникает только после первой регистрации прав на недвижимость. При этом, как пояснил Д. Новак, требования будут носить обязательственный характер — «о понуждении к исполнению» и не смогут рассматриваться судами как требования о признании доли в праве, даже если сформулированы таким образом. А это значит, что права на недвижимость, созданную по инвестиционному договору, как и на любую недвижимость, возникают только после их государственной регистрации и могут быть отчуждены в пользу приобретателя только после первичной регистрации.
По мнению Д. Новака, это гораздо более справедливый подход, чем тот, что превалировал в судебной практике до принятия постановления № 54. При прежней модели права стороны инвестиционных договоров получали приоритет перед правами других кредиторов, например, подрядчиков, которым застройщик задолжал за выполненные работы, или работников, которым не была выплачена заработная плата. Позволяя сразу признавать право на долю в общей собственности, судебная практика давала возможность в случае банкротства застройщика вырезать из конкурсной массы серьезные куски в пользу инвестиционных кредиторов в обход других.
Уклонение продавца от регистрации прав не поможет избежать передачи здания покупателю
Возможность квалифицировать инвестиционные договоры как поименованные сделало их регулирование понятным как судам, так и участникам оборота. В результате для последних стал доступен весь спектр способов защиты прав приобретателей по таким договорам. Д. Новак привел примеры защиты прав приобретателей недвижимости по договорам купли-продажи, подряда и простого товарищества.
В рамках договора купли-продажи будущей вещи, если продавец не построил объект недвижимости, заставить его исполнить это обязательство в натуре невозможно. Но, как поясняется в п. 5 постановления № 54, покупатель вправе потребовать от продавца возврата уплаченной вперед денежной суммы, процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков. Для простоты расчетов убытки могут определяться, в частности, как разница между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества.
Если же объект построен и право на него зарегистрировано за продавцом, покупатель может предъявить к последнему требования о передаче вещи (ст. 398 ГК РФ), которые могут соединяться с требованием о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Недобросовестные продавцы, понимая, что регистрация прав собственности на построенный объект недвижимости открывает двери для требований покупателей о передаче вещи в натуре, специально тянут с регистрацией. Но и при таких обстоятельствах, отмечает Д. Новак, ситуация не остается безвыходной для покупателя.
Покупатель может потребовать понуждения продавца зарегистрировать права на объект недвижимости и одновременно потребовать перевести эти права на себя, сославшись на положения ст. 10 ГК РФ о злоупотреблении правом. Суд, убедившись, что объект действительно построен, скорее всего эти требования удовлетворит. Таким же образом можно преодолеть затягивание одной из сторон подписания акта о реализации инвестиционного контракта, когда инвестиционный договор, он же договор купли-продажи, предусматривает, что права сторон на создаваемую по нему недвижимость распределяются только после такого подписания.
Статья 10 ГК РФ, по мнению Д. Новака, может помочь обосновать способ защиты прав при любом затягивании совершения каких-то действий, если это совершение является необходимым условием передачи прав на недвижимость по инвестиционному договору. Это справедливо и для случаев, когда в затягивании виноват не продавец, а, например, государственный орган. По словам Д. Новака, подготовлено дополнение в постановление № 54, разъясняющее нюансы такой ситуации, и Пленум ВАС РФ должен успеть принять его до прекращения своей работы. Но и без этого дополнительного разъяснения участники оборота могут защищать свои права, ссылаясь на ст. 10 ГК РФ.
Оплата работ частью построенной недвижимости — тоже продажа
Инвестиционный договор, предусматривающий привлечение собственником земельного участка третьего лица для строительства на этом участке определенного объекта за плату, является договором подряда (п. 6 постановления № 54). Если вознаграждением для подрядной организации будут не деньги, а часть помещений в будущем объекте недвижимости, договор признается смешанным. В части обязанностей по строительству к договору будут применяться нормы о строительном подряде, а в части расчетов — нормы, регулирующие договор купли-продажи. Поскольку собственник земельного участка в этой ситуации без проблем может зарегистрировать права на построенный объект недвижимости, более слабой стороной договора часто оказывается подрядчик. Для защиты своих интересов в случае невыполнения другой стороной обязанности оплатить тем или иным образом результат работ, подрядчик может воспользоваться правом удерживать результат работ и не предавать его заказчику (ст. 712 ГК РФ).
