НДФЛ по квартире, проданной в рассрочку

| статьи | печать

При продаже квартиры в рассрочку деньги за нее могут поступать продавцу в течение нескольких лет. Как в этом случае определять доход, облагаемый НДФЛ, и применить имущественный вычет? Позиция ФНС России по этому вопросу — в письме от 09.01.2020 № БС-3-11/6@.

При расчете НДФЛ доход от продажи недвижимости определяется по правилам п. 5 ст. 217.1 НК РФ. Согласно им полученный доход нужно сравнить с кадастровой стоимостью проданного объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. И если полученный доход оказался меньше, в целях налогообложения он принимается равным кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. При этом кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января года, в котором произведена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект.

Такой же порядок нужно применять и при продаже квартиры в рассрочку. В письме налоговиков указано, что если продажная стоимость квартиры оказалась меньше кадастровой, откорректированной на коэффициент 0,7, в каждом году действия рассрочки продавцом должен быть задекларирован доход исходя из кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7, рассчитанный пропорционально части полученного платежа в соответствии с условиями рассрочки.

Например, квартира была продана в рассрочку за 2,4 млн руб. Рассрочка предоставлена на пять лет. Оплата производится ежегодно равными платежами. То есть продавец каждый год в течение пяти лет получает доход от продажи квартиры в размере 480 000 руб. (2,4 млн руб. : 5 лет).

Кадастровая стоимость проданной квартиры по состоянию на 1 января года, в котором произошла регистрация перехода прав на нее, — 3 687 735 руб. Применим к этой стоимости коэффициент 0,7:

3 687 735 руб. х 0,7 = 2581414,5 руб.

Скорректированная кадастровая стоимость больше продажной стоимости квартиры, поэтому она и будет учитываться для целей налогообложения. То есть продавец ежегодно в течение пяти лет должен будет декларировать доход, равный 20% (или 1/5) от скорректированной кадастровой стоимости, то есть 516282,9 руб. (2581414,5 руб. х 20%).

Доход от продажи квартиры можно уменьшить на имущественный вычет в размере фактически полученных денежных средств, но не более 1 млн руб., или на документально подтвержденные расходы на приобретение продаваемого имущества (подп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Налоговики указали, что НК РФ не предусмотрена возможность использования продавцом в нескольких налоговых периодах имущественного вычета по объекту, продаваемому в рассрочку. Поэтому при продаже квартиры с рассрочкой платежа вычет можно применить только один раз. В нашем примере это означает, что вычет в течение пяти лет может быть предоставлен только один раз в размере 480 000 руб.

Более выгодным вариантом для продавца будет уменьшение доходов на документально подтвержденные расходы на приобретение проданной в рассрочку квартиры. Специалисты ФНС России разъяснили, что НК РФ не содержит особенностей порядка учета таких расходов, принимаемых в уменьшение облагаемых доходов, полученных от продажи имущества с рассрочкой платежа в разных налоговых периодах. Поэтому продавец может сам определить, как он будет учитывать эти расходы в уменьшение доходов в разных налоговых периодах.

День
Неделя
Месяц