1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 5202

Договор аренды недействителен: как вернуть затраты

В сентябре позапрошлого года мы заключили договор аренды здания. Срок аренды — три года. Но государственную регистрацию он не прошел, поскольку арендодатель уклонялся от представления необходимых документов (есть письменные доказательства). Арендную плату вносили исправно. В ноябре прошлого года арендодатель потребовал расторгнуть договор аренды. Мы вынуждены были покинуть здание. Более того, по требованию арендодателя мы подписали акт его сдачи. Получается, что договор расторгнут. Как нам поступить?

Чтобы разрешить спор, надо обратиться в суд с заявлением о признании договора аренды недействительным и применении реституции.

Соглашение о расторжении

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора составляется в той же форме, что и договор. В соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В данном случае срок аренды — три года, договор заключен в письменной форме. Соответственно, чтобы его расторгнуть, необходимо подписать соглашение о расторжении. В описанном же случае такого соглашения не было.

Кроме того, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды только в случаях, указанных в ст. 619 ГК РФ. Ваш случай в этой статье не упомянут. Поэтому требование арендодателя о возврате арендованного помещения и расторжении договора неправомерно. Между тем, как следует из вопроса, такое требование поступило и акт передачи помещения подписан.

Выход для арендатора в такой ситуации — обратиться в суд. При защите своих прав арендатор может ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок более года, по вине арендодателя.

Недействительность незарегистрированного договора

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключаемый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Также регистрируются ограничения (обременения) прав на недвижимое имущества, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого имущества (п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ).

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора. Исходя из вопроса требования перечисленных норм закона не исполнены по вине арендодателя.

Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о госрегистрации сделки влечет ее недействительность. Незарегистрированный договор аренды считается ничтожным, а значит, недействительным. Такую позицию подтверждают и суды. Договор аренды, заключенный на срок не менее года и не прошедший госрегистрацию, признается незаключенным независимо от того, на какую из сторон возложена обязанность по его регистрации (решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.09.2006 по делу № А82-3727/2006-45).

Последствия недействительной сделки

По общим правилам п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Такая сделка недействительна с момента совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. А если возвратить полученное в натуре невозможно (в том числе когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), — возместить его стоимость в деньгах. Конечно, при условии, что иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Но, чтобы добиться возмещения и чтобы стороны договора аренды исполнили обязательства по возврату всего полученного ими по сделке, арендатор должен обратиться в суд с заявлением.

В нем указываются два требования: о признании сделки недействительной (иначе к ответчику нельзя применить меры государственного воздействия в случае уклонения его от возврата арендной платы и иного полученного по договору имущества) и об обязании ответчика вернуть все полученное по договору.