Срок исковой давности при выселении из жилых помещений

Собственники жилых объектов могут защищать свои права любыми законными способами, в том числе требовать выселения нанимателей в судебном порядке. О том, как сегодня проходят подобные процессы и каковы проблемы правоприменительной практики, расскажем в настоящей статье.

Теоретические проблемы

Для начала дадим определение термину «жилищные правоотношения». Это особый вид длящихся гражданских правоотношений, возникающих на законных основаниях между наймодателями, собственниками, нанимателями и членами их семей по поводу пользования, владения и распоряжения жилым помещением.

Право собственности как юридическая и экономическая категория покоится на классической триаде – владение, пользование и распоряжение. Право пользования означает возможность извлекать из вещи полезные свойства. Распоряжение заключается в возможности продать, подарить или обменять имущество. То есть определить его судьбу с помощью юридически значимых действий. И, наконец, право владения предполагает фактическую власть над вещью/имуществом – хозяйственное господство.

Статья 304 ГК РФ определяет, что собственник может потребовать прекращения нарушения своих прав, хотя бы они и не связаны с лишением владения. Иными словами, законодатель предполагает реальную возможность нарушения права пользования и даже распоряжения. Несоблюдение этих прав исключает применение срока исковой давности. Собственник может подать иск в любое время и выселить жильцов (ст. 208 ГК РФ).

Впрочем, выселяя граждан, судьи зачастую применяют и ст. 301 ГК РФ. Она, в свою очередь, гласит, что собственник вправе истребовать имущество (либо вещь) из чужого незаконного владения. При этом срок исковой давности по данной статье составляет три года (ст. 200 ГК РФ).

Исходя из изложенного, в среде практикующих юристов сложилось и укрепляется мнение, что суды неправильно применяют вышеуказанные статьи и, следовательно, положения о сроках исковой давности для выселения нанимателей.

Эта позиция основывается на нормах Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, где Пленум указал что ст. 304 ГК РФ применяется только в случаях нарушения прав, не связанных с лишением владения.

Арбитражные суды, например, строго придерживаются данного постулата и считают, что негаторный (заявление по ст. 304 ГК РФ) иск подается только когда «ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения» (Постановление Седьмого ААС от 11.05.2011 по делу № А67-6742/2010).

А исходя из этого, иск о выселении по договору социального или служебного найма не может быть подан с применением ст. 304 ГК РФ. Ведь в этом случае жильцы нарушают только право владения собственника. Поэтому законный хозяин должен подавать в суд заявление о выселении по ст. 301 ГК РФ. По ней же срок исковой давности составляет всего три года. Такая точка зрения сегодня присутствует во многих научных монографиях.

С одной стороны, это правильная трактовка. С другой стороны, при этом как-то забывается, что проживание в квартире после окончания договора найма при определенных обстоятельствах может нарушать и другие права собственника. Например, владелец-физлицо не может въехать в квартиру и использовать полезные свойства помещения в своих интересах. Или же работодатель не в силах нанять ценного сотрудника, которому негде жить, пока прежние квартиранты не освободят помещение. Либо, допустим, военнослужащий, у которого закончился контракт, формально не выехал из квартиры и не снялся с регистрационного учета, но сдал помещение внаем третьим лицам. Таким образом, бывший контрактник фактически распоряжается чужим имуществом. Следовательно, здесь налицо нарушение не только права владения, но и права распоряжения. Поэтому никогда не надо делать однозначных выводов.

Ко всему прочему, вызывает сомнение и общепринятая трактовка ст. 304 ГК РФ, которую когда-то дал Пленум ВС и ВАС РФ. Ведь достаточно прочитать данную норму и понять, что она не исключает право владения. Все дело в частице «хотя бы», на которую почти никто не обращает внимание. А зря. Если мы откроем словарь Д. Ушакова, то сможем выяснить, что в русском языке «хотя бы» употребляется в значении «даже если» и «если бы»¹. И тогда получается, что собственник вправе требовать устранить все препятствия, даже если они и не связаны с лишением владения. То есть эти нарушения могут быть как соединены с лишением владения, так и не соединены. Например, преступники силой заставили одинокого старика подписать документы, завладели его квартирой, а потом переселили человека в барак. Они нарушили все его права. В том числе и владения. И он не может подать негаторный иск?

