1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 5066

Недостатки арендуемого имущества: когда арендатор может не платить

В договорах аренды помещений (складских, офисных, гаражных), как правило, фиксируются все основные условия: по площади помещения, его оборудованию различной техникой и приспособлениями, подключению к электрическим сетям, водоснабжению, канализации. Тем не менее нередки ситуации, когда полученное имущество не удовлетворяет арендатора. В каких случаях можно говорить о недостатках арендуемой недвижимости, допущенных по вине арендодателя, которые позволяют арендатору отказаться от перечисления арендной платы? Ответ можно найти в арбитражной практике.

При передаче имущества с недостатками, полностью препятствующими его использованию, арендатор может отказаться от оплаты аренды. Такое правило закреплено ст. 612 ГК РФ.

Целевое назначение

Анализ судебной практики показывает, что суды очень внимательно относятся к формулировкам договора аренды.

Поэтому, если в нем указано назначение арендуемого помещения, передача имущества, которое арендатор не может использовать по этому назначению, является существенным нарушением договора.

Например, ФАС Восточно-Сибирского округа рассматривал договор, согласно которому арендодатель должен был предоставить земельный участок под строительство жилого дома. После передачи участка арендатору выяснилось, что он непригоден для строительства жилья по своим санитарно-гигиеническим качествам. Это подтверждалось экспертным заключением. Суд пришел к выводу, что имущество содержит недостаток, полностью препятствующий его использованию, и освободил арендатора от обязанности по перечислению платы (постановление от 16.03.2010 по делу № А33-7041/2009).

В другом деле, рассмотренном ВАС РФ, стороны заключили договор аренды помещения — объекта гражданской обороны.

Арендатор планировал использовать помещение в качестве магазина, что было закреплено в договоре. После передачи помещения выяснилось, что для оборудования магазина требуется реконструировать помещение. Но подобные действия в отношении объектов гражданской обороны запрещены.

ВАС РФ сделал вывод, что арендодатель передал имущество, которое изначально не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, а значит, не исполнил обязанность, установленную п. 1 ст. 611 ГК РФ. В связи с этим у арендодателя не возникло встречной обязанности по перечислению арендной платы (Определение от 26.02.2008 № 1897/08).

Вместе с тем, если арендатор был предупрежден о недостатках передаваемого в аренду имущества, он уже не может сослаться на то, что имущество непригодно для целей, обозначенных в договоре аренды.

Так, ФАС Северо-Западного округа рассмотрел ситуацию, когда арендатору были переданы помещения по акту, в котором было указано, что в них требуется капитальный ремонт. Арендатор посчитал, что помещения переданы в аварийном состоянии, поэтому не могли им использоваться по назначению Однако суд не поддержал арендатора, указав, что он был уведомлен о неудовлетворительном состоянии помещений (постановление от 07.12.2010 по делу № А13-2588/2010).

Оборудование и его работоспособность

Договор будет отправной точкой и в спорах, касающихся наличия или отсутствия в арендуемом помещении оборудования и его работоспособности.

Когда в договоре стороны прямо не зафиксировали тот факт, что помещение передается арендатору вместе с оборудованием, его демонтаж арендодателем либо отключение не будет основанием для освобождения арендатора от платы.

Например, на рассмотрение ФАС Волго-Вятского округа попал договор, по которому арендатор получил во временное пользование помещение, где было установлено электро­оборудование. Арендатор использовал это помещение под закусочную, получая требуемую электромощность от указанного оборудования. Однако спустя некоторое время арендодатель оборудование отключил. Арендатор счел это нарушением договора и отказался перечислять арендные платежи. Но суд пришел к выводу, что действия арендатора неправомерны. В договоре стороны не указали, что помещения передаются в аренду вместе с электрооборудованием. Также не предусматривалась возможность его эксплуатации при использовании помещения как закусочной. Арендатор подписал акты приемки-передачи без возражений. Значит, платить обязан (постановление от 09.07.2010 по делу № А29-3201/2009).

Свет и коммунальные услуги

Раз уж мы частично затронули тему подключения помещений к электросетям, то остановимся на этом вопросе подробнее.

