1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 25994

Незаключенный договор: правовые и налоговые последствия

Бывает, что стороны сделки наспех составляют договор, не обозначив всех важных условий. Потом выясняется, что работы выполнены некачественно, а платить неустойку и исправлять недостатки исполнитель не собирается, ссылаясь на незаключенность договора из-за отсутствия в нем существенных условий. Еще одна распространенная ситуация — когда арендатор длительное время перечисляет арендные платежи по долгосрочному договору аренды, не прошедшему госрегистрацию. Затем у собственника помещения меняются планы, и он «выселяет» арендатора до окончания срока договора, опять же ссылаясь на его незаключенность. Да еще и налоговая инспекция при проверке исключает из расходов затраты, понесенные в связи с договором, признанным незаключенным… Обсудим последствия подобных ситуаций.

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, и соблюдена надлежащая форма договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Стороны, заключившие договор, имеют определенные права и обязанности. Кроме того, в случае невыполнения условий договора они несут ответственность.

С договорами, которые признаются незаключенными, все иначе. Такой договор не порождает прав и обязанностей. Поэтому он не может быть изменен или расторгнут, по нему нельзя требовать взыскания убытков, договорных пеней, штрафов, неустоек в случае его ненадлежащего исполнения, да и основной долг можно взыскать только в соответствии с нормами о неосновательном обогащении (глава 60 ГК РФ).

Какие договоры считаются незаключенными

Для некоторых видов договоров в ГК РФ прямо указано, при отсутствии каких условий они считаются незаключенными:

  • для договора купли-продажи существенным условием является количество товара. Если оно не указано, договор считается незаключенным (п. 2 ст. 465 ГК РФ);
  • для договора купли-продажи недвижимости — цена (п. 1 ст. 555 ГК РФ) и данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другой недвижимости (ст. 554 ГК РФ);
  • для договора аренды — данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ), размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ);
  • для договоров займа, дарения, складского хранения — фактичес­кая передача имущества (п. 3 ст. 812, ст. 572, ст. 907 ГК РФ).

Справка

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Кроме того, незаключенными признаются договоры, подлежащие государственной регистрации, но не прошедшие ее (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Так, госрегистрации подлежат договоры:

  • продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);
  • продажи предприятия (п. 2 ст. 560 ГК РФ);
  • аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
  • аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Правовые последствия незаключенного договора

В законодательстве отсутствуют специальные правила, определяющие последствия исполнения незаключенных договоров. На практике к данным отношениям применяют нормы о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2002 № 10575/01). Правовые последствия таких договоров сводятся к возврату другой стороне неосновательно полученного по сделке, а в случае невозможности такого возврата — возмещению стоимости в деньгах (ст. 1103, 1105 ГК РФ).

Как уже было отмечено, по незаключенному договору нельзя требовать взыскания убытков, договорных пеней, неустоек в случае его ненадлежащего исполнения. Поэтому нередко недобросовестные контрагенты при возникновении споров пытаются через суд признать договор незаключенным, чтобы избежать ответственности за его неисполнение. При этом они могут указать вполне законную причину незаключенности договора — к примеру, отсутствие в договоре какого-либо существенного условия или отсутствие госрегистрации в случаях, когда ее необходимость установлена законом (в частности, по долгосрочным договорам аренды).

Однако не всегда отсутствие существенных условий в договоре, равно как и отсутствие госрегистрации, влечет признание договора незаключенным. Такой вывод следует из обзора судебной практики, содержащемся в информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 (далее — письмо № 165). Приведем несколько наиболее интересных случаев из этого документа.

Работы есть, а договора нет

ВАС РФ в письме № 165 рассмотрел две ситуации, которые объединял один общий момент — в обоих случаях стороны совсем не заключали договор, но работы при этом выполнялись. Однако в одной из этих ситуаций суд признал, что договорные отношения имели место, а в другой — нет.

Ситуация 1. Предприниматель вел переговоры с компанией о производстве строительных работ на принадлежащем ему земельном участке и о стоимости этих работ. При этом он предоставил компании доступ на свой участок. Работы начались и фактически закончились еще до заключения договора и согласования всех спорных условий. Предприниматель принял и оплатил их по цене, предложенной ответчиком. Впоследствии выяснилось, что работы выполнены некачественно. Предприниматель обратился в суд с иском к компании о безвозмездном устранении в разумный срок недостатков работ, выполненных ответчиком на земельном участке истца, как это предусмотрено гражданским законодательством для договора подряда (п. 1 ст. 723 ГК РФ).

Суд первой инстанции в иске отказал, мотивируя решение тем, что между сторонами отсутствовал договор подряда. А значит, компания-исполнитель не обязана безвозмездно устранять недостатки.

