Наша страна остается одной из тех немногих, в которых отсутствует достаточное нормативное регулирование так называемой «поэтажной собственности». Этот общепризнанный за рубежом особый вид собственности образуется в случае выделения в здании помещений, которые запускаются в оборот в качестве самостоятельных объектов прав, и требует системного регулирования. В то же время в нашей стране оборот жилых и нежилых помещений исчисляется десятками тысяч сделок, а общее число зданий, находящихся в режиме поэтажной собственности, исчисляется миллионами. О проблемах, порожденных практикой перевода жилых помещений многоквартирного дома в нежилые, на вебинаре, организованном порталом Lextorium, рассказывал Андрей Егоров, к.ю.н., директор и профессор РШЧП, первый заместитель председателя Совета ИЦЧП им. С.С. Алексеева при Президенте РФ.
Лишь незначительное число норм посвящено в Жилищном кодексе РФ непосредственно жилым помещениям, и в то же время в нем вовсе отсутствует регулирование в отношении нежилых помещений. Все регулирование в отношении нежилых помещений сосредоточено в небольшом постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64. При этом более 30 000 судебных актов были приняты по поводу разграничения индивидуального и общего имущества в многоквартирном доме. Другой «болевой точкой» судебной практики является переоборудование помещений из жилых в нежилые.
Узкая тема с далекими последствиями
Тема, которую А. Егоров выбрал для своего выступления, только на первый взгляд кажется довольно узкой. В аспекте соотношения прав индивидуального собственника помещения с правами, по сути, сообщества собственников иных помещений в том же здании к обсуждению был предложен вопрос: допустимо ли, и если да, то в каких случаях, вмешательство в общее имущество здания?
Прежде чем обратиться к анализу судебной практики, А. Егоров обратился к вопросам теории. Специфика поэтажной собственности заключается в том, что в рамках этой правовой конструкции присутствует объект личного имущества — предположим, квартира. И устоявшееся к данному моменту в России отношение к институту личной собственности выражается известным выражением: «Что хочу, то и ворочу». Но вопреки данной «традиции», очень скоро мы будем вынуждены смотреть на подобную собственность с другой точки зрения. И чем быстрее мы «прозреем», тем легче нам будет подойти к тому пониманию личной собственности, которое сейчас уже формируется и практикой Верховного суда РФ, и законодательными инициативами, и — на более высоком уровне — на уровне правовых идей и концепций.
Лектор придерживается той точки зрения, что помещение, находящееся в личной собственности владельца (например, квартира в многоквартирном доме), — это прежде всего объект общей собственности. Да, в нашей истории с нами (с гражданами, с юрлицами, с законодателем, с судьями) злую шутку сыграл переход от социалистического уклада жизни к рыночным отношениям. Поспешный, надо сказать, переход. Стремясь, во-первых, снизить издержки собственно переходного периода, ввергнувшего россиян в новые реалии, а во-вторых, создать какой-никакой класс собственников, власти позволили гражданам приватизировать квартиры. Дальше — больше. Под приватизацию начали попадать и здания, и предприятия. Их делили на помещения, которые также подлежали продаже, и становились чьей-то собственностью. Отдельные помещения в отдельной собственности. В этих условиях немудрено, что сформировалось убеждение, что главное в собственности — это именно помещение, а вот доля в праве на общее имущество — это нечто эфемерное, не дающее ни прибыли, ни убытков и не накладывающее на владельцев ни прав, ни обязанностей.
Сегодня мы приходим к выводу, что это был абсолютно неправильный подход.
Альтернатива долевой собственности
Поэтажная собственность родилась как преодоление недостатков общей долевой собственности. Классическая общая долевая собственность в чистом своем виде означает, что никому не принадлежит никакое конкретное помещение. Все собственники всего. Просто договорились, что один живет на первом этаже, другой — на втором и т.д. В чем недостаток такого рода отношений? В отсутствии стабильности. В том, что все договоренности могут потерять с течением времени свою силу. Тот, кто живет на первом этаже, умирает, условно говоря, и сосед со второго может переехать туда. А наследники получат какую-нибудь иную долю. Масса может быть всяких вариантов при режиме общей долевой собственности, и однозначных решений всех проблем институт долевой собственности не дает.
Поэтажная собственность, по сути, придала пользованию отдельными помещениями универсальный характер, характер, защищающий собственника этого помещения от посягательств всех остальных лиц. Но при этом перед собственником ставится ряд различных ограничений, поскольку принадлежащая ему собственность находится в едином объекте, в едином здании. Потому что в конечно счете собственнику принадлежит пространство, ограниченное конструкциями помещения. По сути, стены, пол, потолок настолько же принадлежат ему, как и его непосредственным соседям. Да и окна, являясь неотъемлемой конструктивной частью фасада здания, принадлежат всему сообществу собственников. Внешний вид зданий, собственно говоря, также является имуществом всех собственников этого здания. Именно поэтому окна должны быть одинаковыми, нельзя менять свои окна, ориентируясь исключительно на свой вкус и свои предпочтения, без согласия остальных собственников. Другое дело, что пока личный опыт говорит нам об обратном, но с точки зрения правовой составляющей, это именно так.