Таким образом, по нашему мнению, ст. 304 ГК РФ не исключает нарушения владения. Она просто говорит о возможности нарушения и других прав, напрямую с ним не связанных, например пользования и распоряжения. Зачастую собственник может годами владеть имуществом, даже не подозревая о том, что кто-то нарушил его права. Например, участковый с помощью сотрудницы паспортного стола «зарегистрировал» в чужой квартире «жильца», а собственники об этом узнали только через 10 лет (кстати, реальный случай). Или человек живет в Москве и оплачивает свою квартиру в Жуковском, не зная, что мошенники уже переоформили его собственность на другое лицо, которое спокойно пользуется и владеет его жилищем.

Что же касается ст. 301 ГК РФ, то она применяется только при несоблюдении права владения. Давность по ней составляет три года. И это вполне разумно. Гораздо легче обнаружить в своем помещении незваных «квартирантов», чем узнать, что у вас еще 10 лет назад «прописался» гражданин из Средней Азии, который при этом ни разу не появлялся на пороге вашего дома.

Кстати, по идее, именно в такой трактовке ст. 301 ГК РФ должна применяться по делам о выселении лиц, которые не нарушают права пользования и распоряжения. И срок подачи иска должен ограничиваться тремя годами. Представьте, что трудовые отношения субъекта с работодателем закончились. Однако человек остался в квартире. При этом он и члены его семьи живут тихо и спокойно, аккуратно оплачивая все платежи. Нарушают ли они в этот момент права пользования и распоряжения? Право распоряжения точно не нарушается. Ведь квартиранты не сдают помещение третьим лицам, не заключают сделки с этим имуществом. Что же касается права пользования, то здесь все сложнее. Если рассматривать его с точки зрения возможности проживания в квартире, то муниципальные органы или компании-работодатели никогда не смогут напрямую им воспользоваться.

А вот право пользования собственника-физлица в подобном случае может быть легко нарушено, так как он имеет реальную возможность лично пользоваться объектом. В этом случае ссылаться на ст. 301 ГК РФ нельзя. Следовательно, на сегодняшний момент порядок применения ст. 304 и 301 ГК РФ, а также сроков исковой давности по делам о выселении гораздо больше вызывает вопросов, чем дает ответов.

Ситуация на данный момент

Сегодня суды общей юрисдикции выселяют граждан как на основании ст. 301 ГК РФ, так и на основании ст. 304 ГК РФ. Причем аргументы и в том и другом случае зачастую бывают одинаковыми. Более того, иногда они ссылаются в своем решении сразу на обе нормы. Соответственно в одних спорах они применяют положение о трехлетнем сроке исковой давности, а в других нет.

Поэтому легче всего проанализировать не порядок применения вышеуказанных статей ГК РФ, а случаи и основания для судебного выселения, приведенные в таблице (см. таблицу 1).

Таблица
Основания для применения ст. 208 и 304 ГК РФ	Момент прекращения жилищных правоотношений	Фактические обстоятельства, подтверждающие обоснованность применения ст. 208 и 304 ГК РФ
Незаконность вселения	Жилищные правоотношения не возникают	Поддельный ордер, договор или другие документы, являющиеся основанием для вселения
Превышение полномочий лицом или организацией, выдавшей ордер или подписавшей договор найма	С момента вступления в силу судебного решения	Выдача ордера либо оформление договора лицом или организацией, не имеющей на это право
Выезд из квартиры, неуплата коммунальных платежей, разрушение жилища, нарушение прав и законных интересов соседей, использование объекта не по назначению	С момента вступления в силу судебного решения	Соответствие фактических обстоятельств дела ст. 83 ЖК РФ
Прекращение трудовых отношений или контракта	С момента окончания трудовых отношений – с оговорками, предусмотренными ст. 102 и 103 ЖК РФ	Пункт 3 ст. 103 ЖК РФ, а также условия трудового договора и договора найма служебного помещения

Скажем сразу: данная таблица не охватывает все многообразие судебной практики. Дело в том, что в схожих ситуациях наши суды выносят абсолютно противоположные решения.

