1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2520

Реконструкция недвижимости: оцениваем налоговые риски

Рано или поздно многие собственники зданий встают перед необходимостью реконструировать принадлежащую им ­недвижимость. При этом бухгалтеру нужно не только принять результаты такого мероприятия к учету, но и правильно рассчитать новую сумму амортизационных отчислений. Мы расскажем, как не ошибиться в расчетах и минимизировать налоговые риски.

Определимся с понятиями

Чтобы не ошибиться с отражением расходов на реконструкцию недвижимос­ти для целей налогообложения прибыли, необходимо четко представлять, какие работы относятся к реконструкции. Понятие реконструкции дано в Градостроительном кодексе. В подпункте 14 ст. 1 Градостроительного кодекса сказано, что под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров такого объекта или его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе:

  • надстройка, перестройка, расширение объекта;
  • замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта.

Под это понятие не подпадают работы по замене отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановлению указанных элементов.

Есть понятие реконструкции и в Налоговом кодексе. Так, для целей налогообложения прибыли к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции (п. 2 ст. 257 НК РФ).

Как видите, приведенные понятия реконструкции не идентичны. Объединяет их одно — объект, в отношении которого производятся работы по реконструкции, в конечном итоге должен быть изменен. Но для целей налогового учета он должен быть не просто изменен, а улучшен, то есть первоначально принятые нормативные показатели должны быть повышены (например, увеличен срок полезного использования объекта).

Каким же понятием следует руководствоваться для целей налогообложения прибыли? Конечно же, тем, которое дано в Налоговом кодексе. Дело в том, что согласно п. 1 ст. 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемые в Налоговом кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено Налоговым кодексом. Как мы уже сказали, понятие реконструкции в Налоговом кодексе есть. Значит, именно им и нужно пользоваться. Аналогичную позицию по использованию понятия «реконструкция» занимает и Минфин России (письмо от 15.02.2012 № 03-03-06/1/87).

Учет расходов: от общего порядка…

По общему правилу в налоговом учете расходы на реконструкцию объекта увеличивают его первоначальную стоимость (п. 2 ст. 257 НК РФ). В пункте 5 ст. 270 НК РФ прямо сказано, что такие расходы не учитываются при расчете налога на прибыль в периоде их осуществления. Затраты на реконструкцию списываются на расходы путем начисления амортизации по соответствующему объекту после увеличения его первоначальной стоимости и изменения срока его службы. При этом срок полезного использования объекта может быть увеличен в пределах сроков, установленных для амортизационной группы, в которую изначально был включен объект недвижимости (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Рассмотрим классический пример проведения реконструкции объекта недвижимости: когда работы были произведены по всему зданию, при этом увеличились и первоначальная стоимость объекта, и срок его полезного использования.

пример 1

Организация провела реконструкцию здания, принадлежащего ей на праве собственности. Первоначальная стоимость объекта составляла 5 000 000 руб. При принятии объекта к учету компания установила срок полезного использования равный 252 мес. (20 лет и 1 мес.). Амортизация начисляется линейным способом. Коэффициент амортизации равен 0,39 (1 : 252 х 100%). Сумма ежемесячной амортизации равна 19 500 руб. (5 000 000 руб. х 0,39%).

После 60 месяцев эксплуатации здания было принято решение о его реконструкции. На этот момент остаточная стоимость здания составляла 3 830 000 руб., а оставшийся срок полезного использования — 192 мес.

Расходы на реконструкцию составили 1 500 000 руб. (для упрощения примера будем брать суммы без НДС). После окончания работ повысились эксплуатационные качества здания. Поэтому срок его службы был увеличен на 48 мес. и составил 300 мес.

После реконструкции остаточная стои­мость здания составила 5 330 000 руб. (3 830 000 руб. +  1 500 000 руб.), а сумма ежемесячной амортизации с учетом нового срока полезного использования — 22 208,33 руб. [5 330 000 руб. : (300 мес. – 60 мес.)].

…к частностям

Приведенный выше классический пример отражения результатов проведения реконструкции встречается не так часто. Как правило, возникают различные нюансы. Они могут быть связаны с вариантом проведения работ по реконструкции здания (сначала реконструируется одна часть здания, а потом другая), или с результатом реконструкции (работы не привели к увеличению срока службы объекта), или же с отражением в налоговом учете реконструируемой недвижимости объекта (на момент реконструкции объект полностью самортизирован). Рассмотрим, как такие операции отражаются в налоговом учете.

