На днях Президиум Верховного суда РФ утвердил Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (от 26.04.2017, далее — Обзор). В нем на примере конкретных дел рассматриваются ответы на наиболее часто встречающиеся и неоднозначные вопросы из практики: кто, когда и на каких условиях может потребовать наложить ограничения на чужую собственность?
Верховный суд РФ напомнил, что сервитут представляет собой ограниченное вещное право собственника какого-либо недвижимого имущества пользоваться соседним земельным участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Это общие правила установления сервитута на участок. Однако на практике возникает множество частных вопросов, ответы на которые суды дают уже при рассмотрении конкретных дел.
Для споров об установлении сервитута обязательный претензионный порядок законодательством не предусмотрен
В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Досудебный или претензионный порядок урегулирования спора предполагает, что стороны должны совершить определенные предусмотренные законом действия, в результате которых спор между ними может быть урегулирован.
Между тем положения п. 3 ст. 274 ГК РФ досудебного порядка урегулирования споров об установлении сервитута не предусматривают. А значит, достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора.
Причем, как отмечено в Обзоре, направление дополнительно претензии в случае недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута или его условиях не требуется в том числе и по смыслу ч. 5 ст. 4 АПК РФ.
Установить сервитут для проезда к самовольной постройке не получится
В споре, который в качестве примера привел Президиум ВС РФ в Обзоре, компания обратилась в суд с иском об установлении сервитута для обеспечения проезда к своему зданию через соседний земельный участок. При рассмотрении дела выяснилось, что объект, который по всем документам проходил как склад, был демонтирован, а на его месте без каких-либо разрешений истец возвел новый объект, с иными техническими характеристиками, на который не оформил право собственности.
Исходя из этого, суд пришел к выводу, что поскольку право собственности на самовольную постройку истец не приобрел, то и оснований для предоставления ему права ограниченного пользования соседним земельным участком нет.
Для ремонта и эксплуатации линейного объекта необязательно устанавливать публичный сервитут — можно потребовать и частный
Газопровод, расположенный на земельном участке частного лица и предназначенный для обслуживания жилого дома, принадлежит одной компании. Компания обратилась к собственнику земли с иском об установлении сервитута для эксплуатации и ремонта газопровода.
Суд первой инстанции в иске отказал, отметив, что в соответствии с подп. 2 п. 3 ст. 23 ЗК РФ использовать земельный участок для ремонта и эксплуатации своего газопровода компания сможет лишь при условии установления публичного сервитута.
А вот суд округа с таким подходом не согласился, указав, что сами по себе положения подп. 2 п. 3 ст. 23 ЗК РФ, допускающие возможность установления публичного сервитута для эксплуатации и ремонта линейного объекта, не исключают возможности обратиться с требованием об установлении частного сервитута в порядке ст. 274 ГК РФ.
Требовать установления сервитута истец может только в том случае, если у него нет никакой другой возможности пользоваться своим имуществом
К земельному участку истца ведут две дороги. Короткая и хорошего качества расположена на земельном участке, находящемся в частной собственности, а длинная и худшего качества является дорогой общего пользования. Поскольку добраться до своего участка истец мог и по дороге общего пользования, суд посчитал, что нужды истца могут быть удовлетворены и без установления сервитута, и отказал в иске.
Кроме того, если невозможность проезда к участку истца вызвана исключительно действиями самого истца, оснований для установления сервитута также не будет.
Не является также основанием для обременения соседнего участка сервитутом аргумент о том, что сервитут обеспечит собственнику здания наиболее удобный и наименее обременительный доступ к нему. Сервитут можно установить лишь в том случае, когда собственник в принципе лишен возможности получить доступ к зданию без его установления.
Сервитут не должен препятствовать собственнику земельного участка использовать его в соответствии с разрешенным использованием
Земельные участки, принадлежащие компании и предпринимателю, образовались в результате раздела одного участка, на котором находились объекты недвижимости, приватизированные разными лицами. После раздела на территории предпринимателя оказались инженерные сети канализации и канализационно-насосная станция, которые компания использовала для обслуживания своих объектов недвижимости.
И хотя предприниматель предлагал компании перенести канализационные станции и сети, разделив пополам расходы на перенос, компания предпочла обратиться в суд с иском об установлении сервитута на участок предпринимателя.
Суды в иске компании отказали, поскольку установили, что нужды истца в данном случае могут быть обеспечены и без установления сервитута на участок ответчика — техническая экспертиза подтвердила возможность переноса сетей и станций. Кроме того, суды обратили внимание, что истребуемый сервитут, по сути, лишит предпринимателя возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.
