1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 1562

Доход при продаже долей в квартире

Я и сын продали квартиру, находившуюся в  долевой собственности, по  одному договору. Доли в  праве собственности на  квартиру у  нас равные (по 1/2). Сын владеет своей долей менее трех лет. В договоре продажи квартиры сказано, что я  получаю от  продажи своей доли 1,5 млн руб., а  сын — 490 000 руб. Может  ли сын при подаче декларации указать доход, полученный от  продажи доли в  квартире, равным 490 000 руб. и  воспользоваться имущественным вычетом? Могут  ли его обязать уплатить налог с  половины общей стоимости квартиры?

Ваш сын вправе при декларировании дохода, полученного от продажи доли в праве собственности на квартиру, указать его размер равным 490 000 руб. и воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Расскажем подробнее.

Если гражданин владел долей в квартире менее трех лет, при ее продаже он может уменьшить свой доход, облагаемый ­­НДФЛ, на имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Этот вычет предоставляется в размере полученных доходов от продажи, но не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). А если проданное имущество находилось в общей долевой или общей совместной собственности, размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами пропорционально их доле либо по договореннос­ти между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности) (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

В вашем случае общий доход, полученный от продажи квартиры, составляет 1,99 млн руб. Его можно уменьшить на налоговый вычет в сумме 1 млн руб. Поскольку квартира находилась в долевой собственности, размер этого вычета исходя из положений подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ будет распределяться между вами и сыном пропорционально долям. То есть сын при декларировании дохода, полученного от продажи доли в квартире, сможет претендовать на получение имущественного вычета, предусмотренного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в размере не более 500 000 руб.

То, что при продаже имущества, находившегося в долевой собственности, по одному договору размер имущественного вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям, подтверждает и Минфин России (письма от 20.02.2015 № 03-04-05/8142, от 22.07.2014 № 03-04-05/35799, от 07.04.2014 № 03-04-05/15486).

Теперь разберемся, какой доход от продажи доли в квартире нужно указать сыну в декларации.

В письме от 13.06.2012 № ЕД-4-3/9664@ ФНС России дала разъяснения о том, как распределяется доход от продажи квартиры, находившейся в общей долевой собственности, в целях определения налоговой базы по НДФЛ (письмо размещено на официальном сайте ФНС России в разделе «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами»). Налоговики указали, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Статьями 1 и 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. То есть условия догово­ра определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Исходя из этого налоговики пришли к выводу, что физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по НДФЛ. Аналогичный вывод содержится и в письмах Минфина России от 26.11.2013 № 03-04-05/50951, от 14.08.2013 № 03-04-05/33049.

В вашем случае порядок распределения дохода от продажи долей в квартире прописан в договоре на ее продажу. Поэтому налоговики не вправе требовать от сына показывать полученный доход в размере, равном половине продажной стоимости квартиры. При декларировании дохода, полученного от продажи доли в квартире, ваш сын должен указать его размер равным 490 000 руб. При этом он может воспользоваться имущественным вычетом в размере полученных доходов от продажи доли. В этом случае налоговая база для исчисления ­­НДФЛ будет равна нулю (490 000 руб. — 490 000 руб.).