У нас нет прецедентного права.

Поэтому сегодня невозможно уложить то или иное дело в прокрустово ложе жестких схем. Однако разбить основной массив судебных решений по основаниям, указанным в таблице, вполне возможно.

Чаще всего встречаются дела, связанные с выселением из служебного жилья. Если судья выселяет нанимателя, то он, как правило, ссылается на ст. 304 ГК РФ и отказывает ответчику в применении срока исковой давности.

Что же касается наиболее редких случаев, то они связаны с использованием поддельных договоров или ордеров.

Примеры из судебной практики

Самозахват и вселение по поддельным документам не ведут к возникновению жилищных правоотношений. Вселение по поддельному договору или ордеру является железным основанием для применения ст. 304 и 208 ГК РФ. Действительно, жилищные правоотношения не могут возникать на незаконном фундаменте. Поэтому такие жильцы подлежат выселению и срок исковой давности в три года к ним не относится. Так, районный суд города Санкт-Петербурга выселил гражданина А. Лаптика из выморочного помещения, которое он незаконно занимал после умершей собственницы с 1995 года (Решение Московского районного суда г. Санкт-Петербурга от 28.03.2012 по делу № 2-86/2012). Представители А. Лаптика заявили о пропуске срока исковой давности, однако суд не принял этот довод.

Здесь необходимо сделать небольшое пояснение. В 2007 году Пленум ВС РФ косвенным образом дал определение подделанному документу. Из Постановления Пленума ВС РФ от 27.12.2007 № 51 следует, что поддельный (подделанный) документ дает лицу, сфабриковавшему его, незаконные права на имущество. Подделка исключает подлинность ордера или договора. Поэтому следует различать поддельные и недействительные документы. Например, гражданин представил недостоверные сведения о составе семьи или о нуждаемости в улучшении жилищных условий. В результате он неправомерно получил квартиру. Суд может признать документ, послуживший основанием для вселения, недействительным.

Срок исковой давности в этом случае составляет три года с момента выдачи ордера (ст. 48 ЖК РСФСР). Принимая данную норму, законодатель исходил из того, что хотя документы и были оформлены с нарушениями, но все же они исходили от официального лица.

И совсем другое дело, когда гражданин украл ордер (или сам напечатал договор), заполнил его, подделал печати и подписи, а потом на основании этих «документов» занял жилье. По таким случаям срок исковой давности не действует. Эти документы считаются поддельными. Они исходят не от государственного или муниципального органа, а от мошенника. За использование подобных документов не только выселяют, но и еще привлекают к уголовной ответственности. Так, Муйский районный суд выселил из квартиры гражданина С. Бородина, который въехал в помещение по поддельному договору социального найма (Решение Муйского районного суда Республики Бурятия от 10.04.2015 по делу № 2-2/2015). Экспертиза установила, что печать и подписи на договоре найма были сфальсифицированы. В итоге суд выселил С. Бородина, а полиция возбудила уголовное дело по ст. 327 УК РФ.

Точно так же относятся суды и к поддельным ордерам. Например, Тимирязевский районный суд столицы рассмотрел дело о незаконном обмене квартир. В ходе процесса выяснилось, что гражданка А. Виторгаева и гражданин Амиров В.Б. оглы произвели обмен муниципальной квартиры на основании поддельного ордера. В итоге суд, применив положения о недействительности сделки, выселил А. Виторгаеву и ее детей из квартиры (Решение Тимирязевского районного суда г. Москвы по делу № 2-2544/2013 от 31.07.2013).

Проблемы судебного определения незаконности вселения. Вопрос законности вселения напрямую связан с применением норм об исковой давности. Если жильцы захватили помещение и подделали договор, то ситуация является более или менее ясной. Кроме норм ГК РФ, здесь зачастую применяются и статьи УК РФ.

Все гораздо сложнее, когда орган, выдавший ордер или заключивший договор найма, превысил свои полномочия. Как правило, такая ситуация заканчивается либо выселением граждан, либо отказом в признании права пользования. Поэтому судья прежде всего обязан установить правоспособность и круг полномочий лица, давшего добро на вселение граждан. Например, Новоуренгойский районный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в 2010 году выяснил, что ОАО «Севтюментранспуть» превысило свои полномочия и выдало гражданину ордер без согласования с органами местного самоуправления. В итоге суд отказал жильцу в признании права пользования и заключении договора социального найма.