В этой парадигме живет остальной, так называемый цивилизованный мир, и на самом деле эти требования логически вытекают из системы права, хотя в российском правосознании кажутся нонсенсом. Но понемногу, не так быстро, как хотелось бы, ситуация начинает меняться. Если какое-то время назад кондиционеры, установленные как бог на душу положит, на фасадах ни у кого не вызывали вопросов, и даже суды к подобным архитектурным изыскам оставались равнодушными, то сейчас в ряде регионов формируется практика, которая эти кондиционеры предписывает демонтировать. А. Егоров выразил уверенность, что в будущем эта тенденция будет распространяться еще больше.
Кстати, в иностранных правопорядках в отношении поэтажной собственности уже разработаны и успешно применяются механизмы регулирования. И российской юрисдикции есть куда стремиться. Другое дело, считает А. Егоров, нам еще предстоит пройти большой путь к созданию взвешенной системы праворегулирования, которой будут подчиняться все правоотношения в доме, в здании, в котором есть отдельные помещения, находящиеся в собственности у отдельных лиц.
Общий принцип баланса интересов
Итак, есть индивидуум, и есть сообщество, частное против общего. Известный вопрос: как установить и соблюсти баланс интересов?
Для начала лектор предложил обсудить общий принцип этого будущего регулирования. Он должен быть таков: любое строительное вмешательство отдельного сособственника в общее имущество здания недопустимо. Немецкое право возводит этот принцип практически в абсолют. И когда встает вопрос о вывесках, к примеру, немецкое право их размещение на стенах домов тоже относит к строительному вмешательству в общее имущество здания. Потенциально любые сособственники могут запретить размещение вывесок каким-либо способом: на саморезы ли, на клей ли — любое прикрепление любых конструкций к стене требует согласия всех собственников. Это же касается и антенн, что на стене, что на крыше.
Отметим, что соответствующие положения о строительном вмешательстве появляются в правилах и нормах российского законодательства, в том числе в Жилищном кодексе РФ. В общем и целом, отмечает А. Егоров, движение идет в правильном направлении, хотя не все суды еще эту тенденцию уловили. Практика не единообразна, и в недалеком прошлом много примеров встречалось, когда суды отказывали в иске к собственнику, аргументируя позицию тем, что «не произошло уменьшения общего имущества».
Сегодня ситуация изменилась. «Сейчас, — говорит А. Егоров, — ВС РФ выстраивает практику достаточно последовательно и в соответствии с подходами европейских правопорядков. И с наиболее распространенной в мире догматикой поэтажной собственности». И, основываясь на практике ВС РФ, спикер выдвигает тезисы, которые, по его мнению, должны быть заложены в правовое регулирование рассматриваемых отношений.
Согласие всех собственников нужно всегда
Данный тезис сформулирован на основе Определения ВС РФ от 24.04.2018 № 4-КГ18-13.
В этом деле в суд обратились граждане — собственники жилых помещений, расположенных над переоборудованными под магазин квартирами. Здесь ВС РФ, рассматривая спор, руководствовался понятием «строительное вмешательство». Потому что для оборудования отдельного входа всегда требуется строительное вмешательство. ВС РФ отметил, что согласие всех собственников нужно и тогда, когда в помещении затеяна даже простая перепланировка.
Нельзя сказать, что мы имеем достаточно хорошее регулирование, посвященное строительному вмешательству. Фактически у нас есть ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, в которой речь идет только о реконструкции, и все привыкли, что реконструкция — это что-то масштабное, когда здание закрыли, одели в строительные леса и т.д. Но Верховный суд напомнил нам, что есть еще и ст. 40 Жилищного кодекса, запрещающая самовольное изменение границ помещений. И в части 2 этой статьи упоминаются перепланировка или переоборудование.
Цитируем документ
Частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из буквального толкования приведенных положений при решении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое согласие собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным тогда, когда планируемые работы влияют на размер и состояние общего имущества в многоквартирном доме, тем самым затрагивая права и законные интересы названных субъектов. Независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае если такое переоборудование влечет за собой присоединение общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества.
Определение ВС РФ от 24.04.2018 № 4-КГ18-13
Спикер убежден: когда люди переоборудуют, перепланируют, каким-либо еще путем пытаются из жилого сделать нежилое помещение, и если при этом они оборудуют внешний вход, то в этом случае всегда будет иметь место строительное вмешательство. А значит, на такие действия требуется получить согласие всех собственников. Именно всех.
А нужно ли разделение?
