Рынок жилья еще не вернулся в докризисное состояние

Аналитики компаний Avito и PwC представили результаты масштабного исследования рынка жилой недвижимости в России за период с 2014 по 2017 г. включительно. Эксперты проанализировали динамику цен, спроса и предложения в сегментах продажи и долгосрочной аренды жилья в российских городах. По их заключению, рынок еще не вернулся к докризисному состоянию: стоимость продажи и аренды квартир по-прежнему ниже уровня 2014 г.

В основу исследования Avito и PwC легли данные сайта «Avito Недвижимость» за период с 2014 по 2017 г. в разрезе спроса и предложения, динамики цен на покупку жилья на первичном и вторичном рынках, долгосрочную аренду квартир. В данном исследовании под предложением подразумевается количество объявлений, размещенных на территории города, под спросом — среднее количество запросов контактов по каждому объявлению в день. Эксперты провели анализ рынка жилой недвижимости в 15 российских городах-миллионниках: Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Новосибирске, Перми, Ростове-на-Дону, Челябинске, Омске, Волгограде, Самаре, Уфе, Нижнем Новгороде, Воронеже и Красноярске.

«Жилье — это тот самый сегмент, на котором держится весь рынок, ведь даже в кризис оно остается флагманом стабильности. Однако несмотря на достаточно длительную историю существования, до появления качественных классифайдов актуальных данных по спросу на рынке в динамике практически не было, — говорит партнер PwC, руководитель практики по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости Олег Малышев. — Тем интереснее нам было участвовать в первом настолько масштабном исследовании больших данных на этом рынке. С одной стороны, мы применили алгоритмы машинного обучения для прогнозирования спроса и выявления факторов влияния. С другой, проанализировали геоданные и соответствующее изменение спроса с привязкой к конкретной локации».

Квартиры дешевле докризисных

Эксперты Avito и PwC проанализировали динамику стоимости квартир за три года и пришли к заключению, что уровень цен в среднем по всем городам-миллионникам все еще ниже докризисного уровня. Так, среднее снижение стоимости квадратного метра жилья за исследуемый период составило 7%. Наиболее существенно этот показатель упал за три года в Красноярске (–14%), Челябинске (–13%), Омске (–11%), Екатеринбурге и Нижнем Новгороде (по –10% соответственно). В Санкт-Петербурге и Казани квадратный метр жилья, наоборот, подорожал на 4%.

При этом самые дорогие квартиры — по-прежнему в Москве (171 967 руб./кв. м) и Санкт-Петербурге (100 002 руб./кв. м). На третьем месте — Екатеринбург с показателем 66 593 руб./кв. м жилья.

Спрос продолжает расти

В период с 2014 по 2016 г. авторы исследования отметили значительное снижение спроса на продажу недвижимости — на 45%. С начала 2016 г. зафиксирован устойчивый рост спроса (количество запросов контактов), который составил 156%. По мнению экспертов, это обусловлено восстановлением экономики после кризиса и улучшением условий по ипотечным займам. Так, к концу 2017 г. спрос значительно вырос и превысил уровень докризисного периода.

Лидеры спроса — «однушки»

В период исследования наибольшим спросом на рынке жилья пользовались однокомнатные квартиры. Причем, отмечают эксперты, в городах-миллионниках спрос на «однушки» выше на 5 п.п., чем в Москве и Санкт-Петербурге.

Спрос на них превышает предложение: в Москве и Санкт-Петербурге — на 3%, в остальных городах-миллионниках — на 5%. Спрос и предложение на двухкомнатные квартиры для всех городов сбалансированы. Предложение трехкомнатных квартир превышает спрос на них в среднем на 2 п.п. во всех исследуемых городах.

Также аналитики подчеркивают зависимость спроса на жилую недвижимость от сезонного фактора. Так, в продажах жилья спад активности приходится на новогодние праздники, а период максимального покупательского интереса — на конец января — начало февраля.

Спрос на жилье и внешние факторы

Эксперты Avito и PwC проанализировали зависимость спроса на жилье от макроэкономических, географических, политических и рыночных факторов и сделали следующие выводы.

Введение санкций и осложнение отношений с западным миром в I квартале 2014 г. снизили спрос на покупку квартир более чем вдвое — на 51%.