Инвестиционные договоры, целью которых является создание объектов недвижимости на внесенные их участниками средства, в п. 7 постановления № 54 квалифицируются как договоры простого товарищества. Отдельное внимание уделено договорам, в которых один из участников в качестве своего вклада вносит земельный участок, а другой финансирует строительство. При таких обстоятельствах, отмечает Д. Новак, важно удостовериться в госрегистрации права долевой собственности участников товарищества. Поскольку в ином случае долевая собственность на возведенную на участке недвижимость автоматически у всех участников товарищества не возникнет. В силу пункта 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество может быть зарегистрировано только на лицо, имеющее в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором такой объект возведен. Если владелец участка уклонился от регистрации долевой собственности на него всех товарищей, то введенный в эксплуатацию объект недвижимости может быть зарегистрирован только за ним. Правда, другие участники договора одновременно с этим получают право обратиться в суд с требованием о разделе имущества в натуре или еще до завершения строительства объекта предъявить к забывчивому участнику требования о понуждении оформить земельный участок в общую собственность.
Защита кредиторов банкрота — не повод для того, чтобы поддерживать его недобросовестное поведение
По наблюдениям Д. Новака, разъяснения постановления № 54 серьезно стабилизировали отношения, возникающие при продаже будущих объектов недвижимости. Теперь гораздо труднее признать такие договоры незаключенными, а права и обязанности сторон по ним справедливо сбалансированы. Тем не менее, в судебной практике за два года, прошедшие после принятия постановления № 54, уже встречаются случаи злоупотребления его положениями.
В качестве примера Д. Новак привел дело № А46-8936/2010, рассмотренное Президиумом ВАС РФ 11 марта 2014 г. Два дольщика заключили договор, который суды признали договором простого товарищества. Один из них должен был внести в общее дело земельный участок, а другой — денежные средства для строительства объекта на нем. Но собственник земли не исполнил своей обязанности по регистрации долевой собственности на нее за всеми участниками договора. В то же время второй участник продолжал финансирование строительства, выполняя свою обязанность по внесению вклада. На каком-то этапе строительства против владельца участка было возбуждено дело о банкротстве. Ссылаясь на разъяснение постановления № 54, арбитражный управляющий включил и участок, и построенный объект в конкурсную массу. Он руководствовался тем, что участок не передан в долевую собственность в качестве вклада и зарегистрировать право собственности на результат строительства можно только на землевладельца-банкрота. На то, что другой участник договора полностью профинансировал строительство, причем продолжал это делать и после объявления землевладельца банкротом, арбитражный управляющий не обратил внимания и никак его интересы не учел. Второй участник обратился в суд с требованием о признании своей доли в праве собственности на построенный объект. Суды первой и апелляционной инстанции его требование удовлетворили, но суд кассационной инстанции, опираясь на постановление № 54, отказал, пояснив, что единственный собственник объекта — это владелец участка. Текст надзорного постановления по делу еще не опубликован, но о принятом решении уже известно: постановление суда кассационной инстанции отменено и дело передано на новое рассмотрение.
Из Определения от 31.01.2014 № ВАС-16768/13 по указанному делу видно, что судьи, скорее всего, поддержат выводы о злоупотреблении правом со стороны землевладельца. Сначала он не исполнил свою обязанность по регистрации долевой собственности на участок, затем его арбитражный управляющий включил участок с построенным на нем объектом в конкурсную массу. В результате добросовестный участник не смог ни получить свою долю, ни стать кредитором и принять участие в разделе конкурсной массы.
С точки зрения Д. Новака, возможность признания судом за добросовестным участником доли в праве собственности на возведенный объект и участок сомнительна. Правильным решением, которое не разрушит концепцию постановления № 54, будет признание такого лица текущим кредитором на основании того, что оно предоставляло средства должнику после возбуждения дела о банкротстве. Правда, передавая дело на новое рассмотрение, Президиум ВАС РФ обратил внимание суда на то, что по некоторым другим делам в отношении того же должника тот же самый суд кассационной инстанции удовлетворял требования о признании доли в праве, а конкретно в этом случае — нет. Но в любом случае, отмечает Д. Новак, очевидно недобросовестное поведение одной из сторон спора должно приводить к отказу в защите ее права.