1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 27

Смена арендатора объекта

Нужно ли индивидуальному предпринимателю получать новый патент, если объект недвижимости, указанный в действующем патенте, передается другому арендатору?Ответ на этот вопрос ФНС России дала в письме от 20.09.2017 № СД-3-3/6248@.

Чтобы применять ПСН в отношении деятельности по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ), он должен получить патент. Для этого нужно не позднее чем за десять дней до начала применения ПСН подать в налоговый орган заявление на получение патента (п. 2 ст. 346.45 НК РФ). В заявлении указываются данные (вид объекта, его площадь, адрес местонахождения) по каждому объекту, который будет сдаваться в аренду (п. 35 Порядка заполнения формы заявления на получение патента, утвержденного приказом ФНС России от 11.07.2017 № ММВ-7-3/544@).

В своих письмах Минфин России неоднократно разъяснял, что количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды, заключаемых индивидуальным предпринимателем с конкретными арендаторами (нанимателями) (письма от 15.06.2017 № 03-11-12/37212, от 24.04.2017 № 03-11-12/24530, от 28.08.2015 № 03-11-09/49752, от 30.06.2014 № 03-11-09/31390). Обосновывается эта позиция тем, что в договоре аренды указываются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Таким образом, если предприниматель сдает, например, одно помещение по восьми договорам аренды разным арендаторам, у него будет восемь объектов (письмо Минфина России от 04.02.2016 № 03-11-12/5414). Соответственно, эти восемь объектов он должен указать в заявлении.

Допустим, предприниматель заключил с арендатором договор аренды на объект недвижимости. На этот объект получен патент. В дальнейшем договор аренды был расторгнут и заключен новый с другим арендатором на тот же объект недвижимости. Должен ли в связи с этим бизнесмен получать новый патент?

В комментируемом письме налоговики указали следующее. В патенте приводятся данные по конкретному объекту аренды (его вид, наименование и адрес местонахождения, наименование физического показателя и площадь). Таким образом, патент действует в отношении указанных в нем объектов, сдаваемых в аренду, а не конкретных арендаторов имущества. Поэтому в случае изменения количества арендаторов указанного в патенте объекта имущества, сдаваемого в аренду (внаем), получение нового патента не требуется.

Отметим, что Минфин России придерживается такого же мнения (письма от 06.09.2017 № 03-11-09/57325 (доведено до сведения нижестоящих налоговых органов письмом ФНС России от 14.09.2017 № СД-4-3/18316@), от 17.11.2014 № 03-11-09/57921 (доведено до сведения нижестоящих налоговых органов письмом ФНС России от 05.12.2014 № ГД-4-3/25127)).