Обвальное падение рубля по отношению к доллару США и евро в декабре 2014 г. существенно повлияло на спрос на покупку квартир. Ухудшение макроэкономической ситуации и угроза кризиса стимулировали потребителей временно инвестировать в надежные активы, в результате чего спрос вырос на 37%.

Программа льготной ипотеки, запущенная в марте 2015 г., повлияла на увеличение спроса на покупку жилья сразу на 42%, причем рост начался с момента начала действия программы.

Изменение Федерального закона о материнском капитале во II квартале 2015 г. повлияло только на спрос в сегменте одно- и двухкомнатных квартир. Возможность направить материнский капитал на погашение основного долга и уплату процентов по ипотечным займам способствовала росту спроса на 9%.

Поправки к ФЗ-214 о долевом строительстве, принятые во II квартале 2017 г., снизили спрос на квартиры на 40%.

В Москве

Эксперты оценили, как на рынок недвижимости в столице повлиял запуск новых станций метрополитена, МЦК и промзон с утвержденными проектами планировки территории (ППТ).

Темп прироста спроса на покупку жилья в Москве составил в среднем 13% в год, на аренду — 14%. В зонах редевелопмента аналогичные показатели составили 19 и 20% соответственно, в зоне открытия новых станций метро — 19 и 32% в год.

После объявления реновационной программы в Москве существенно снизилось общее число предложений в зонах реновации. При этом спрос в расчете на одно объявление вырос: первый пик (+107%) — в момент объявления о реновации, второй (+89%) — в момент утверждения списка домов.

Описание событий, влияющих на рынок жилья

Дата	Событие	Описание
2014, I кв.	Введение санкций	Присоединение Крыма, введение санкций и осложнение отношений с западным миром спровоцировали первую волну ажиотажа на рынке недвижимости. В равной мере повысилась активность как инвестиционных покупателей, так и людей, поспешивших побыстрее купить квартиру для собственных нужд
2014, II кв.	Программа «Жилье для российской семьи» (2014—2017 гг.)	Программа «Жилье для российской семьи» реализуется в рамках государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» на основании ПП РФ от 5 мая 2014 г.
2014, IV кв.	«Черный декабрь» — обвал рубля	Обвальное падение рубля по отношению к доллару США и евро 16 декабря 2014 г. Этот и предыдущий день относят к проявлениям нового финансово-экономического и валютного кризиса в России. Данное событие спровоцировало вторую волну ажиотажа на рынке недвижимости, когда население старалось спасти денежные средства от девальвации
2015, I кв.	Запущена программа льготной ипотеки	Постановление о субсидировании ставки по ипотечным кредитам было подписано 13 марта 2015 г. Государство компенсирует разницу между ставкой банка, которая не должна быть выше, чем ключевая плюс 3,5 п.п., и ставкой для конечного заемщика, которая не должна превышать 12%. Программа действует для кредитов, выданных с 1 марта 2015 г. до 1 марта 2016 г.
2015, I кв.	Расчет налога на имущество по кадастровой стоимости	284ФЗ от 04.10.2014, дополнение Налогового кодекса. В соответствии с п.1 ст. 402 инвентаризационная оценка для расчета стоимости недвижимости заменяется на кадастровую стоимость объекта. Размер налога на имущество увеличивается
2015, II кв.	Изменение ФЗ о материнском капитале	Средства материнского капитала теперь можно направлять на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по займам, в том числе обеспеченным ипотекой
2015, IV кв.	Ожидание окончания программы льготной ипотеки	На фоне ожиданий окончания программы льготной ипотеки отмечено повышение спроса на рынке жилья
2016, I кв.	Продление программы до конца 2016 г.	Программа льготной ипотеки была продлена до конца 2016 г.
2017, II кв.	Поправки к ФЗ2014 о долевом строительстве	Закон устанавливает повышенные требования к застройщикам, которые привлекают средства граждан в строительство жилья, и предполагает создание специального государственного компенсационного фонда долевого строительства
2017, III кв.	Президент поручил отказаться от долевого строительства и перейти к проектному финансированию через 3—5 лет	Президент России Владимир Путин поручил утвердить дорожную карту по поэтапному замещению в течение трех-пяти лет средств граждан, привлекаемых для строительства многоквартирных домов, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан
Источник: совместное исследование PwC и Avito