О многоквартирных домах, статусах кредиторов в банкротстве и прокурора в процессе — обзор практики от ВС РФ

| статьи | печать

Очередной обзор эталонных правовых позиций судов по различным вопросам применения гражданского, административного, уголовного, процессуального законодательства утвердил 26 апреля 2017 г. Президиум Верховного суда РФ (Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2017)). «ЭЖ» выбрала споры, которые могут представлять наибольший интерес для хозяйствующих субъектов.

На какие выводы судов из нового Обзора ВС РФ следует обратить внимание?

Сделать пристройку к многоквартирному дому можно только с согласия всех собственников помещений в доме

Собственник квартиры в многоквартирном доме решил организовать в ней парикмахерскую. Для этого он получил разрешение местной администрации на условно разрешенный вид использования земельного участка под домом — «пристроенные к жилым многоквартирным домам объекты общественного питания, торговли, обслуживания населения общей площадью до 1000 кв. м». Затем на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме он получил согласие на реконструкцию квартиры под парикмахерскую со строительством пристройки и входного узла 74,6% собственников. А пос­ле этого постановлением местной администрации помещения квартиры были переведены в нежилые с целью реконструкции в парикмахерскую с пос­ледующей выдачей собственнику разрешений на такую реконструкцию и на строительство пристройки.

Одна из жительниц того же дома, не дававшая свое согласие на строительство парикмахерской, обратилась в суд с требованиями признать постановление администрации и разрешение на строительство недействительными, прекратить строительство и привести земельный участок в состояние, предшествующее началу выполнения работ.

Рассматривая спор, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отметила, что с момента проведения кадастрового учета земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Поскольку планируемая ответчиком реконструкция влечет фактическое уменьшение размера земельного участка под домом (то есть уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме), то такая реконструкция в соответствии с правилами ч. 3 ст. 36 ЖК РФ возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (Определение ВС РФ от 11.10.2016 № ­83-КГ16-10).

Собственник всех помещений в многоквартирном доме становится собственником земли под ним и сохраняет права на землю даже пос­ле сноса дома

Компания выкупила все восемь квартир в восьмиквар­тирном жилом доме, затем снесла дом и обратилась в Росреестр за регистрацией права собственности на земельный участок под домом. Однако Росреестр регистрировать права компании на землю отказался, указав, что право на землю под многоквартирным домом не может быть зарегистрировано за одним ­лицом.

Компания обратилась в суд, пытаясь оспорить отказ Росреестра, однако суды трех инстанции согласились с регистрирующим органом, отметив, что при сносе дома прекратились права компании как на квартиры в нем, так и на землю под ним.

А вот Судебная коллегия по эко­но­ми­чес­ким спорам ВС РФ с таким подходом не согласилась, указав, что покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на нее приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен дом. По смыслу разъяснений, содержащихся в п. 8 постановления Пленума ­ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в случае если одно лицо приобретает право собственности на все помещения в здании, то оно в силу закона также становится обладателем всех долей в праве собственности на земельный участок, расположенный под зданием. А из положений ст. 244 ГК РФ следует, что при таких обстоя­тельствах долевая собственность должна рассматриваться как индивидуальная собственность лица на недвижимую вещь. Судьи ВС РФ отметили также, что такое основание для прекращения права собственности на земельный участок, как гибель (уничтожение) здания, расположенного на земельном участке, законодательством не пре­ду­смот­рено.

Соответственно, основной вопрос, который необходимо разрешить судам в данном споре: был ли поставлен на кадастровый учет земельный участок под снесенным домом и когда? От ответа на него будет зависеть возможность зарегистрировать права компании на землю (Определение ВС РФ от 24.01.2017 по делу № 305-КГ16-10570, А40-78400/2015).

Арест имущества ответчика в качестве обеспечительной меры не наделяет истца правами залогового кредитора при пос­ледующем банкротстве ответчика

Компания в судебном порядке взыскала со своего должника задолженность по до­гово­ру. В процессе рассмотрения дела суд принял обеспечительные меры в виде наложения арес­та на имущество должника, а пристав арестовал конкретное имущество. Спустя некоторое время пос­ле вынесения судом решения о взыскании задолженности в отношении должника было возбуждено дело о банкротстве. Тогда компания попыталась включить свои требования в реестр требований кредиторов должника как обеспеченные залогом арес­тованного имущества.

Суды трех инстанций требования удовлетворили, решив, что залог возник в соответствии с п. 5 ст. 334 ГК РФ со дня вступления в силу решения суда о взыскании задолженности. А вот Судебная коллегия по эко­но­ми­чес­ким спорам ВС РФ с таким подходом не согласилась, указав, что права залогодержателя предоставлены кредитору, в интересах которого был наложен арест, прежде всего с целью его защиты от неправомерного отчуждения должником арестованного имущества третьему лицу — кредитор имеет возможность обратить взыскание на арес­тованную вещь даже пос­ле того, как она была отчуждена (право следования). Между тем принцип равенства кредиторов, требования которых относятся к одной категории выплат (п. 4 ст. 134 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельнос­ти (банкротстве)»), не допус­кает введение различного режима удовлетворения одной и той же выплаты в зависимос­ти от процедурных критериев, то есть в зависимости от того, как будет разрешено ходатайство о наложении ареста.

На этом основании ­судьи ВС РФ пришли к выводу, что преимуществом по отношению к другим кредиторам в деле о несостоятельности (залоговый приоритет) обладают лишь кредиторы, обязательства должника перед которыми обеспечены залогом в соответствии с п. 1 ст. 334.1 ГК РФ, то есть ординарным залогом (Определение ВС РФ от 27.02.2017 № 301-ЭС16-16279 по делу № А11-9381/2015).

Прокурор, обращаясь в арбит­раж­ный суд, не обязан принимать меры по досудебному урегулированию спора

Прокурор в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования обратился в арбит­раж­ный суд с иском к обществу и предприя­тию о признании заключенного между ними агентского до­гово­ра недействительным, считая, что эта сделка нарушает публичные интересы. ­Суды трех инстанций заявление прокурора возвратили в связи с несоблюдением претензионного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиками, пре­ду­смот­ренного ч. 5 ст. 4 ­АПК РФ.

Судебная коллегия по эко­но­ми­чес­ким спорам ВС РФ с такой позицией судов не согласилась, указав, что досудебный порядок урегулирования эко­но­ми­чес­ких споров представляет собой взаимные действия сторон материального правоотношения, направленные на самостоя­тельное разрешение возникших разногласий. Следовательно, прокурор обязан принимать меры к досудебному урегулированию спора в том случае, если орган прокуратуры участвует в деле в качестве стороны материально-правового спора. Между тем такая обязанность отсутствует при обращении прокурора в арбит­раж­ный суд в защиту чужих интересов с требованиями, пре­ду­смот­ренными ч. 1 ст. 52 ­АПК РФ, либо при вступлении в дело в целях обеспечения законности на основании ч. 5 ст. 52 ­АПК РФ. Наделение прокурора процессуальными правами и возложение на него процессуальных обязаннос­тей истца (ч. 3 ст. 52 ­АПК РФ) не делает прокуратуру стороной материально-правового правоотношения и не налагает на прокурора ограничения, связанные с необходимостью принятия мер по досудебному урегулированию спора (Определение ВС РФ от 20.02.2017 № 306-ЭС16-16518 по делу № А49-7569/2016).