Суд апелляционной инстанции принял решение в пользу предпринимателя. Судьи указали, что при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закреп­ленной ст. 10 ГКРФ.

Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

Сдача результата работ лицом, выполнившим их в отсутствие договора подряда, и его принятие лицом, для которого эти работы выполнены, означает заключение сторонами соглашения. Обязательства из такого соглашения равнозначны обязательствам из исполненного подрядчиком договора подряда. В этом случае между сторонами уже после выполнения работ возникают обязательство по их оплате и гарантия их качества, так же как и тогда, когда между сторонами изначально был заключен договор подряда.

Ситуация 2. Компания произвела работы по очистке принадлежащих госучреждению инженерных систем отопления и водоотведения. При этом госконтракт не заключался. Выполнив работы, компания предъявила счет учреждению, но оплаты не дождалась.

Компания обратилась в суд с иском к госучреждению о взыскании неосновательного обогащения, сославшись на правила главы 60 ГК РФ. Однако суд в иске отказал. Как отметили судьи, во время возникновения спорных правоотношений действовал Федеральный закон от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон № 94-ФЗ). Но в рассматриваемом деле компания выполняла работы без размещения государственного заказа, государственный контракт между сторонами не заключался. В данном случае наблюдалось «одностороннее движение»: компания выполнила работы, не получив на то согласия госучреждения, подтвержденного какими-либо действиями (например, приемкой работ).

Суд признал договор незаключенным и указал, что никакого неосновательного обогащения госучреждение в данном случае не получило и платить за работы не должно.

На примере этих ситуаций ВАС РФ сделал вывод: если работы выполнены до согласования всех существенных условий догово­ра подряда, но впоследствии сданы подрядчиком и приняты заказчиком, то к отношениям сторон подлежат применению правила о подряде.

Таким образом, если хотя бы одна из сторон начала исполнение договора, а другая приняла это исполнение и (или) произвела встречное, то такой договор признавать незаключенным нельзя. Кстати, о том, что судебные инстанции при решении вопроса о незаключенности договора должны руководствоваться фактической волей и действиями сторон, ВАС РФ говорил еще в 2002 г. — в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2002 № 10575/01.

Работы без конца

Еще один случай, рассмотренный ВАС РФ в письме № 165, также касался договора подряда. Согласно ст. 708 ГК РФ в договоре подряда должны указываться начало и окончание выполнения работ. Вот об этом условии и шла речь в споре.

ТСЖ (заказчик) заключило с компанией-исполнителем договор подряда. В нем было предусмотрено, что компания должна выполнить работы в течение определенного времени, исчисляемого с момента осуществления ТСЖ авансового платежа. Аванс ТСЖ перечислило, а компания-исполнитель нарушила сроки выполнения работ.

ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском к компании о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения работ по договору подряда.

Суд первой инстанции в иске отказал, признав договор подряда незаключенным. Свое решение арбитры мотивировали тем, что в договоре сторонами не согласованы начальный и конечный сроки выполнения работ, как это требуется согласно ст. 708 ГК РФ. Судьи сослались на ст. 190 ГК РФ, в соответствии с которой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Между тем, по мнению суда первой инстанции, условие договора подряда, при котором работы должны быть выполнены в течение периода времени с момента перечисления аванса без определения точной даты совершения этого действия, не может быть признано указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Суд апелляционной инстанции принял сторону ТСЖ — иск удовлетворил и отказался признать договор незаключенным. Как отметили судьи, требования гражданского законодательства об определении периода выполнения работ по договору подряда как существенного условия этого договора установлены с целью недопущения неопределенности в отношениях сторон. Если начальный момент периода выполнения подрядчиком работ определен указанием на действия заказчика или иных лиц, в том числе на момент уплаты аванса, то предполагается, что такие действия будут совершены в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок. Следовательно, в таком случае нет неопределенности в сроках производства работ.

Договор, содержащий такое условие о периоде выполнения работ, должен считаться заключенным. Если заказчик не совершит соответствующие действия в предусмотренный договором срок, а при его отсутствии — в разумный срок, подрядчик вправе отказаться от исполнения своих обязательств, существование или исполнение которых поставлено в зависимость от действий заказчика (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Вывод ВАС РФ: если начальный момент периода выполнения подрядчиком работ определен указанием на действия заказчика или иных лиц, то предполагается, что такие действия будут совершены в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок. В таком случае сроки выполнения работ считаются согласованными. А договор — заключенным.

