Арендодатель скорее всего считает, что договор аренды не заключен на основании п. 2 ст. 433 и ст. 655 ГК РФ.
В пункте 2 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи имущества.
В статье 655 ГК РФ определено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором происходят по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору признается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (если законом или договором аренды не предусмотрено иное).
Тем не менее отсутствие акта приема-передачи помещений не означает, что договор аренды не заключен. Дело в том, что в нормах ГК РФ, регулирующих договор аренды, момент передачи имущества арендатору не указан как существенное условие для того, чтобы считать договор заключенным. Поясним.
Договор аренды признается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Таковыми являются условия о предмете договора, иные условия, названные в законе или других правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Таким образом, договор может быть признан незаключенным, если стороны не достигли соглашения по какому-либо из его существенных условий. В силу ст. 606 и 607 ГК РФ существенным условием договора аренды является его предмет (объект аренды), то есть данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
Как уже отмечалось, условие о моменте фактической передачи арендатору сданного внаем имущества в пользование не указано в ГК РФ как существенное. Это основная обязанность арендодателя перед арендатором исходя из заключенного договора. Поэтому, если в подписанном вашей компанией договоре четко определен его предмет, а именно что за помещение, есть его экспликация, на которой четко видно расположение на этаже, в самом договоре нет положения, согласно которому договор считается заключенным с момента подписания акта приема-передачи помещения, то договор аренды является заключенным.
Данный вывод также подтверждается арбитражной практикой (см., например, постановления ФАС Московского округа от 15.07.2002 № КГ-А40/4466-02, Уральского округа от 18.12.2006 № Ф09-4295/06-С3 и Восточно-Сибирского округа от 27.11.2007 № А33-10062/06-Ф02-8590/07).
Тот факт, что арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок (либо в разумный срок), дает арендатору право истребовать от него это имущество. Кроме того, арендатор вправе потребовать возместить убытки, причиненные задержкой исполнения, либо расторгнуть договор и возместить убытки, причиненные его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).
