1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1354

Высшие суды объединились, защищая права собственности*

Завершаем обсуждение проекта постановления ВАС РФ и ВС РФ «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Приобретательная давность

Нередко владелец не имеет документального подтверждения права собственности на имущество, которым фактически обладает и пользуется как своим. Такие ситуации нередки и являются, в частности, следствием определенного пренебрежения к надлежащему оформлению перехода и закрепления прав, характерного для дореформенного периода и неразберихи, царившей на начальном этапе приватизации госимущества.

Гражданский кодекс, предусматривающий приобретательную давность, позволяет добросовестному владельцу, не имеющему документального подтверждения права собственности на имущество, формально закрепить свои права.

В статье 234 ГК РФ установлено, что лицо (гражданин, юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на него. По смыслу данной статьи право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено в том числе на имущество, принадлежащее на таком праве другому лицу. В то же время ст. 90 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. предусматривала, что исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате госимущества из чужого незаконного владения.

В пункте 13 проекта постановления ВАС РФ и ВС РФ «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — проект) отмечается, что ст. 90 ГК РСФСР утратила силу с момента введения в действие Закона СССР «О собственности в СССР». С этого момента в отношении государственного имущества действуют общие положения об исчислении срока исковой давности.

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности на имущество в силу приобретательной давности, следует исходить из того, что согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока такой давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 названного Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Справка

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. А статья 305 данного Кодекса предусматривает защиту прав владельцев, не являющихся собственниками. Таковыми признаются лица, обладающие правами пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, а также владеющие имуществом по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

В проекте также разъяснено, каким должно быть владение имуществом, чтобы его фактический владелец смог стать его собственником на основании ст. 234 ГК РФ. Данная статья не подлежит применению в случаях, когда владение в течение определенного времени осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.). Необходимо учитывать, что принятие обычных мер к сохранности имущества не свидетельствует о том, что владение не считается открытым.

В пункте 15 проекта разъяснено понятие непрерывности владения. Владение имуществом признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Однако передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает течение срока. Не наступает перерыв и когда новый владелец имущества является правопреемником предыдущего.

Изложен порядок признания имущества собственностью давностного владельца. В пункте 17 проекта отмечается, что заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по такому иску может быть прежний собственник имущества. А если собственник не был и не должен был быть известен владельцу, он может подать в суд заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость не препятствует удовлетворению иска о признании такого права на основании ст. 234 ГК РФ.

Самовольная постройка

Спорам, связанным с самовольной постройкой, посвящен большой раздел проекта, что свидетельствует об актуальности проблемы. Отметим, что самострой — следствие не только пренебрежения законом со стороны граждан и организаций, но и несовершенства процедуры оформления разрешений на строительство.

Буква закона

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее такую постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных в п. 3 названной статьи.

В пункте 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что право собственности на самострой может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В такой ситуации лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. В то же время самовольная постройка не может быть узаконена, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В проекте отмечено, что с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а  также уполномоченные органы согласно федеральному закону. На такое требование исковая давность не распространяется, поскольку оно не признается требованием о защите нарушенного гражданского права. Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самостроя, может обратиться в суд с иском о его сносе по общим правилам подведомственности. На эту категорию исков исковая давность также не распространяется.

Ответчиком по вышеупомянутым искам является лицо, осуществившее самовольное строительство. Если постройка произведена с привлечением подрядчиков, ответчиком признается заказчик строительства. При отчуждении самовольной постройки ответчик — ее приобретатель, при внесении такой постройки в качестве вклада в уставный капитал — юрлицо, получившее это имущество, в случае смерти гражданина либо реорганизации юридического лица — его универсальный правопреемник. А если такого правопреемника нет, ответчиком признается фактический владелец самостроя. Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за таким владельцем, а за иным лицом, оно должно быть привлечено в качестве соответчика.

Исключительно важное значение имеют разъяснения о возможности признания права собственности на самострой путем подачи в суд соответствующего искового заявления. В проекте сказано, что ответчиком по такому иску является орган, уполномоченный выдавать разрешения на строительство. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд должен устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. С этой целью при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнений в их достоверности следует назначать экспертизу.

Владение самостроем без необходимых разрешений само по себе не считается основанием для отказа в иске о признании права собственности на него. Суд должен установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, меры к получению разрешения на строительство, а также правомерность отказа органа, уполномоченного выдавать такие разрешения. Иск подлежит удовлетворению, если суд выявит, что единственным признаком самостроя является отсутствие соответствующего разрешения, к получению которого предпринимались меры. В этом случае необходимо установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли ее сохранение угрозу жизни и здоровью граждан.

Имеют право на подачу таких исков и наследники, ставшие обладателями самовольных построек. В проекте указано, что такие постройки не могут быть включены в наследственную массу. Однако это обстоятельство не лишает наследников права требования признания за ними права собственности на самострой. Их требования могут быть удовлетворены, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении прочих условий, необходимых для признания права собственности.

Обратите внимание

В проекте отмечается, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются также на отношения, возникшие в результате самовольной реконструкции, перепланировки, переустройства (переоборудования) недвижимого имущества. Такие действия в отношении жилых помещений регулируются специальными нормами главы 4 Жилищного кодекса РФ.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированной, перепланированной, переустроенной (переоборудованной) недвижимости лишь в том случае, когда будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Положения обсуждаемой статьи не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом.

По смыслу ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. При этом из ст. 222 названного Кодекса следует, что самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. С учетом норм указанных статей в проекте разъясняется, что не завершенный строительством объект как недвижимое имущество также может признаваться самостроем.

Какие же судам применять нормативные акты, касающиеся разрешений на строительство?

Отвечая на этот вопрос, авторы проекта исходят из общего правила: правовые акты не имеют обратной силы и применяются к правоотношениям, возникшим после введения их в действие.

При рассмотрении споров по искам о признании права собственности на самовольную постройку суд проверяет соблюдение строительных и градостроительных норм и правил, действующих на момент создания такой постройки. Признание права собственности на самострой является основанием для возникновения данного права по решению суда. Поэтому при рассмотрении таких исков применяются положения п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, предусматривающего возможность признания права собственности на самовольную постройку (в редакции, которая действовала на момент принятия судом решения).

К сведению

Всего в проекте 69 пунктов. На заседании Президиума Высшего арбитражного суда РФ обсуждали 29 пунктов, содержание которых учтено при подготовке публикуемого материала.

* Окончание. Начало в «ЭЖ», 2010, № 3.