«Бесценный» товар

Следующая ситуация, рассмотренная ВАС РФ в письме № 165, приведена как частный случай, когда отсутствие существенного условия в договоре является причиной признания его незаключенным. Речь шла о договоре купли-продажи, в котором стороны не договорились о цене. Отметим, что ГК РФ не называет условие о цене в числе существенных условий до­говора купли-продажи (за исключением продажи недвижимости — п. 1 ст. 555 ГК РФ). Но согласно ст. 432 ГК РФ существенными являются также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Суть дела в следующем. Общество (поставщик) направило предпринимателю (покупателю) проект договора поставки с условием получения товара на складе поставщика. Проект договора содержал указание на наименование товара, его количество и положение о штрафе за просрочку оплаты.

Покупатель в свою очередь направил поставщику названный проект договора, подписанный со своей стороны, но в сопроводительном письме указал на необходимость дополнительного согласования цены.

Поставщик подготовил товар к передаче на своем складе, произведя его маркировку, и уведомил покупателя о готовности товара к передаче, также сообщив об отклонении предложения по дополнительному согласованию цены.

Поскольку покупатель не произвел выборку товара и не оплатил его, поставщик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании цены и штрафа, обосновывая свои требования п. 1 ст. 458, ст. 484 и 486 ГК РФ. Покупатель против иска возражал, ссылаясь на незаключенность договора ввиду несогласования цены.

Суд первой инстанции требование поставщика удовлетворил, указав следующее. Согласно п. 3 ст. 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги. В силу п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной догово­ром купли-продажи, либо, если она договором не преду­­смот­рена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ. При этом к поставке как к отдельному виду договора купли-продажи субсидиарно применяются общие положения о купле-продаже (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции в иске отказал. В силу абз. 2 п. 4 ст. 421 ГК РФ в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Вместе с тем согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются, в том числе, те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Иначе говоря, заявление одной из сторон о необходимости согласования какого-либо условия означает, что это условие является существенным. То есть таким, отсутствие соглашения по которому означает, что договор не является заключенным.

Если подходить к этой ситуации формально и восполнить отсутствие соглашения положениями законодательства, то будет нарушен принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и произойдет навязывание условий. Получится, что даже если одна из сторон не согласится с ценой товара, то все равно должна его купить (или продать).

ВАС РФ пришел к такому выводу: если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие, либо сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения.

Незарегистрированный договор аренды

По общему правилу, незаключенными признаются договоры, подлежащие государственной регистрации, но не прошедшие ее (п. 3 ст. 433 ГК РФ). К таким договорам относится и договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

В письме № 165 ВАС РФ рассмотрел две ситуации, касающиеся незарегистрированных долгосрочных договоров аренды. В том и другом случае было проданы здания, в которых часть помещений сдавалась в долгосрочную аренду, причем договоры аренды не прошли госрегистрацию.

Ситуация 1. Предприниматель А. приобрел у муниципального образования складское помещение и зарегистрировал право собственности на данный объект в ЕГРП. Судя по данным ЕГРП, на помещении на момент покупки не было никаких обременений. Однако потом выяснилось, что склад уже в течение трех лет арендует предприниматель Н., срок этого договора аренды еще не закончился и освобождать помещение он не собирается. Предприниматель А (новый собственник) обратился в суд с иском об освобождении предпринимателем Н. здания склада.

Ответчик (арендатор) возражал против иска, ссылаясь на заключенный с муниципальным образованием договор долгосрочной аренды склада, который хотя и не прошел государственную регистрацию, но исполнялся сторонами в течение трех лет, и его срок еще не истек. Поэтому, по мнению ответчика, в силу ст. 617 ГК РФ договор продолжает действовать, и он может требовать от истца государственной регистрации сделки на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ.

Справка

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Суд поддержал нового собственника склада и отказал в иске арендатору. Аргументы следующие. Требование о государственной регистрации такого договора (п. 2 ст. 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду. По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГКРФ). Поскольку из материалов дела следовало, что истец в момент заключения договора купли-продажи не знал о договоре аренды (записи в ЕГРП о договоре аренды отсутствовали, при осмотре склада представитель продавца заверил покупателя об отсутствии каких-либо обременений), то в отношении него соглашение муниципального образования и ответчика не имеет силы.

Ситуация 2. Покупатель здания был осведомлен о том, что оно используется арендатором на основании незарегистрированного долгосрочного договора аренды — ему об этом сообщил продавец здания. Тем не менее покупка состоялась.

Через некоторое время покупатель обратился в суд с иском о выселении арендатора.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, сославшись на то, что согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий госрегистрации, но не зарегистрированный, считается незаключенным и не может затрагивать права третьего лица — покупателя.

Суд апелляционной инстанции отказал в иске о выселении. Судьи привели такие же аргументы, как и в предыдущей ситуации. Государственная регистрация договора аренды недвижимос­ти имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем, как указал суд, заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии госрегистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ).

Судьи отметили, что, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам ст. 617 ГК РФ.

