1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 1660

Каким образом можно понудить прежнюю управляющую компанию передать новой управляющей компании средства, собранные на текущий ремонт

В период с 2009 по 2015 г. управление в отношении многоквартирного жилого дома осуществляла одна управляющая компания. За обозначенный период эта управляющая компания производила начисление и сбор денежных средств по статье «Текущий ремонт». В январе 2016 г. функции управляющей компании перешли к новой организации. Со слов собственников помещений, в доме текущий ремонт первая управляющая компания так и не провела, лишь один раз обновила покраску стен. На требование новой управляющей компании передать денежные средства, собранные на текущий ремонт, первая управляющая компания ответила отказом. По ее утверждению, она исправно осуществляла свои обязанности по техническому обслуживанию дома, и собственники помещений в многоквартирном доме были обязаны платить ей за подобную деятельность. У новой управляющей компании нет доказательств того, что ремонт не проводился, тем более учитывая, что согласно ст. 29 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» субъекты не обязаны хранить бухгалтерскую (финансовую) отчетность больше пяти лет. Таким образом, за период с 2009 по 2012 г. установить, какие действия предпринимались первой управляющей компанией, не получится — все документы были уничтожены.
Может ли новая управляющая компания потребовать от первой собранные денежные средства? С каким требованием следует обратиться? Обоснованна ли позиция первой управляющей компании?

Да, сможет. Новой управляющей компании следует заявить требование о взыскании с предшественницы неосновательного обогащения.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Платежи жильцов за текущий ремонт имеют особую правовую природу, отличную от платы за техническое обслуживание дома. Они не связаны с оплатой определенной деятельности в течение неопределенного периода. Текущий ремонт — это выполнение конкретных работ. Таким образом, уплаченные жильцами денежные средства в счет выполнения в будущем управляющей организацией работ по текущему ремонту здания и его систем являются предварительной оплатой в счет будущего обязательства по проведению текущего ремонта (то есть платежи жильцов на текущий ремонт являются накопительной суммой).

Таким образом, аргумент первой управляющей компании о том, что она исправно осуществляла свои обязанности по техническому обслуживанию дома и потому могла сохранить за собой в качестве платы собранные на ремонт средства, несостоятелен.

Денежные средства, перечисленные в качестве платы за капитальный и текущий ремонт многоквартирного дома, не поступают в собственность управляющей организации. Они являются собственностью плательщиков и могут быть потрачены управляющей организацией строго по целевому назначению и только по решению общего собрания собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). В случае расторжения с управляющей организацией договора на управление многоквартирным домом (ч. 8—8.2 ст. 162 ЖК РФ) или изменения способа управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ) управляющая организация утрачивает правовые основания для дальнейшего удержания денежных средств. Обязательство по проведению капитального ремонта дома с момента передачи функций управляющей компании другой организации переходит к этой новой организации.

Таким образом, денежные средства за оплаченные жильцами, но не выполненные управляющей компанией работы по ремонту (в том числе и по основаниям отсутствия необходимости выполнения таких работ) при смене управляющей компании являются неосновательным обогащением первой управляющей компании (ст. 1102, 1103 ГК РФ).

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС от 29.01.2013 № 11524/12, распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательно полученного обогащения должно строиться в соответствии с особенностями оснований заявленного истцом требования.

В рассмотренном случае факт и размер не израсходованных первой управляющей компанией денежных средств, собранных с собственников помещений многоквартирного дома на текущий ремонт, должна доказывать не новая управляющая компания, так как всей полнотой документации по данному вопросу обладает первая управляющая компания. Бремя доказывания обстоятельств, имеющих значение для возникшего спора, в такой ситуации должно быть возложено на первую управляющую компанию.

Уничтожение документов, на что ссылается первая управляющая компания, по истечении срока их хранения само по себе не подтверждает факт несения расходов на текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и тем более размер неизрасходованных средств, собранных на эти цели. Данный факт не препятствует сбору первой управляющей компанией иных доказательств, свидетельствующих о проведении текущего ремонта. К таковым можно отнести, например, договоры подряда либо иные договоры, сведения об их исполнении, доказательства приемки работ, их оплаты и т. д.

Согласно п. 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491), текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

В соответствии с п. 17 Правил № 491 собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. В отсутствие решений общих собраний управляющая компания не вправе распоряжаться денежными средствами, собранными на текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, если первая управляющая компания действительно расходовала денежные средства на текущий ремонт, она должна будет представить суду соответствующие решения общего собрания многоквартирного дома (см. постановление АС Поволжского округа от 22.02.2017 № Ф06-17863/2017 по делу № А65-5161/2016).