Однако зачастую подобные обстоятельства ведут и к выселению граждан. Так, районный суд города Новосибирска выселил гражданку О. Жиленко из квартиры, несмотря на то что у нее был на руках договор социального найма. А все дело в том, что начальник домоуправления воинской части, подписавший документ и предоставивший квартиру, не имел на то полномочий. Такие права возлагались на начальников КЭЧ района (Инструкция о порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах Российской Федерации, утвержденная Приказом Министра обороны РФ от 15.02.2000 № 80 (утратила силу). В результате судья признал договор найма недействительным (Решение Калининского суда Новосибирской области от 21.06.2016 по делу № 2-2686/2016).

В связи с вышеизложенными примерами хотелось бы чуть подробнее остановиться на Определении ВС РФ от 19.08.2008 № 5-В08-77. Многие юристы до сих пор уверены, что данное Определение применимо ко всем случаям жилищных правоотношений. Особенно если дело касается выселения из служебного жилья.

На самом деле это не так. Если внимательно прочитать документ, то можно понять, что, вынося данное Определение, судьи ВС РФ имели в виду совершенно конкретную ситуацию, когда должностное лицо, действовавшее в рамках своих полномочий, допустило ошибки при оформлении ордера и нарушило установленный порядок оформления документов.

Подобные бумаги можно признать в суде недействительными. Однако ВС РФ указал, что срок исковой давности в данном случае не должен превышать трех лет. А все дело в том, что, хотя договор (или ордер) и был оформлен с нарушениями, представитель собственника действовал в рамках своих полномочий. И наниматели не могут отвечать за его ошибки вне срока исковой давности.

В то же время в судебной практике встречаются и довольно спорные решения.

Например, жилищный Департамент г. Москвы, обратился в суд и потребовал выселить и снять с регистрационного учета работника ФГУ «Геронтологический центр Переделкино» и его семью, проживавших в квартире несколько лет. Суд, рассмотрев материалы дела, принял решение удовлетворить требования истца (Решение Солнцевского районного суда г. Москвы по делу от 12.04.2011 № 2-452/2011). При этом судья, не исследовав все доказательства, сделал вывод, что раз квартира является собственностью города Москвы, то ФГУ незаконно вселило ответчиков в помещение. Хотя согласно выписке из ЕГРП спорный объект находился и находится в оперативном управлении Геронтологического центра. Вообще, в подобных обстоятельствах судьи всегда запрашивают у истца уставы, инструкции и локальные акты предприятия на момент вселения жильцов, дабы выяснить пределы полномочий учреждения. Более того, они вызывают представителей министерств и ведомств, в подчинении которых находилась и находится организация (в указанном случае – Минздравсоцразвития России). Однако судья в данном конкретном случае не исследовал эти обстоятельства и вынес сомнительное решение. Кстати, в соответствии со ст. 296 ГК РФ учреждения вправе в пределах установленных законом заданиями собственника и назначением имущества осуществлять в отношении этого имущества права владения, пользования и распоряжения. И вполне вероятно, что ФГУ в начале нулевых имело право заключать договоры найма жилья со своими работниками. Если, конечно, устав и распоряжения Минздравсоцразвития дозволяли делать это.

К сожалению, подобные ситуации встречаются очень часто. Суды достаточно небрежно исследуют объем полномочий лица/органа, подписавшего документ, на основании которого и произошло заселение. В результате они однозначно становятся на позицию собственника и отказывают в применении срока исковой давности. Хотя скрупулезное изучение доказательств во многих случаях явно показывает, что заселение проходило на законных основаниях, а лицо, выдавшее ордер или подписавшее договор, действовало в рамках полномочий. В итоге граждане лишаются жилья, а правоприменительная практика пополняется сомнительными решениями.