Вывод ВАС РФ: лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на сохранение договора при изменении собственника.

Налоговые последствия

Нередко налоговые органы не признают в расходах по налогу на прибыль затраты по не заключенным в установленном порядке договорам. Как показывает арбитражная практика, проблемы возникают в основном по расходам, связанным с незарегистрированными долгосрочными договорами аренды недвижимости.

По мнению Минфина, расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций, потому что являются документально неподтвержденными. А значит, не соответствуют критериям п. 1 ст. 252 НК РФ (письмо Минфина России от 12.07.2006 № 03-03-04/2/172). Аналогичная позиция содержится в письме Минфина России от 06.03.2008 № 03-03-06/1/152.

Согласно п. 3 ст. 2 НК РФ гражданское законодательство к налоговым отношениям не применяется. Поэтому суды придерживаются позиции «мухи — отдельно, котлеты — отдельно». Так, ВАС РФ заявил, что налоговое законодательство не связывает учет арендных платежей с государственной регистрацией договора аренды. И признал, что компания правомерно включила в расходы арендные платежи по незарегистрированному договору (определение ВАС РФ от 15.10.2007 № 12342/07).

ФАС Дальневосточного округа также пришел к выводу, что нарушение норм гражданского законодательства влияет на налогообложение лишь в случаях, специально предусмотренных законодательством. Если налоговая норма не обусловливает применение содержащегося в ней правила соблюдения норм гражданского законодательства, это правило должно применяться независимо от того, соблюдены нормы гражданского законодательства или нет. Затраты учитываются при наличии подтверждающих документов, НК РФ не ставит в зависимость учет затрат от оснований и правомерности пользования помещением (постановление от 27.09.2006, 20.09.2006 № Ф03-А73/06-2/3152 по делу № А73-2443/2006-29).

В отношении краткосрочных договоров аренды суды также придерживаются принципа, что порядок налогообложения определяется исходя из фактических экономических отношений.

В качестве примера можно привести дело, рассмотренное ФАС Восточно-Сибирского округа. Компания арендовала нежилое помещение по договору субаренды и регулярно перечисляла арендные платежи, которые включала в расходы по налогу на прибыль. Передача помещения была подтверждена актом, а договор исполнялся сторонами без возражений и разногласий.

Инспекция решила, что договор является незаключенным, так как в нем не согласованы такие существенные условия как размер арендной платы и индивидуально-определенное имущество (объект аренды). Поэтому, по мнению ИФНС, у субарендатора не было обязанности по внесению арендной платы и права на уменьшение налоговой базы.

Суд принял сторону компании. Аргументируя свою позицию, судьи сослались на п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. В частности, в нем сказано, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, и спор при передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал, то стороны не вправе его оспаривать по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, и ссылаться на его недействительность или незаключенность. В рассматриваемом деле инспекция не представила доказательств неисполнения сторонами договора. Поэтому ее вывод о неправомерности включения в расходы затрат на аренду является неверным (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.08.2013 № А78-9893/2012).

В другом деле спор возник из-за учета расходов по субаренде, срок которой уже закончился. Суть дела в следующем. Компания использовала помещения на основании договора субаренды. Срок договора — с января до ноября 2008 г. Однако компания продолжала использовать помещение и перечислять арендные платежи и в 2009 г. Инспекция исключила из расходов суммы арендной платы, перечисленные после окончания срока, предусмотренного договором. Суд признал решение инспекции неправомерным. Как отметили судьи, факт незаключения договора субаренды на 2009 г. при наличии выше­указанных обстоятельств не свидетельствует о документальной неподтвержденности расходов и не может служить основанием для отказа заявителю в учете денежных расходов для целей налогообложения (постановление ФАС Московского округа от 06.03.2014 № А41-18838/13).

Итак, из арбитражной практики можно сделать вывод, что если договор аренды не заключен, либо в нем отсутствуют существенные условия, либо он закончился, но арендатор уплачивает за аренду, а арендодатель получает эту оплату, то учет таких сумм производится в обычном порядке, установленном налоговым законодательством. То есть применяется принцип приоритета экономического содержания над правовой формой.

Кроме того, нужно учесть, что согласно п. 3 ст. 3 НК РФ налог не может быть произвольным, он должен иметь экономическое основание. Основанием для взимания налога является наличие объекта налогообложения, то есть получение дохода или прибыли, приобретение имущества, появление иного блага. Поэтому если ни у одной стороны не возникло ни доходов, ни расходов, то и обязанности уплачивать налоги не возникает. Если же экономические и хозяйственные отношения на самом деле существуют, а расходы реально понесены (доходы получены), то, несмотря на признание сделки незаключенной, стороны вправе признать расходы и обязаны учесть доходы.