Высказал лектор попутно и еще одну мысль. А нужно ли в принципе деление помещений на жилые и нежилые? А. Егоров уверен, что нет. И эту свою идею он пытался обсудить на Совете по кодификации, но…
Борьба с неудобствами, доставляемыми собственником другим жильцам (владеет ли он в МКД хостелом, офисом, музеем, лабараторией), должна идти не через то, чтобы запретить переводить в нежилое без согласия жильцов. Разумнее, считает А. Егоров, при создании здания или в ходе его эксплуатации с согласия жильцов установить режим использования помещения. Например: не может в помещении производиться та или иная работа, работать могут не более некоего количества человек, шум не должен превышать определенного значения, любые работы проводятся в определенные часы и т.д. И тогда не потребуется процедура перевода жилого помещения в нежилое. Возможно, это гораздо более эффективный механизм, который, правда, требует большей ответственности всех собственников в доме и большего участия в общих делах, чем мы это наблюдаем сейчас.
Но, возвращаясь к казусу дела, приведенного выше, лектор отметил следующее. В обоснование требований истцы указали, что в целях использования спорных квартир в качестве нежилых помещений под размещение продуктового магазина некий товарищ по согласованию с органами местного самоуправления (на это следует обратить особое внимание), провел переустройство и перепланировку. В результате чего произошло присоединение к помещению общего имущества и уменьшение размера общего имущества. Иными словами, вырубили стенку под окном и сделали отдельны вход.
Верховный суд РФ не признал действия ответчиков правомерными. Сейчас, предполагает А. Егоров, мы можем стать свидетелями удивительного этапа. Можно только представить, сколько в стране таких нежилых помещений, построенных по согласованию с местными органами власти. То есть у собственников на руках есть все разрешительные документы. Только теперь их соседи могут обратиться с претензией: поскольку нет согласия всех нас, то будьте любезны — закрывайте лавочку. Как теперь разрешить эту ситуацию? И по мере роста правосознания граждан будет соответственно расти и количество споров. При этом, отмечает А. Егоров, объявить своеобразную амнистию собственности, оставить все как есть, неправильно. Ведь такое решение нарушит права всех остальных. Но здесь мы расплачиваемся за безалаберность власти, которая не позаботилась о правильном регулировании данных правоотношений.
Соответствие всем нормам — не индульгенция
Является ли соответствие градостроительным нормам индульгенцией для собственника, задумавшего перевести жилое помещение в нежилое? Сам по себе положительный ответ на этот вопрос довольно странен, и, соответственно, ВС РФ стал с таким подходом сражаться (Определение от 16.01.2018 № 18-КГ17-230).
Некто Л. обратилась в суд с иском к муниципальному образованию город Краснодар о сохранении квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии, о переводе ее в нежилое помещение. Дело в том, что Департамент городского хозяйства отказал в переводе квартиры в статус нежилого помещения, поскольку в данном помещении была «сделана» входная группа путем выреза из подоконного пространства части наружной стены с установкой металлической двери. Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции с учетом проведенной экспертизы указал, что спорная квартира перепланирована и переоборудована в соответствии с проектом, согласованным с департаментом архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Краснодар. При этом квартира после проведенных работ соответствует строительным и санитарным нормам, проведенные перепланировка и переоборудование права остальных граждан не нарушают, угрозы их жизни и здоровью не создают. В связи с этим квартира может быть сохранена в перепланированном и переустроенном состоянии (ст. 32 ЖК РФ). Однако впоследствии Гражданская коллегия Верховного суда пришла к выводу, что эта логика является неправильной: «необходимо согласие всех собственников помещения на любое переоборудование и перепланирование общего имущества».
Уменьшение общего имущества
Следующее определение ВС РФ от 27.06.2017 № 18-КГ17-86 интересно тем, что суд решил разобраться с самим термином «уменьшение общего имущества».
Этот термин на самом деле позволяет играть смыслами. Было окно — появилась дверь. В чем вы видите уменьшение общего имущества? Был бетон — стало стекло, имущество-то осталось. Уменьшения нет, а может, наоборот, увеличение произошло. Все-таки слово «уменьшение», которое использовал законодатель в законе, неудачное. Надо говорить не об уменьшении, а о строительном вмешательстве.
И вот в рассматриваемом деле суду пришлось рассматривать уменьшение общего имущества как уменьшение полезной площади земельного участка.
Цитируем документ
Как установлено судом, в ходе выполнения работ по реконструкции и перепланировке квартиры… возведено крыльцо в виде пристройки, которая находится на придомовой территории, являющейся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, осуществляемая Л. реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в данном случае путем его реконструкции, возможно только с согласия всех собственников помещений (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, пунктами 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.
Определение ВС РФ от 27.06.2017 № 18-КГ17-86
Что можно сказать в заключение?
Мы находимся в переходном периоде в вопросе соотношения права каждого конкретного собственника помещения и прав сообщества остальных сособственников. Причин сложившегося положения дел много. Тут и недостатки правового регулирования, и отсутствие самоорганизации среди жильцов, которые себя не ощущают владельцами общей собственности. И без совершенствования законодательства о поэтажной собственности в этой сфере не обойтись. На сегодняшний день Исследовательский центр частного права имени С.С. Алексеева при Президенте РФ готовит концепцию такого реформирования, которую внесет в Правительство после обсуждения с профессиональным сообществом.