Увольнение и выселение из служебного жилья. Часть 3 ст. 104 ЖК РФ четко увязывает жилищные правоотношения с трудовыми. Она определяет, что завершение трудовых отношений, а также увольнение со службы ведет к прекращению договора найма. Означает ли этот факт, что наниматель автоматически выселяется из жилья? Отнюдь. В конце концов, собственник может заключить с жильцами договор социального найма. Все в его праве.

Однако гораздо чаще собственники обращаются в суд. Последний же, применяя ст. 304 и 208 ГК РФ, отказывает в применении срока исковой давности и выселяет жильцов. Свои решения судьи обосновывают тем, что трудовые отношения истекли, а договор найма служебного помещения заключен только на срок действия контракта или прохождения службы.

Например, суд снял с регистрационного учета и выселил бывшего военнослужащего с семьей. И хотя ответчик заявил о пропуске трехлетнего срока давности, судью это не впечатлило. В своем решении он указал, что жилищное законодательство не предполагает получение права на служебное жилище только в силу фактического долгого проживания в нем (Решение Ленинского районного суда г. Кирова по делу от 15.04.2014 № 2-813/2014).

И так заканчивается большинство подобных дел. Хотя еще в 2008 году Верховный Суд в похожей ситуации вынес прямо противоположное решение (Определение ВС РФ от 19.08.2008 № 5-В08-77). Обстоятельства были следующие. Работодатель вселил граждан в начале 1990-х годов на вполне законных основаниях. Семья долгое время проживала в квартире, аккуратно оплачивая коммуналку. В 1995 году трудовые отношения между сторонами прекратились, но ответчики продолжали жить в помещении, и никто не требовал его освободить. Так длилось еще девять лет пока в 2004 году собственник не обратился с иском о выселении. Однако столь долгий промежуток времени между расторжением трудового соглашения с нанимателем и подачей заявления в суд позволил ВС РФ сделать вывод о том, что жилищные правоотношения продолжались и после окончания трудовых, а истец пропустил сроки.

Но если имеется подобное решение ВС РФ, то почему сегодня суды, как под копирку, удовлетворяют иски администраций, министерств и ведомств, отказываясь применять положения о пропуске срока исковой давности? Видимо, судьи понимают, что если они станут использовать ст. 301 ГК РФ и признавать пропуск срока исковой давности, то вскоре государство вообще останется без спецфонда жилья. Слишком уж много подобных дел.

Выезд нанимателя и его семьи. В этом случае жилищные правоотношения прекращаются и начинают действовать гражданские. Жилищный кодекс прямо указывает на расторжение договора найма с момента выезда жильцов (ст. 103 ЖК РФ). Но если жилищные правоотношения прекращают действие, то какими нормами будут регулироваться отношения между зарегистрированным в квартире нанимателем и собственником? Только ГК РФ. И если титульный владелец требует признать бывшего жильца утратившим право пользования, то судья должен обратить внимание на сроки исковой давности. В противном случае сразу же возникают вопросы о том, какими нормами руководствовался суд, вынося решение? Так, райсуд признал гражданку Н. Еремину утратившей право пользования жилищем (Решение Ершовского районного суда Саратовской области по делу от 26.08.2016 № 2-201/2016). Она четыре года не появлялась в квартире и жила в другом месте. И судья абсолютно верно сослался на ст. 215 ГК РФ и ст. 83 ЖК РФ. При этом он упустил, что с момента выезда ответчицы и до подачи иска прошло более четырех лет. Следовательно, суд должен был применить еще и ст. 208 и 304 ГК РФ.

Однако в решении нет ссылок на эти нормы. Получается, что судья выселил гражданку только по статье ЖК РФ, причем за пределами срока исковой давности, предусмотренного для жилищных правоотношений.

Задолженность по оплате. Неоплата за квартиру как основание для выселения встречается крайне редко. Как правило, в суде собственник требует обычного погашения долга. Вопрос о расторжении договора почти не ставится. Однако встречаются исключения. Так, Заводской районный суд г. Новокузнецка выселил из общежития по иску собственника – АО «ЕВРАЗ ЗСМК» гражданина А. Кодирова, который годами не платил за комнату.