Срок службы остался прежним

На возможность возникновения такой ситуации указывает п. 1 ст. 258 НК РФ. В нем сказано, что организация вправе (но не обязана!) увеличить срок службы реконструированного объекта. Поэтому вполне может случиться так, что после реконструкции срок полезного использования здания не увеличится.

В этом случае организация должна увеличить первоначальную стоимость здания. Это бесспорно. Но как рассчитать новую сумму амортизации? Нужно ли при расчете учесть срок фактической эксплуатации здания?

На наш взгляд, нужно.

пример 2

Воспользуемся условиями примера 1 и предположим, что реконструкция не привела к увеличению срока полезного использования здания.

В этом случае после реконструкции остаточная стоимость здания составит 5 330 000 руб. (3 830 000 руб.  + 1 500 000 руб.), а сумма ежемесячной амортизации — 27760,41 руб. [5 330 000 руб. : (252 мес. – 60 мес.)].

Однако с такой точкой зрения не согласны Минфин России и налоговые органы. Они считают, что в рассматриваемой ситуации амортизацию необходимо рассчитывать исходя из нормы амортизации, установленной при вводе объекта основных средств в эксплуатацию (письма Минфина России от 29.03.2010 № 03-03-06/1/202, от 12.09.2009 № 03-03-06/1/57, УФНС России по г. Москве от 16.06.2006 № 20-12/53521).

Вот что получится, если применить фис­кальный подход.

пример 3

Воспользуемся условиями примеров 1 и 2.

Если следовать позиции Минфина России и налоговых органов, то компания для расчета новой суммы амортизации должна применить изначально установленную норму амортизации — 0,39%. Тогда сумма амортизации после реконструкции здания составит 20 787 руб. (5 330 000 руб. х 0,39%).

Исходя из этого, получается, что организация будет списывать на расходы увеличенную остаточную стоимость здания 256 мес., что выходит за рамки оставшегося срока полезного использования объекта (192 мес.)

Специалисты финансового ведомства не видят ничего страшного в том, что организация будет списывать амортизационные отчисления за рамками установленного срока службы объекта. В письме от 03.11.2011 № 03-03-06/1/714 Минфин России указал, что в такой ситуации компания будет учитывать амортизацию до полного погашения стоимости основного средства.

На сегодняшний день по рассматриваемому вопросу арбитражная практика сложилась в пользу налогоплательщиков. Так, в постановлении ФАС Московского округа от 06.04.2011 № КА-А40/2125-11 судьи отметили, что срок полезного использования компания устанавливает самостоятельно. Если в результате модернизации основных средств срок их полезного использования не изменился, то налогоплательщик учитывает всю стоимость такого основного средства в течение оставшегося срока полезного использования, увеличивая сумму его ежемесячной амортизации. Пунктом 2 ст. 257 и п. 1 ст. 258 НК РФ установлен порядок определения амортизации с учетом изменившейся первоначальной стоимос­ти объекта и оставшегося срока его использования и, как следствие, изменения нормы амортизации для модернизированных основных средств.

Вывод, сделанный судом в отношении модернизированных основных средств, справедлив и для ситуации, когда в ходе реконструкции увеличивается первоначальная стоимость объекта, а срок его полезного использования остается прежним.

Если объект полностью самортизирован

На практике может сложиться ситуация, когда реконструкция проводится по зданию, которое в налоговом учете полностью самортизировано. В этом случае специалисты Минфина России считают, что первоначальная стоимость такого объекта должна увеличиться, то есть она будет равна стоимости работ по реконструкции. При этом амортизироваться здание должно по тем нормам, которые были установлены организацией при вводе объекта в эксплуатацию (письма Минфина России от 09.06.2012 № 03-03-10/66, от 23.09.2011 № 03-03-06/2/146, от 02.03.2006 № 03-03-04/1/168).

пример 4

Воспользуемся условиями примера 1 и предположим, что на момент реконструкции здание полностью самортизировано.

После проведения реконструкции организация увеличит первоначальную стоимость здания. Она будет равна стоимости работ по реконструкции и составит 1 500 000 руб. При этом, если следовать позиции Минфина России, при расчете суммы ежемесячной амортизации организация должна использовать коэффициент 0,39%. Следовательно, сумма амортизации составит 5850 руб. (1 500 000 руб. х  0,39%). Увеличенная стоимость объекта спишется на расходы за 256 мес. (1 500 000 руб. : 5850 руб.).

К сожалению, Налоговый кодекс не содержит порядка расчета суммы амортизации для рассматриваемой си­­туации.

На наш взгляд, компания может установить срок полезного использования реконструированного объекта самостоятельно, исходя новых технико-эксплуатационных показателей. При этом абсолютно необязательно за основу брать первоначальный срок службы. И именно самостоятельно установленный срок полезного использования основного средства нужно учесть при расчете новой суммы ежемесячной амортизации.

