Любой арендатор недвижимости, заключивший договор аренды на срок более года, сталкивается с тем, что по различным причинам регистрация такого договора осуществляется иногда в течение значительного срока (от одного до шести месяцев) после его подписания и акта приема-передачи помещения.
Возникает ситуация, когда договор аренды еще не вступил в силу (а он вступает в силу с момента его регистрации), но помещение фактически передано и используется арендатором, и соответственно за его использование необходимо уплачивать арендную плату.
Вправе ли организация уменьшать налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на суммы арендных платежей за пользование помещением, если договор аренды помещения заключен на срок более года, но не прошел государственную регистрацию?
Налоговики на местах до сих пор терзают арендаторов, требуя исключать арендные платежи по незарегистрированному договору из расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль (например, Письмо УФНС по г. Москве от 18.11.2004 № 21-09/74915).
Однако Минфин РФ в Письме от 01.11.2005 № 03-03-04/1/325 сообщил, что в каждом конкретном случае к этому вопросу необходимо подходить индивидуально, разделяя налогоплательщиков на добросовестных и недобросовестных.
К добросовестным, по мнению финансового ведомства, следует относить налогоплательщиков, у которых на момент проведения налоговой проверки договор аренды уже зарегистрирован или находится на государственной регистрации. У них арендные платежи принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль с момента получения объекта в пользование. Ведь закрепленная Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяет только права и обязанности сторон по договору и имеет не связанные с вопросами налогообложения цели.
Почему все же возникает связь с налогообложением у организаций, которые не подали документы на регистрацию договора аренды, финансисты в Письме умалчивают.
Справедливости ради следует сказать, что арбитражные суды на этот вопрос смотрят намного проще. Судьи считают, что отсутствие регистрации договора аренды при подтверждении факта использования арендованного помещения и несения расходов по оплате арендных платежей вообще не может служить основанием для неучета в составе затрат, уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль (например, постановления ФАС Московского округа от 25.02.2005 № КА-А41/850-05, ФАС Северо-Западного округа от 24.10.2005 № А66-540/2005).
Однако на этом проблемы с договорами аренды, заключенными на длительный срок, не кончаются. В том случае если арендодатель решит увеличить арендную плату, то внесенные в связи с этим в договор аренды изменения также подлежат государственной регистрации. На это указал Президиум ВАС РФ в п. 9 своего Информационного письма от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”».
Судьи решили, что размер арендной платы является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Впрочем, столичные налоговики на регистрацию изменений в договор аренды смотрят уже сквозь пальцы.
В Письме УФНС по г. Москве от 16.05.2005 № 20-12/35663 они сообщили, что, по их мнению, дополнительное к основному договору аренды соглашение сторон об изменении стоимости арендной платы за недвижимое имущество не отнесено действующим законодательством к акту перемены прав на это имущество и величина арендной платы не является условием, при неисполнении которого договор аренды недвижимого имущества может считаться незаключенным.
Следовательно, измененная сумма арендных платежей, уплачиваемая по дополнительному соглашению к заключенному и зарегистрированному в установленном законодательством порядке основному договору аренды нежилых помещений, может быть учтена для целей налогообложения прибыли при условии соблюдения экономической обоснованности и подтверждения соответствующими первичными учетными документами.
Интересно, сколько еще дел в арбитражных судах надо проиграть налоговикам, чтобы они и финансисты стали бы сквозь пальцы смотреть и на регистрацию договора аренды, а не только на его изменения?