1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 57

Договор признан недействительным: земельный налог не пересчитывают

Компания заключила договор купли-продажи земельного участка. Спустя полгода суд признал данную сделку недействительной. Означает ли это, что покупатель не являлся плательщиком земельного налога с момента совершения недействительной сделки? Должна ли организация пересчитать авансовые платежи по земельному налогу, которые она уплачивала до момента прекращения зарегистрированного права на земельный участок?

Плательщиками земельного налога признаются лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ). Соответственно, после того как за покупателем в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на земельный участок, он становится плательщиком земельного налога.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна она с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Получается, что признание сделки недействительной означает, что стороны возвращаются в исходное состояние и переход права собственности на земельный участок к покупателю не состоялся.

Правовая позиция высших судов

Пленум ВАС РФ в постановлении от 23.07.2009 № 54 разъяснил, что плательщиком земельного налога является лицо, которое в ЕГРН указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Руководствуясь этими разъяснениями, ВАС РФ в Определении от 21.06.2010 № ВАС-7272/10 признал компанию-покупателя плательщиком земельного налога за период, в течение которого она значилась в реестре лицом, обладающим правом собственности на земельный участок, независимо от того, что сделка купли-продажи земельного участка была признана недействительной. А в постановлении от 12.03.2013 № 12992/12 Президиум ВАС РФ отметил, что при противоположном подходе о возложении обязанности по уплате земельного налога на продавца, не обладавшего земельным участком в спорный период и не имевшего юридической возможности извлекать доход от его использования, нарушается принцип экономической обоснованности взимания земельного налога.

Минфин солидарен с арбитрами

Специалисты финансового ведомства согласны с позицией ВАС РФ. Так, в письме от 26.03.2013 № 03-05-05-02/9523 они помимо ссылки на постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54 привели также разъяснения, данные в постановлениях Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.06.2010 по делу № А33-19722/2009 и Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010 № 18АП-10128/2009 по делу № А07-1596/2009. В них суды указали, что по смыслу ГК РФ погашение записи в ЕГРН возможно как последствие недействительности сделки. Признание недействительности сделки, на основании которой внесена запись в ЕГРН, является основанием для последующего внесения изменений в реестр, но не для признания зарегистрированного права недействительным. Действующее законодательство не устанавливает в качестве последствий недействительности сделки аннулирование в судебном порядке записи о государственной регистрации права в ЕГРН. Финансисты отметили, что указанная позиция судов согласуется с позицией ВАС РФ, изложенной в постановлении от 30.06.2009 № 1054/09, Определении от 21.06.2010 № ВАС-7272/10.

Отметим, что в письме от 26.03.2013 № 03-05-05-02/9523 специалисты финансового ведомства на этом остановились, не сделав никаких выводов. А вот в письме от 20.03.2019 № 03-05-05-02/18428, приведя аналогичные ссылки на судебные решения, они высказали мнение, что при признании сделки недействительной налогоплательщик обязан уплачивать земельный налог за период с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок до момента прекращения права собственности на соответствующий земельный участок.

Обратите внимание, что раньше Минфин России придерживался иной позиции. В письме от 11.01.2010 № 03-05-05-02/01 специалисты финансового ведомства указывали, что организация признается плательщиком земельного налога в отношении земельного участка, перешедшего к ней по договору купли-продажи, с момента государственной регистрации права собственности на этот земельный участок до момента вступления в законную силу решения суда о признании договора купли-продажи недействительным. Если договор купли-продажи земельного участка признан судом недействительным, то сумму земельного налога, уплаченную организацией за период с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка до момента вступления в законную силу решения суда о признании сделки недействительной, следует признать излишне уплаченной. Из этих разъяснений финансистов следовало, что при признании сделки недействительной покупатель земельного участка не является плательщиком земельного налога с момента совершения недействительной сделки.