Но хотим предупредить, что следование такой позиции приведет к налоговым рискам. А судебная практика на сегодняшний день на стороне налоговиков (постановления ФАС Московского округа от 23.04.2012 № А40-24244/11-75-102, Волго-Вятского округа от 17.02.2011 № А29-6272/2007).

Арбитры указывают, что полностью самортизированное основное средство после его реконструкции продолжает оставаться основным средством. По­­этому при расчете амортизации организация должна исходить из той нормы амортизации, которая была установлена при принятии объекта к учету.

Длительная реконструкция

Еще одна спорная ситуация может возникнуть, если организация более 12 месяцев реконструирует здание, но продолжает использовать его в своей деятельности и начисляет по нему амортизацию. В такой ситуации Минфин России считает, что начисление амортизации неправомерно. По мнению финансистов, компания должна на время реконструкции исключить объект из состава амортизируемого имущества. Аргументация сле­­дующая.

Из состава амортизируемого имущества исключаются основные средства, находящиеся по решению руководства организации на реконструкции и модернизации продолжительностью свыше 12 месяцев (п. 3 ст. 256 НК РФ). Поэтому если имущество учитывается как единый объект основных средств, при проведении его реконструкции более 12 месяцев данный объект подлежит исключению из состава амортизируемого имущества по критерию срока проведения реконструкции. При этом не имеет значения тот факт, что в период реконструкции объект используется в деятельности, направленной на получение дохода.

Такая позиция изложена в письме Минфина России от 01.06.2012 № 03-03-06/1/288. Аналогичной точки зрения придерживаются и налоговики (письмо УФНС России по г. Москве от 10.02.2012 № 16-15/011627)

Правда, для некоторых случаев Минфин России все же делает исключение. Например, если организация реконструирует одну часть здания, а вторую продолжает использовать в своей деятельности, то по последней части можно продолжать начислять амортизацию. Но для этого имущество должно быть разделено на два самостоятельных инвентарных объекта (письмо Минфина России от 19.10.2012 № 03-03-06/1/560).

На наш взгляд, с такой позицией можно поспорить. Дело в том, что среди условий признания имущества амортизируемым есть требование о том, что оно должно использоваться для извлечения дохода. Поэтому если организация использует реконструируемый объект или его часть в своей деятельности, то он продолжает считаться амортизируе­мым имуществом.

Заметим, что по рассматриваемой проблеме судебная практика сложилась в пользу налогоплательщиков. Для примера приведем судебное решение, принятое этой весной (постановление ФАС Московского округа от 27.05.2013 № А40-34857/12-90-169).

Компания проводила длительную (более 12 месяцев) реконструкцию части торгово-делового центра. При этом другую часть здания продолжала использовать в своей деятельности. Из состава амортизируемого имущества объект не выводился. Поэтому амортизация начислялась по всему зданию.

В ходе налоговой проверки инспекторы решили, что начисление амортизации было неправомерным, так как компания нарушила требования п. 3 ст. 256 НК РФ и не исключила объект на время реконструкции из состава амортизи­руемого имущества. Организации доначислили налог на прибыль и привлекли к налоговой ответственности. Компания оспорила решение налоговиков в суде и нашла поддержку во всех инстанциях.

Арбитры пришли к выводу, что налоговым органом неверно были применены положения п. 3 ст. 256 НК РФ. Суд первой инстанции указал, что имущество подлежит исключению из состава амортизируемого только в ситуациях, когда оно не используется в деятельности, направленной на получение дохода (то есть когда объект не может эксплуатироваться). Если же имущество используется в деятельности, направленной на получение дохода, то расходы в виде амортизационных начислений должны уменьшать налоговую базу по прибыли.

Кроме того, арбитры отметили, что Налоговый кодекс не содержит положений, позволяющих исключить из состава амортизируемого имущества часть объекта основных средств, учитываемого как единый объект. В пункте 1 ст. 318 НК РФ сказано, что в целях налогообложения прибыли к прямым расходам относятся суммы начисленной амортизации по основным средствам, используемым при производстве товаров, работ, услуг. Таким образом, законодатель прямо ориентирует налогоплательщика на учет амортизационных начислений в составе расходов в отношении каждого конкретного объекта основных средств в целом, при условии использования такого объекта в хозяйственной деятельности, направленной на получение дохода. Поэтому применять положения п. 3 ст. 256 НК РФ ограничительно, без учета факта использования реконструируемого объекта основных средств в приносящей доход деятельности, недопустимо.