Судебная практика складывается следующим образом: если на момент заключения договора у арендодателя не было договоров с энерго­снабжающими организациями и соответственно здание не было электрифицировано, отсутствие электричества не является недостатком. Причем даже если арендодатель обязался заключить договор с энергоснабжающей организацией (Определение ВАС РФ от 30.06.2009 № ВАС-7741/09).

Если же по договору было передано помещение, подключенное к сетям электро-, тепло- и водоснабжения, прекращение оказания этих коммунальных услуг суды признают обстоятельством, делающим невозможным использование помещения по назначению. То есть недостатком, позволяющим арендатору отказаться от исполнения договора аренды.

В частности, именно такое решение принял ФАС Волго-Вятского округа, установив, что арендодатель отключил переданное в аренду помещение от коммунальных сетей. В результате в арендуемые помещения прекратилась подача воды и тепла, было отключено электричество. Это привело к тому, что у арендатора перестало работать холодильное оборудование, был закрыт доступ к санитарному узлу, показатели микроклимата производственных помещений и помещений для покупателей не соответствовали гигиеническим требованиям. Данные обстоятельства сделали невозможным использование помещения в качестве торгового, как это предусматривалось в договоре аренды.

Поэтому суд взыскал с арендодателя плату, перечисленную арендатором за время, в течение которого в помещении не было электричества, отопления и водоснабжения. Сам договор аренды был расторгнут (постановление от 05.07.2010 по делу № А17-7546/2008).

Правда, описанную выше ситуацию нужно отличать от временного отключения электроэнергии, то есть случая, когда подача электричества прекращается на непродолжительное время по объективным причинам (ремонт и т.п.) либо по обстоятельствам, не зависящим от арендодателя (авария на линии, например). В подобных ситуациях судьи указывают, что временное отсутствие доступа к коммунальным благам не является недостатком переданного в аренду имущества в том смысле, который этому термину придается в ст. 611 и 612 ГК РФ. Поэтому они не могут быть основанием для освобождения арендатора от обязанности по перечислению арендной платы и расторжения договора (постановление ФАС Центрального округа от 12.03.2010 по делу № А14-9047/2008/301/6).

Уведомить и доказать

Как должен поступить арендатор, обнаруживший в полученном имуществе недостатки?

Если подобные обстоятельства выявились при приемке имущества, замечания нужно обязательно изложить в акте приемки-передачи. Ведь подписание такого акта без разногласий означает, что видимых недостатков у имущества нет. Поэтому впоследствии предъявлять претензии бесполезно (см., в частности, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.08.2010 по делу № А19-14395/09).

Когда же недостатки носят скрытый характер, именно на арендаторе лежит обязанность доказать этот факт.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендатор обязан провести надлежащую приемку имущества, передаваемого по договору аренды.

При этом речь идет об обычной внимательной проверке (осмотре) получаемого в аренду имущества.

Соответственно, если недостатки выявлены в ходе эксплуатации помещения, а при осмотре они были незаметны, суды признают их скрытыми (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.06.2010 по делу № А32-56731/2009).

Кроме того, нужно будет подтвердить, что данные недостатки возникли до того, как арендатор получил имущество (постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.03.2010 № Ф03-719/2010).

Обо всех обнаруженных в процессе эксплуатации недостатках обязательно надо письменно уведомить арендодателя.

Обратите внимание: суды считают, что отсутствие подобного уведомления лишает арендатора права на возмещение стоимости работ по самостоятельному устранению недостатков.

Например, ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 19.03.2010 по делу № А56-42399/2008 отказал арендатору в зачете стоимости ремонта арендуемого помещения в счет арендной платы. Ведь арендатор не обращался к арендодателю с требованием провести ремонт и устранить таким образом недостатки в помещении.

А ФАС Северо-Кавказского округа в аналогичной ситуации отказал арендатору в компенсации затрат на устранение скрытых недостатков систем водоснабжения, электрообеспечения и канализации арендуемых помещений. Аргумент тот же — арендатор не представил доказательств того, что он сообщал арендодателю о таких недостатках (постановление от 01.04.2010 по делу № А53-10179/2009).