1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1522

Арендные страсти

1 Задолженность арендатора по арендной плате не является основанием для удержания его имущества арендодателем. К такому выводу пришел ФАС Центрального округа в постановлении от 12.02.2009 № Ф10-183/09.

 

Организации заключили до­говор арены торгового помещения. Арендатор не платил арендные платежи, в связи с чем арендодатель направил ему уведомление о расторжении договора. Помещение магазина арендодатель закрыл и опломбировал, уведомив арендатора, что находящееся в нем имущество он получит только после погашения задолженности по аренде и оплаты счета за его хранение.

Не получив денег, арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с бывшего арендатора процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков за хранение удерживаемого имущества.

Арендодатель сослался на то, что для хранения удерживаемого имущества он был вынужден выплачивать заработную плату охраннику, принятому на работу для охраны магазина. Эту сумму он посчитал своими убытками, возникшими по вине арендатора.

Суд взыскал проценты, а в возмещении расходов на хранение имущества арендатора отказал ввиду необоснованности удержания имущества и недоказанности наличия причинно-следственной связи между расходами истца на охрану магазина и действиями ответчика.

Руководствуясь разъяснениями Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002
№ 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», суд пришел к выводу, что право на удержание имущества должника возникает у кредитора, только когда вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

В данном случае товар на хранение истцу не передавался, доказательств его передачи по иным основаниям нет. Таким образом, имущество оказалось во владении арендодателя помимо воли арендатора.

Из этого решения следует, что, если арендодатель желает себя обезопасить, он может в договоре предусмотреть свое право на удержание имущества арендатора при наличии задолженности по арендной плате. Кроме того, в договоре необходимо оговорить и порядок возмещения расходов арендодателя на хранение имущества. В противном случае удержание будет незаконным.

 

2 Требование об уплате арендной платы за просрочку возврата арендованного имущества не свидетельствует о согласии арендодателя заключить договор аренды на новый срок (постановление ФАС Центрального округа от 18.02.2009 № Ф10-177/08).

 

Организации заключили до­говор аренды нежилого помещения. За два месяца до истечения срока договора аренды арендодатель уведомил арендатора о своем отказе от продления договора на новый срок и необходимости освободить к определенному сроку занимаемые помещения. Но к моменту истечения срока до­говора арендатор помещение не освободил. Арендодатель повторно обратился с требованием съехать и уплатить арендную плату в увеличенном размере за время просрочки возврата помещения. Но и тогда ничего не изменилось. Арендодателю ничего не оставалось, как идти в суд с требованием о выселении арендатора. Арендатор, полагая, что обладает правом на заключение договора аренды спорного помещения на новый срок, обратился со встречным иском о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

Суд первой инстанции встал на сторону арендатора, посчитав, что изложенное в обращениях арендодателя предложение оплачивать арендную плату в увеличенном размере следует расценивать как отказ от своего предыдущего требования об освобождении арендуемого помещения, и пришел к выводу, что договор аренды следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

А вот апелляционная и кассационная инстанции сделали противоположный вывод. Согласно ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
И это не свидетельствует о намерении арендодателя возобновить арендные отношения.