1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 5349

Недействительный и незаключенный договоры: проблемы теории решает практика

Вопрос о признании договора недействительным или незаключенным является спорным и на теоретическом, и на законодательном, и на практическом уровне. Актуальность проблемы разграничения данных договоров обусловлена необходимостью выбора надлежащей защиты прав. В отношении незаключенных договоров не используются такие способы защиты, как признание сделки недействительной и применение соответствующих последствий к ней. Ведь недействительным может быть признан только заключенный договор. Рассмотрим, почему не всегда удается четко разграничить категории договоров и как это отражается в судебной практике.

 

Закон не выделяет категорию «незаключенный договор»

Недействительной признается сделка, которая не порождает юридических последствий. То есть она не влечет за собой возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, кроме тех, которые связаны с недействительностью сделки.

Общие последствия такой сделки приведены в ст. 167 ГК РФ: каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а если невозможно возвратить полученное в натуре (в том числе когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) — возместить его стоимость в деньгах при условии, что иное не предусмотрено законом.

В законодательстве отсутствует четкое определение понятия незаключенного договора. Но в профессиональной литературе и научной доктрине есть разные теории об этой категории договора. В чем же причина смешения понятий «незаключенный» и «недействительный» договор?

Законодатель зачастую использует эти два понятия, наделяя их одинаковыми признаками. Об этом свидетельствуют следующие нормы.

В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение в установленных законом случаях требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка ничтожна. А в пункте 3 ст. 433 ГК РФ сказано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации, если иное не установлено законом.

Другой пример — п. 4 ст. 339 ГК РФ, согласно которому несоблюдение требования о государственной регистрации договора ипотеки влечет его недействительность. Вместе с тем в соответствии с п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке» договор ипотеки признается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации.

Законодатель выделяет несколько случаев, когда договор считается незаключенным: если не согласованы все существенные условия, не выполнено требование о госрегистрации, не соблюдена форма договора. Однако заметим, что эти признаки настолько смешаны в законодательстве, что провести по ним разделение договоров на незаключенные или недействительные крайне сложно. В ГК РФ содержатся положения, в соответствии с которыми при несоблюдении формы договор является недействительным, а при несоблюдении его государственной регистрации — незаключенным (ст. 558, 560, 584 и др.).

Решение проблемы на практике

Высший арбитражный суд РФ давно высказался по данному вопросу, обозначив недействительные и незаключенные договоры как различные категории сделок, влекущие разные правовые последствия (постановления Президиума ВАС РФ от 14.07.98 № 1173/98 и от 01.10.2002 № 1325/02).

Тем не менее в судебной практике встречаются решения судов, не согласующиеся с позицией ВАС РФ. Так, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2001 № Ф08-2479/2001 по делу № А32-16829/2000-34/523-11/182 установлено: «на основании ст. 10 Закона об ипотеке до государственной регистрации договор залога земельного участка считается незаключенным, а в силу пункта 4 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации и недействительным». Подобные выводы не единичны. Тому множество примеров. В постановлениях Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2009 по делу № А41-2792/08 и от 14.03.2007 по делу № А41-К1-16474/06 сказано, что договор ипотеки является незаключенным, если он не зарегистрирован в установленном порядке. А в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 06.12.2007 по делу № А43-270/2007-41-25 говорится, что договор ипотеки, не прошедший госрегистрацию, недействителен.

Между тем в последнее время в судебной практике все четче разделяются причины, по которым договор признается либо незаключенным, либо недействительным. Недействителен договор, который изначально имеет пороки, то есть у сторон не было законных оснований для его заключения или он противоречит действующему законодательству (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.04.2011 по делу № А53-11413/2010, которым договор субаренды был признан недействительным, так как у ответчика отсутствовали правомочия по сдаче истцу нежилого помещения в субаренду).

В отношении договоров, не прошедших в предусмотренном законом порядке госрегистрацию, судебная практика складывается единообразно, признавая их незаключенными (постановления ФАС Уральского округа от 23.09.2010 № Ф09-7781/10-С4 по делу № А07-5408/2008, от 10.06.2010 № Ф09-4262/10-С6 по делу № А50-35986/2009, Определение ВАС РФ от 11.01.2011 ВАС-18339/10 по делу № А56-41905/2009).

