Арендодатель обязан предоставить имущество во владение и пользование арендатору, а последний, в свою очередь, обязан вносить плату за такое имущество. Если же арендодатель препятствует доступу арендатора к арендованному имуществу, то платить за него не нужно, даже если договор еще действует (постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12).
Суть дела
Общество (далее — арендодатель, истец) предоставило другому обществу (далее — арендатор, ответчик) склад и производственную линию, расположенную в нем, в пользование и владение по договорам аренды и субаренды. Срок действия договоров стороны определили с 1 января 2011 г. по 25 декабря 2011 г., а передачу имущества удостоверили двусторонними актами приемки-передачи.
Правда, арендатор не спешил исполнять свои обязательства по договору: плату он не вносил, а спустя два месяца после начала аренды и вовсе вынес арендованное оборудование с территории склада. Когда арендодатель обнаружил это, то без предупреждения сменил замки на дверях склада, и в результате арендатор 5 марта уже не смог попасть в помещение. Работники арендатора составили соответствующий акт, зафиксировав факт прекращения доступа на склад.
В этот же день была назначена встреча руководителей обоих обществ для обсуждения факта самовольного вывоза работниками арендатора не принадлежащего ему имущества со склада. До начала встречи арендодатель вручил арендатору письмо с предложением расторгнуть договоры в двустороннем порядке. Во исполнение договоренности, достигнутой на встрече, через несколько дней стороны назначили комиссионный осмотр склада, на который представитель арендатора, однако, не явился. Вскоре арендодатель письмом уведомил арендатора о возможности расторгнуть договор только после погашения задолженности по арендным платежам.
Арендатор обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды с момента создания препятствия для пользования арендованным имуществом, а затем изменил требования на признание договоров расторгнутыми в связи с односторонним отказом от его исполнения. В удовлетворении исковых требований было отказано в связи с отсутствием доказательств одностороннего отказа. В свою очередь арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании арендной платы по договорам и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Cудебное разбирательство
Суд первой инстанции удовлетворил иск практически полностью, обязав арендатора оплатить период «виртуальной» аренды после смены арендодателем замка на складе. При этом суд исходил из того, что спорные договоры аренды являются действующими, а односторонний отказ арендатора от исполнения своих обязанностей по внесению арендной платы законом не допускается (ст. 309, 310, 395, 606 и 614 ГК РФ). Последний вывод был основан на судебном решении по другому делу по иску арендатора о признании договоров расторгнутыми, в котором судом был подтвержден статус договоров как действующих.
Судьи апелляционной инстанции посчитали, что в апелляционной жалобе не содержится сведений, опровергающих правильность выводов суда первой инстанции. Довод ответчика о том, что истец создавал препятствия в пользовании переданным в аренду имуществом, не был документально подтвержден. Составленный работниками арендатора акт о создании арендодателем препятствий для доступа на склад суд не принял.
Кассационная инстанция согласились с выводами нижестоящих судов. Отмечено было также то, что арендатор не доказал факт возврата арендодателю спорного имущества по акту приема-передачи.
Позиция ВАС РФ
Судьи Президиума ВАС РФ приняли по делу новый судебный акт, отказав истцу во взыскании задолженности за период с 5 марта 2011 г. — дня, когда доступ к арендованному имуществу был прекращен. Задолженность перед истцом по арендной плате, возникшая до этого дня, должна быть погашена вместе с процентами на нее. Однако ее размер в итоге оказался существенно меньше той суммы, на присуждение которой претендовал арендодатель.
По мнению арендатора, арбитражные суды не учли, что в отзыве на иск им была признана как обоснованная задолженность по договору с момента начала действий договора аренды и до дня, когда доступ на склад был прекращен. Из-за лишения его истцом возможности владения и пользования арендованным имуществом ответчик решил, что с этого дня он вправе не вносить арендную плату.
Президиум указал, что арендодатель обязан был предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, за своевременно внесенную плату во временное владение и пользование или во временное пользование (абз. 1 ст. 606, п. 1 ст. 611, п. 1 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, у сторон возникли встречные обязательства по отношению друг к другу (п. 1 ст. 328 ГК РФ).
Ввиду того, что арендодатель сменил замок на складе без предупреждения об этом арендатора, последний с известного времени не мог пользоваться арендованным имуществом. А значит, и арендатор был вправе приостановить исполнение своих встречных договорных обязательств (п. 2 ст. 328 ГК РФ, п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Соответственно, истец вправе требовать с ответчика просроченные арендные платежи только за период до 5 марта 2011 г. Ссылка судей нижестоящих инстанций на факт сохранения между сторонами договорных отношений ввиду вступившего в силу решения суда и отсутствия доказательств их расторжения не является основанием для оплаты ответчиком периода неиспользования склада и оборудования в нем.
В постановлении есть оговорка о том, что вступившие в законную силу судебные акты по делам со схожими фактическими обстоятельствами могут быть пересмотрены по новым обстоятельствам на основании п. 5 ст. 311 АПК РФ.
к сведению
Для многих арендаторов вопрос внесения арендной платы за имущество, которым они фактически не пользуются, достаточно болезненный. В основном потому, что судебная практика по таким спорам обычно складывается не в их пользу. Момент, с которого начинается свобода арендатора от его денежного обязательства, суды обычно исчисляют со дня подписания акта приемки имущества арендодателем. А если акта нет, платить за аренду обязательно (определения ВАС РФ от 24.08.2012 № ВАС-8590/12 по делу № А41-29683/11, от 17.12.2012 № ВАС-16527/12 по делу № А53-13599/2011, от 13.03.2013 № ВАС-2832/13 по делу № А40-46813/12-54-208).
В рассмотренном постановлении Президиума ВАС РФ арендатору удалось отстоять свое право не вносить плату за аренду имущества, ему недоступного, даже при отсутствии акта приемки. Однако судьи учли фактические обстоятельства дела, которые и сыграли решающую роль. Кстати, если бы арендатор продолжил вносить плату и после смены замков, у него был бы шанс вернуть деньги как неосновательное обогащение арендодателя (Определение ВАС РФ от 05.03.2013 № ВАС-1648/13 по делу № А55-10402/2012).