1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать

«Золотая жила» для казны

Совершая сделки по продаже недвижимости, расположенной на чужом участке, организации зачастую забывают переоформить земельные отношения. В итоге – неопределенность и излишне уплаченные налоги. Как выйти из такой ситуации с наименьшими потерями? Давайте разберемся.

Ситуация. ОАО продало ООО часть здания, расположенного на земельном участке, которым продавец обладает на праве постоянного (бессрочного) пользования. Инспекция, как и раньше, продолжает взимать с общества земельный налог, исходя из всей площади участка. В то же время с организации, которая приобрела часть здания, также взимается данный налог, исчисленный с площади земли, находящейся под частью недвижимости. Получается, что за один объект налог взимается с двух налогоплательщиков.

1.Законны ли действия налоговой инспекции?

2.Что могут предпринять указанные организации для того, чтобы ОАО было освобождено от уплаты земельного налога в части, которую уплачивает ООО?

3.Может ли ОАО компенсировать часть налога, уплаченного после продажи части здания?

4.Каким образом ОАО может компенсировать свои расходы по содержанию части участка, которым фактически пользуется ООО (включая компенсацию земельного налога)?

1. Исходя из имеющейся информации в данном случае вопрос уместнее сформулировать так: правильно ли организации исчисляют и уплачивают земельный налог? И вот почему.

Согласно ст. 391 НК РФ организации в отличие от физических лиц, не являющихся предпринимателями, определяют налоговую базу по земельному налогу самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного пользования). А из ст. 397 НК РФ следует, что данный налог и авансовые платежи по нему организации уплачивают также самостоятельно, а не на основании налогового уведомления, направляемого инспекцией, как это делают физические лица.

Поскольку из предоставленной информации не следует, что инспекция сама исчисляла земельный налог или давала письменные разъяснения по вопросу его расчета, то говорить о каком-либо «принуждении» налогового органа некорректно.

Можно предположить, что при исчислении и уплате налога организации исходили из устных разъяснений налоговиков. Однако это сути дела не меняет. Поэтому будем исходить из того, что формально ОАО добровольно продолжало платить земельный налог за весь участок, а ООО сделало вывод о том, что у него появились обязанности налогоплательщика в отношении части участка.

Такая корректировка вопроса необходима для определения дальнейших действий налогоплательщиков. Действия и акты налоговых органов (в том числе их письменные разъяснения) могут быть обжалованы в вышестоящий орган или суд на основании ст. 137, 138 НК РФ. В данном же случае речь может идти о подаче заявления о зачете или возврате излишне уплаченных сумм налога на основании ст. 78 НК РФ. А отказ в зачете или возврате может быть обжалован.

При продаже части здания продавец не позаботился о надлежащем оформлении юридической судьбы земли, необходимой покупателю для пользования приобретенной недвижимостью. Это было ошибкой ОАО, поскольку его право постоянного (бессрочного) пользования продолжало распространяться на весь земельный участок. В то же время ООО не предприняло меры по оформлению своего права на соответствующую часть участка.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Оставаясь единственным обладателем участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, ОАО сохранило за собой обязанность исчислять и уплачивать земельный налог исходя из всей его площади.

В то же время ООО, используя ситуацию, могло и не исполнять обязанности налогоплательщика. Обоснуем это.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В Письме Минфина РФ от 25.04.2007 № 03-05-06-02/38 разъясняется, что основанием для взимания земельного налога является правоустанавливающий документ на участок, с чем следует согласиться.

Правда, можно привести примеры из арбитражной практики, когда суды указывали, что оформление документов на землепользование является обязанностью землепользователя. Поэтому отсутствие соответствующего документа, получение которого зависит от его волеизъявления, не может служить основанием для освобождения землепользователя от уплаты земельного налога (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.11.2006 № А56-2577/2006). Однако наш случай — особый, поскольку площадь части земельного участка, за который ООО уплачивало налог, одновременно учитывалась ОАО при исчислении налога за весь участок.

Согласно ст. 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки. При этом нормы гл. 31 НК РФ не предусматривают возможность уплаты налога за один объект двумя налогоплательщиками. Да и не могут два лица одновременно обладать в отношении одного и того же объекта правами, указанными в п. 1 ст. 388 НК РФ, необходимыми для признания плательщиком земельного налога. Кроме того, двойное налогообложение противоречит принципам налогового законодательства.

Поэтому в данной ситуации приоритет признания налогоплательщиком в отношении части участка принадлежит ОАО, которое официально обладает правом постоянного (бессрочного) пользования на весь участок. Следовательно, ООО могло не исчислять и не уплачивать земельный налог.

2. Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью такого участка, занятой данными объектами недвижимости и необходимой для их пользования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

О том, какое право перешло к ООО в данной ситуации, — чуть позже. А пока отметим, что после того как ОАО передало покупателю часть здания, у него появилась возможность отказаться от имеющегося права постоянного (бессрочного) пользования землей, необходимой для использования недвижимости новым собственником. Такой отказ позволил бы организации уменьшить объект налогообложения и не уплачивать земельный налог за часть участка, которым он фактически не пользуется.

Такой шаг ОАО может сделать в любой момент. Следует также учитывать, что юридические лица (за исключением государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, а также органов государственной власти и местного самоуправления) обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования землей на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2008 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Эта норма распространяется и на ОАО, которому следует осуществить процедуры отказа от своего права на часть участка и переоформления прав на его оставшуюся площадь.

Поскольку ООО также не относится к категории юридических лиц, которым земля может предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование, ему также необходимо оформить свое право на часть земельного участка путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность до указанной выше даты. Это является одновременно его правом и обязанностью, что следует из п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11. При этом следует учитывать, что после отказа ОАО от части участка у ООО с учетом вышеупомянутой арбитражной практики уже не будет оснований отказываться от уплаты земельного налога.

3. Как уже было отмечено, ОАО, не отказавшись своевременно от части участка, уплачивало земельный налог за весь участок вполне обоснованно. Поэтому оно не сможет вернуть уплаченные в бюджет суммы. А вот у ООО такая возможность имеется. Отвечая на первый вопрос, мы уже сделали вывод о том, что данная организация могла не уплачивать земельный налог.

Согласно п. 1 ст. 78 НК РФ сумма излишне уплаченного налога подлежит зачету в счет предстоящих платежей налогоплательщика по этому или иным налогам, погашения недоимки по иным налогам, задолженности по пеням и штрафам за налоговые правонарушения либо возврату налогоплательщику в порядке, предусмотренном данной статьей.

Следовательно, ООО может подать заявление о зачете или возврате излишне уплаченных сумм в порядке ст. 78 НК РФ, используя приведенные нами аргументы.

4. В статье «Решим проблему законным путем» (см. «БП» № 36, 2007 г., стр. Б22) мы уже говорили о том, что бремя плательщика земельного налога нельзя переложить на другое лицо путем «перевыставления» ему суммы данного налога, приведя обоснования такого вывода. Поэтому не будем повторяться.

Что касается компенсации расходов по содержанию участка (его уборка и т.п.), то в данном случае речь может идти о плате за оказание соответствующих услуг при наличии договорных отношений между ОАО и ООО.

Читайте также
Сумма:
%