В юридической литературе некоторыми специалистами для обозначения незаключенного договора предлагается использовать более корректную формулировку «договор не заключен». На практике незаключенные договоры иногда называются несостоявшимися сделками. Так, в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.04.2005 по делу № А19-14382/04-19-Ф02-1546/05-С2 сказано: «Незаключенный договор (несостоявшаяся сделка) по своей правовой природе является юридически иррелевантным, характеризующим состояние отсутствия юридического факта. Следовательно, несостоявшаяся сделка (незаключенный договор) не может быть признана недействительной, поскольку в смысле ст. 153 ГК РФ не является действием граждан и юридических лиц, направленным на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

Неоднозначность определения понятий и противоречия судебной практики приводят к тому, что при защите своих прав истцы зачастую не знают, какой способ защиты выбрать. В одном из исков истец просил признать договор одновременно ничтожным и незаключенным. Суд указал: «Правовая природа недействительных и незаключенных договоров различна. Незаключенный договор — это несуществующий договор. Правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по нему, в связи с чем незаключенный договор нельзя признать недействительным» (постановление Арбитражного суда Московской области от 22.11.2010 № КГ-А41/11442-10 по делу № А41-14327/09).

Последствия незаключенного договора

Выбирая соответствующий способ защиты, необходимо учитывать, что для незаключенного договора неприменимы последствия недействительного договора. Нельзя понудить к исполнению договора, признанного незаключенным, он не может быть изменен или расторгнут, по нему нельзя требовать взыскания договорных пеней, штрафов, неустоек в случае его ненадлежащего исполнения. По такому договору нельзя требовать взыскания убытков, связанных с отказом от исполнения (ненадлежащим исполнением). И самое главное — по признанному незаключенным договору нельзя требовать взыскания основного долга, ссылаясь на нормы договорного права.

Долг по такому договору может быть взыскан только в соответствии с нормами о неосновательном обогащении. То есть, если договор не был зарегистрирован, но обе стороны его исполняли, последствия неприменимы. Если, например, договор аренды заключен на пять лет, но не зарегистрирован и у арендатора имеется задолженность по арендной плате, то арендодатель, восстанавливая свои права в судебном порядке, должен учитывать, что он не может требовать взыскания суммы долга, ссылаясь на этот договор. Его исковые требования сводятся к признанию договора незаключенным и взысканию суммы неосновательного обогащения в размере задолженности по арендной плате.

Данный вывод подтверждается судебной практикой. В постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 12.04.2010 по делу № А28-6582/2009 суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования истца о взыскании с арендатора суммы арендных платежей за период фактического пользования имуществом по окончании срока действия договора. Однако кассационная инстанция отметила, что договор является незаключенным, следовательно, плата за фактическое пользование может быть взыскана только на основании норм о неосновательном обогащении.

В консультации "Договор аренды недействителен: как вернуть затраты" мы публиковали ответ на вопрос, касающийся именно договора аренды, который фактически выполнялся сторонами, но не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Для защиты интересов автора вопроса эксперт посоветовал ему обратиться в суд с иском о признании договора недействительным и применении реституции. Эту позицию читатели подвергли критике и, надо заметить, совершенно справедливо. Ввиду неоднозначного подхода к такому договору в теории и на практике, а также некорректно сформулированного вопроса совет эксперта не вполне соответствует интересам истца. Приносим свои извинения и надеемся, что настоящей публикацией противоречия восприятия юридической консультации нашего эксперта устранены. Конечно же реституция как последствие недействительной сделки к незаключенному договору неприменима.

Судебное решение

Постановление ФАС Московского округа от 22.11.2010 № КГ-А41/11442-10

ООО обратилось в суд с иском к администрации муниципального района, комитету по управлению имуществом этого района и ЗАО о применении к договору аренды земельного участка последствий недействительности ничтожной сделки.

В ходе судебного разбирательства общество уточнило свои требования и просило признать договор аренды недействительным (ничтожным) и незаключенным.

Суд первой инстанции и апелляции в удовлетворении исковых требований отказал, кассационная инстанция их поддержала, аргументируя свою позицию следующими нормами законодательства.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Таким образом, правовая природа недействительных и незаключенных договоров различна. Незаключенный договор — это несуществующий договор. Правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по нему, в связи с чем незаключенный договор нельзя признать недействительным.

Между тем истец заявил взаимоисключающие требования о признании сделок одновременно недействительными (ничтожными) и незаключенными, что не соответствует действующему законодательству.