Объем строительства многоквартирных домов сохранится на уровне прошлого года. Такой прогноз сделал министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Владимир Якушев. По мнению экспертов, рынок входит в стадию замедления. Высокая закредитованность, просрочки по выплатам, отсутствие накоплений не позволяют покупателям сегодня пользоваться в полной мере ипотечными кредитами. Не спасают ситуацию ни снижение первоначального взноса, ни снижение ставок.
По словам Владимира Якушева, на основании анализа проектных деклараций, опубликованных в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), можно сделать прогноз об объеме ввода многоквартирного жилья до конца года в районе 44—46 млн кв. м. «Мы видим спрос на строящееся жилье, в том числе благодаря динамике ипотечного рынка. Ведущие банки уже устанавливают ипотечные ставки на уровне, зафиксированном в паспорте нацпроекта. По итогам 2019 г. мы ожидаем результаты по выдаче на уровне 2018 г.», — заявил министр.
Он отметил, что, несмотря на это, снижение объемов может иметь место в перспективе, через два-три года, когда придет время для ввода объектов, которые должны закладываться сегодня и завтра, то есть уже в новых условиях работы отрасли.
Положение дел и предстоящие перспективы участники рынка и эксперты обсудили на Круглом столе в Красноярске «Рынок недвижимости 2019—2020. Анализ и ожидания». «Штиль и искусственная ситуация благополучия» — так Константин Попов, генеральный директор «АРЕВЕРА-Недвижимость», описал актуальную картину, сложившуюся на рынке. По его словам, рынок входит в стадию замедления и никаких предпосылок к росту не наблюдается. Операций по покупке и продаже мало, а если они и есть, то проходят со значительными трудностями.
По мнению игроков рынка, главными трендами в следующем году станут снижение ипотечных и средневзвешенной ставок (ниже 9%), а также равновесное состояние по цене и росту спроса во втором полугодии 2020 г. Однако улучшение условий по ипотеке никак не повлияет на покупательскую способность.
Высокая закредитованность и снижение доходов населения — это те факторы, которые мешают людям приобретать недвижимость.
Еще одна интересная особенность этого года — это снижение спроса на квартиры с тремя комнатами и более. «Несколько лет назад у людей были деньги на покупку крупногабаритного жилья, но застройщики выводили на рынок большое количество студий и почти совсем не проектировали большие по площади квартиры. Сейчас они появились, но, к сожалению, денег, чтобы их приобрести, у покупателей нет», — рассказывает Андрей Булда, управляющий департаментом новостроек компании «АРЕВЕРА-Недвижимость».
По общему мнению участников круглого стола, это может быть связано с тем, что семьи не создаются или создаются, но уже в другом, более крупном городе страны, а сама миграция связана с экологией и низкими зарплатами в регионе. Сохраняется тенденция и к покупке вторичного жилья.
Строители также подтверждают снижение потребительской активности. Кроме того, Евгений Ковальский, заместитель генерального директора СМ.СИТИ по девелопменту, прогнозирует сокращение строительных компаний и схлопывание рынка. От общего количества организаций на данный момент в следующем году может остаться около 10%, не ожидают и захода новых компаний. Цены на недвижимость, по его мнению, будут держаться в ближайшие два года, но позже они могут значительно вырасти.
Высокая закредитованность, ужесточение условий первоначального взноса, отсутствие накоплений, повышение среднего чека по ипотеке и сложности по проведению сделок (различные сертификаты, материнский капитал) значительно остужают желание повышения качества жизни. Тем не менее набирает обороты семейная ипотека с минимальной и фиксированной ставкой.
При этом потребность в изменении жилищных условий остается и покупатели реализовывают ее в покупке квартир с менее качественными потребительскими характеристиками, а значит, выбирая чаще по цене. Ни месторасположение, ни инфраструктура сегодня не являются приоритетными характеристиками.
Покупатели долго принимают решение о выборе квартиры, смотрят много вариантов. У собственников складывается иллюзорное представление, что покупателей на рынке много. Оферты от покупателей чаще носят характер торга вниз до 10%. Некоторые собственники снимают с предложений свои квартиры, не готовые к торгу на понижение, в ожидании роста цены.
Еще одна характерная черта рынка купли-продажи квартир сегодня — высокая сложность сделок: покупатели со сложным расчетом (наличный, ипотека, сертификаты, требования к завышению в отсутствие первоначального взноса) и продавцы со сложными условиями (маткапитал, доли, наследство, залог, остаток долга по ипотеке выше цены на объект).