При этом адвокат просила суд применить положения об исковой давности и отказать истцу в удовлетворении требований. Однако судья, рассмотрев материалы дела, сделал вывод, что жилищные правоотношения между собственником и нанимателем прекратились, а потому он применил ст. 304, 208 ГК РФ и выселил ответчика из общежития (Решение Заводского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 20.04.2016 по делу № 2-797/2016).

Нарушение прав и законных интересов соседей. Такие ситуации встречаются в каждом многоквартирном доме, но далеко не все они заканчиваются выселением. Тем не менее иногда суды принимают подобные решения. Так, Шарьинский районный суд выселил из квартиры и снял с регистрационного учета семью с несовершеннолетними детьми именно за нарушение прав и законных интересов соседей. Справедливости ради стоит сказать, что данная семья за несколько лет до этого момента уже покинула спорное жилье, сдав его квартиросъемщикам. Правда, наниматели оказались далеко не цивилизованными людьми. Они кололи дрова прямо в доме, сломали кладовки, подожгли подъезд, обворовывали соседей. В этом случае судья не задумываясь применил положения ст. 208 и 304 ГК РФ и признал ответственных квартиросъемщиков утратившими право пользования квартирой (Решение Шарьинского районного суда Костромской области от 23.12.2015 по делу № 2-1304/2015).

Итоги и выводы

Если проанализировать нормы ГК РФ, применяемые судами, а затем обратиться непосредственно к их решениям, то можно сделать определенные выводы. Во-первых, применение срока исковой давности по делам о выселении напрямую зависит от правильной квалификации по ст. 301 ГК РФ или ст. 304 ГК РФ. А верная квалификация, в свою очередь, находится в прямой зависимости от того, насколько полно судья разобрался в материалах делах и смог точно определить, продолжаются жилищные правоотношения или же они прекратили свое действие. Во-вторых, практика применения судами ст. 304 ГК РФ при выселении из служебных помещений зачастую прямо противоречит как теории права, так и Определению ВС РФ № 5-В08-77.

Например, несмотря на то, что по многим делам фиксируется продолжение жилищных правоотношений после окончания трудового контракта или срока службы, судьи не раздумывая квалифицируют ситуацию по ст. 304 ГК РФ, отказывают в применении исковой давности и выселяют людей. Хотя в реальности квартиросъемщики нарушают только право владения собственника. Понятно, что государство не может позволить разбазарить свой специализированный жилой фонд, но ведь и решения необходимо принимать рамках закона.

В сложившихся условиях Верховный Суд должен выступить с разъяснениями по вопросам судебной практики. В частности, надлежит четко указать судам на необходимость скрупулезного изучения правоспособности лица, подписавшего ордер или договор. И если должностное лицо действовало в рамках полномочий, то следует обязать судей применять положения о трехлетнем сроке исковой давности.

Далее необходимо обратить внимание на правильную квалификацию по ст. 301 и 304 ГК РФ. Суды обязаны внимательно изучать и указывать в решении на то, какие именно права собственника нарушает наниматель. От этого напрямую зависит правильная квалификация ситуации и применение положения о сроке исковой давности. И когда нарушается только право владения, следует без колебаний отказывать собственникам, пропустившим трехлетний срок.

Кроме того, нужно подробно остановиться на соблюдении срока исковой давности при выселении из служебного жилья. Многие суды принимают решения, прямо противоречащие позиции ВС РФ. Поэтому Верховный Суд должен четко указать, как действовать в подобных ситуациях. И если все упирается в необходимость сохранения в руках государства служебного фонда, то, как вариант, можно внести в ЖК РФ специальные статьи об исковой давности по делам, когда работодатель и сотрудник расторгли трудовое соглашение, но последний остался жить в служебной квартире.

Например, установить исковую давность для подобных дел в 15 или даже 20 лет. С одной стороны, это даст время собственникам на раскачку, а с другой – будет справедливо по отношению к людям. Ведь встречаются случаи, когда ведомства пытаются выселить граждан, въехавших в помещение в начале 90-х или даже в конце 80-х годов прошлого века. Что в принципе вряд ли соответствует закону.

¹ Ушаков Д.Н. Большой толковый словарь современного русского языка. М., издательство «Альта-Принт», 2005 год.