1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1083

Бывший собственник «качает права»

ООО купило земельный участок у департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города N. Договор купли-продажи подписан 09.01.2007, акт приема-передачи — 23.01.2007; право собственности на участок зарегистрировано 19.09.2007; соответствующее свидетельство выдано 02.11.2007. Продавец требует от общества арендной платы за землю за период с начала 2007 года до момента регистрации права. При этом договор аренды между сторонами указанной сделки не заключался и документы на оплату арендных платежей не предъявлялись. Правомерно ли указанное требование?

Анастасия

 

Можно предположить, что продавец, требуя дополнительную плату за пользование земельным участком за период с момента передачи земли до момента регистрации права собственности покупателя на данный участок, придерживается следующей позиции.

Пунктом 2 ст. 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. А согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. При этом такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что следует из ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Содержание права собственности раскрывается в ст. 209 ГК РФ. Пунктом 1 данной статьи предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании приведенных положений продавец, видимо, сделал вывод о том, что до момента регистрации перехода права собственности на земельный участок все указанные в п. 1 ст. 209 ГК РФ правомочия принадлежали исключительно ему, и поэтому покупатель мог пользоваться данным участком только за плату.

Мы считаем, что такая позиция неверна. Обоснуем это утверждение.

Статья 456 ГК РФ устанавливает обязанность продавца передать покупателю товар согласно заключенному договору. Особенности передачи недвижимого имущества предусмотрены ст. 556 ГК РФ. Согласно п. 1 данной статьи передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, такое обязательство считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа.

Одно из правомочий собственника — право владения реализуется посредством фактического обладания вещью. Поэтому, принимая передаваемую недвижимость, то есть становясь ее обладателем, покупатель тем самым получает указанное право на основании закона. А продавец при этом утрачивает право владения, поскольку у одной вещи не могут одновременно быть два владельца.

Обратим также внимание на то, что из положений Гражданского кодекса РФ и иного законодательства не следует, что, вручив покупателю имущество, продавец продолжает сохранять право пользования им. Следовательно, при передаче недвижимости согласно передаточному акту к покупателю переходит как право владения имуществом, так и право пользования им. До момента государственной регистрации своего права собственности на недвижимое имущество у покупателя нет лишь права распоряжения — третьей составляющей содержания права собственности.

Вышеупомянутая ст. 209 ГК РФ не дает прямого определения понятия «право распоряжения». Однако общепризнано, что такое право заключается прежде всего в правомочии его обладателя совершать в отношении имущества сделки. Право распоряжения недвижимостью появится у ее покупателя с момента государственной регистрации, когда он станет «полным» собственником имущества. Отметим, что, оставаясь после передачи имущества покупателю формальным собственником, продавец также утрачивает право распоряжаться им. Ведь он не может заключить в отношении данного имущества еще одну сделку. Во всем этом и заключается правовое своеобразие периода, когда стороны договора купли-продажи недвижимости уже выполнили свои договорные обязательства, но переход права собственности еще не зарегистрирован.

Таким образом, в обсуждаемой ситуации продавец требует плату за предоставление права пользования земельным участком в период, в котором данное право ему уже не принадлежало. Такое «притязание» конечно же лишено основания.

Вывод о необоснованности требования бывшего собственника участка можно сделать также из анализа положений Гражданского кодекса РФ об обязательственном праве.

Согласно п. 2 ст. 307 данного Кодекса обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.

Из положений названного Кодекса, регулирующих порядок заключения и исполнения договора купли-продажи, в том числе договора купли-продажи недвижимости, не следует, что помимо цены за проданную вещь покупатель также обязан уплатить продавцу плату за пользование ею в какой-либо период.

Из предоставленной информации следует, что бывший собственник претендует на арендную плату. Однако в данном случае договор аренды не заключался. Кроме того, мы уже сделали вывод о том, что, заключив договор купли-продажи в отношении земельного участка и передав его, продавец не мог совершать какие-либо сделки с этим же участком.

Следовательно, в обсуждаемой ситуации обязательство по уплате за пользование землей не могло возникнуть из договора.

Не было в данном случае и причинения вреда.

Предположим также, что бывший собственник будет добиваться получения платы на основании положений гл. 60 ГК РФ, предусматривающих обязательства вследствие неосновательного обогащения.

Согласно ст. 1102 данного Кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). При этом правила, предусмотренные указанной главой, применяются независимо от того, явилось ли такое обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Продавец может утверждать, что в обсуждаемой ситуации покупатель, бесплатно пользуясь земельным участком до момента государственной регистрации права собственности на него, неосновательно сберег свои денежные средства.

Однако мы уже установили, что право пользования землей перешло к покупателю вместе с правом владения ею при передаче приобретенного участка, которая была произведена во исполнение договора купли-продажи согласно соответствующим положениям Гражданского кодекса РФ. Следовательно, в данном случае не может идти речь о сбережении имущества без установленных законом или сделкой оснований.

Таким образом, обязательство покупателя по уплате платежей за пользование земельным участком до момента регистрации его права собственности на данный участок не могло возникнуть и на основании положений гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении.