Физическое лицо в начале 2006 г. приобрело здание производственного назначения и получило свидетельство о регистрации права собственности. В 2009 г. здание в установленном порядке было реконструировано с изменением целевого назначения на торговое и получено новое свидетельство о госрегистрации на реконструированный объект недвижимости. В дальнейшем помещение планируется продать. С какой даты будет исчисляться период нахождения помещения в собственности при получении имущественного налогового вычета при его продаже — с даты, указанной в свидетельстве, полученном после приобретения имущества, или с даты, указанной в свидетельстве, полученном после реконструкции?
Вопрос с сайта www.eg-online.ru
В рассматриваемом случае период нахождения имущества в собственности будет определяться по последнему выданному свидетельству. Делая такой вывод, мы учли позицию Минфина России и разъяснения судов.
Размер имущественного вычета по НДФЛ, предоставляемого на основании подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ при продаже жилых объектов и иного имущества, зависит от срока нахождения такого имущества в собственности продавца. Право на вычет в полной сумме, полученной от продажи имущества, возникает, только если оно находилось в собственности не менее трех лет. В иных случаях при продаже жилья размер вычета не может превышать 1 000 000 руб., а при продаже иного имущества — 125 000 руб.
В указанном подпункте предусмотрено, что его положения не распространяются на доходы индивидуальных предпринимателей, полученные от продажи имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. Поэтому в дальнейшем будем исходить из того, что в данном случае планируемая продажа помещения не связана с предпринимательством.
По проблеме исчисления срока владения объектом, подвергнувшимся реконструкции, существует официальная позиция финансового ведомства. Точка зрения чиновников детально обоснована, в частности, в письме УФНС России по г. Москве от 27.10.2008 № 28-10/10039. В данной ситуации речь идет о реконструкции жилого дома. Однако это обстоятельство в целях обсуждаемой проблемы не имеет принципиального значения.В названном письме разъясняется, что согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. При этом в ст. 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее госрегистрации, возникает с момента такой регистрации. Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» госрегистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В силу п. 3 ст. 2 названного закона датой государственной регистрации прав считается день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП. В пунктах 13 и 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что строительством признается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капстроительства), а реконструкцией — изменение параметров указанных объектов, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Следовательно, законодательство определяет строительство как создание нового объекта, а реконструкцию — как изменение существующего объекта. Приказом Госкомстроя России от 31.05.2001 № 120 утверждены Правила ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности. Согласно п. 15 данных Правил изменения об объектах вносятся в реестровые карточки установленной формы на основании сведений технического паспорта. Объекту с измененными характеристиками присваивается реестровый номер. За объектом сохраняется первоначальный инвентарный номер. После прекращения существования объекта в регистрационной книге делается отметка об исключении его из реестра на основании документов инвентарного дела. Значит, изменение параметров объекта свидетельствует о его изменении и признании объекта вновь созданным недвижимым имуществом, право собственности на которое подлежит государственной регистрации.
Исходя из сказанного можно сделать вывод, что при получении дохода от продажи жилого дома после его реконструкции физическое лицо вправе получить имущественный вычет, учитывая срок нахождения в собственности имущества с момента государственной регистрации права на дом, осуществленной после его реконструкции.
Нет ли в приведенном обосновании внутреннего противоречия в аспекте гражданского права? В частности, возникает вопрос: правомерно ли изменения объекта, возникшие в результате его реконструкции, приравнивать к созданию новой вещи, на которую возникает новое право собственности?
Обратимся к ст. 218 ГК РФ, предусматривающей основания приобретения права собственности. В пункте 1 предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Как видим, в приведенном положении не упоминается реконструкция.
Однако в Определении ВАС РФ от 21.05.2008 № 5537/08 со ссылкой на п. 1 ст. 218 ГК РФ сказано, что реконструкция является одним из способов создания новой вещи. Об этом же говорится и в постановлении Президиума ВАС РФ от 22.01.08 № 9713/06. Мы считаем, что с таким толкованием следует согласиться. Действительно, при реконструкции возникает новое качество объекта, что аналогично созданию новой вещи. В данном случае ранее существовавшую вещь можно отождествить с одним из материальных компонентов, использованных при создании объекта.
Для полной ясности обсудим вопрос о праве собственности, существовавшем до реконструкции объекта. Согласно п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, его отказе от права собственности, гибели или уничтожении имущества, при утрате права собственности в иных случаях, предусмотренных законом.
Из пункта 5.2 рекомендаций научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа от 23—24 мая 2007 г. № 1/2007 следует, что при внесении в ЕГРП записи права на объект, созданный в результате реконструкции, право на ранее существовавший объект прекращается.
Исходя из п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ реконструкция является одним из «иных случаев», прямо не указанных в этом пункте, при которых право собственности прекращается в результате его утраты.
Таким образом, в обсуждаемой ситуации при получении имущественного налогового вычета на основании подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ период нахождения имущества в собственности следует исчислять с момента государственной регистрации права собственности на объект после его реконструкции.
Как видим, осуществление реконструкции объекта при определенных условиях может повлечь неблагоприятные налоговые последствия в случае продажи имущества. При этом не исключена ситуация, при которой собственник, желая произвести капитальный ремонт, фактически реконструирует объект. Чтобы не перейти эту грань, следует знать отличия этих видов работ.
Под капитальным ремонтом обычно понимается система работ по устранению неисправности всех изношенных элементов объектов с осуществлением, в случае необходимости, экономически целесообразной модернизации. При этом основные технико-экономические показатели объекта не изменяются. А при реконструкция зданий и сооружений осуществляется комплекс работ, направленных на изменение основных технико-экономических показателей (количества и качества помещений, объема и общей площади здания или помещений, вместимости, пропускной способности и т.п.).
Следовательно, именно изменения основных показателей объекта будут свидетельствовать об осуществлении реконструкции.