1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1627

Спорные моменты института купли-продажи будущей недвижимости

Управлением частного права Высшего арбитражного суда РФ подготовлен проект постановления Пленума ВАС РФ, в котором содержатся рекомендации по заключению договоров купли-продажи в отношении будущих объектов недвижимости. Стоит оценить, насколько новационны предлагаемые разъяснения и как они повлияют на дальнейшую практику применения норм ГК РФ о признании таких договоров незаключенными.

На практике возникает вопрос: допустимо ли заключение договора купли-продажи будущей недвижимости?

Вроде бы гражданское законодательство допускает заключение договора купли-продажи товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Но вместе с тем права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику, а право собственности на недвижимые вещи, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст. 131 и 209 ГК РФ).

При намерении продать не незавершенный объект строительства, а только будущий объект продавец свое право собственности на него зарегистрировать не может, ведь объекта в природе не существует. Поставленный выше вопрос связан именно с тем, является ли отсутствие регистрации препятствием для его продажи.

Если применять нормы ст. 131 и 209 ГК РФ к договору купли-продажи будущей вещи, право собственности продавца на которую на дату заключения договора не зарегистрировано, есть риск признания такого договора незаключенным. И в судебной практике встречаются решения, которые его материализуют.

Правовая позиция судов строится на следующем: поскольку право собственности продавца на объект недвижимости на момент подписания договора купли-продажи не было зарегистрировано в установленном законом порядке, то, не являясь собственником недвижимого имущества, продавец не может им распоряжаться. Ведь недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано, до момента такой регистрации не является объектом гражданских прав и не может быть предметом обязательства (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2009 № Ф09-2764/09-С6).

Но есть и другая позиция, говорящая о том, что отсутствие госрегистрации на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи будущей недвижимости само по себе не влияет на действительность договора (см., например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 20.11.2001 № Ф04/3601-1224/А45-2001 и Поволжского округа от 29.04.2008 по делу № А55-15730/07).

В прошлом году одно из дел было рассмотрено в Президиуме ВАС РФ, который поддержал эту позицию (постановление от 01.09.2009 № 1395/09).

В проекте постановления эту позицию предполагается закрепить.

Однако следует иметь в виду, что в момент подачи заявления о регистрации перехода права собственности на объект к покупателю (ст. 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Эта позиция подкрепляется параграфом 7 главы 30 ГК РФ, который не содержит запрета на заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).

Поэтому с принятием проекта стороны договора купли-продажи будущей недвижимости, заключая его до регистрации права собственности продавца, могут быть уверены в том, что действуют в рамках закона.

Формулируем предмет

Как правильно в таком договоре обозначить предмет покупки, ведь объекта нет, а значит, нет и кадастрового номера?

Статья 554 ГК РФ требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Таким образом, эти данные являются существенными условиями договора, а их отсутствие — основанием для признания договора незаключенным.

Судебная практика отвечает на вопрос по-разному. Есть решение, в котором судьи сочли достаточным наличие указания на местоположение здания и его площадь (постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.08.2010 № Ф03-6054/2010). А есть решения, в которых делается вывод о том, что кадастровый номер необходим (постановление ФАС Московского округа от 12.12.2005 № КГ-А41/11801-05).

В проекте разъясняется, что указание в договоре кадастрового номера объекта недвижимости необходимо лишь при его наличии. В случае его отсутствия предмет может быть определенно установлен при указании местонахождения возводимой недвижимости, ее ориентировочной площади, иных характеристик, определенных в том числе по проектной документации.

Кроме того, следует обратить внимание, что эти данные могут быть указаны в акте приема-передачи.

Регистрировать ли договор?

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Но распространяется ли норма п. 2 ст. 558 ГК РФ на продажу будущего жилого помещения?

В судебной практике есть мнение, что нет. Законом не предусмотрено госрегистрации договора купли-продажи не завершенного строительством объекта. Поскольку объект гражданских прав в виде законченной строительством жилой квартиры на момент заключения договора отсутствует, госрегистрации подлежит не сделка, а переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости (постановление ФАС Поволжского округа от 29.06.2010 по делу № А65-17825/2009).

Верна ли такая позиция? Пленум разъясняет, что такая правовая позиция правомерна и подлежит применению судами: договор купли-продажи будущего жилого помещения считается заключенным с момента его подписания сторонами и госрегистрации не подлежит. Требование о госрегистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу, и это право зарегистрировано в ЕГРП.

Следовательно, неправомерен отказ органа по регистрации в госрегистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по договору купли-продажи будущего жилого помещения на основании того, что договор не был зарегистрирован.

Особенности применения

В проекте обращается внимание на то, что изложенные в нем подходы применимы и к тем случаям, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи является земельный участок, границы которого в момент заключения договора еще не определены.

Но не распространяются на договоры о привлечении денежных средств граждан в связи с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию. Данные отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Кроме того, в проекте есть пункт, в котором сказано, что толкование норм права, содержащееся в нем, является общеобязательным для арбитражных судов и служит основанием для пересмотра судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам в порядке, предусмотренном п. 5.1 постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 № 17. Однако есть вероятность, что окончательный вариант постановления будет принят и без этой существенной оговорки.