1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1785

Недостатки техдокументации не должны мешать застройщикам делать свое дело

В Госдуму внесен законопроект, снижающий издержки некоторых застройщиков (инвесторов) на подготовительном этапе застройки. Предлагается упростить процесс регистрации застройщиками и инвесторами перехода права собственности на недвижимость, расположенную на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Правда, такие поблажки будут распространяться лишь на случаи покупки недвижимости, которая приобретается покупателем под снос. Для этого при регистрации перехода права собственности застройщикам придется предоставить решение и договор о развитии застроенной территории.

Дума Астраханской облас­ти внесла на рассмотрение Госдумы РФ законопроект № 422644-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу проведения в упрощенном порядке государственной регистрации перехода права собственности на подлежащее сносу недвижимое имущество, расположенное на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии» (далее — проект, законопроект). Сразу после окончания новогодних праздников текст законопроекта поступил в профильный комитет.

Стоит отметить, что законопроект предлагает внести довольно смелые поправки в законодательство о государственной регистрации прав на недвижимость. Астраханские депутаты намерены серьезно упростить жизнь застройщикам, устранив на их пути преграды в виде соблюдения законных требований о достоверности технической документации на здания, строения, сооружения или отдельные помещения.

Как видно из названия, разработчики предлагают отменить необходимость легализации проведенных на объекте недвижимости изменений (реконструкции, перепланировки, переустройства и др.) или же необходимость признания права собственности на самовольные постройки в судебном порядке. Сделать это планируется выборочно: только для компаний-застройщиков и только в отношении недвижимости, расположенной на территории, в отношении которой принято решение о ее развитии.

Для этих целей в законопроект включены поправки в ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка», ЖК РФ, а также федеральные законы от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) и от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Как сказано в пояснительной записке к законопроекту, необходимость обозначенных изменений возникла из-за слишком сложного процесса регистрации перехода права собственнос­ти к застройщику или инвестору на объекты недвижимости, фактическое состояние которых (или вообще существование) не закреплено документально в установленном законом порядке. Разработчики посчитали, что потребность застройщиков и инвесторов сэкономить время является достаточной причиной для того, чтобы пересмотреть некоторые институты вещного права.

Самовольные постройки, приобретаемые застройщиками, узаконивать не нужно

Гражданский кодекс РФ понимает под самовольной постройкой недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Осуществившее такую постройку лицо не приобретает на нее право собственности и входящее в него право распоряжения, а также должно снести самовольную постройку (п. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано лишь за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, и при условии, что она безопасна и ее сохранение не нарушит ничьих прав. При этом сносить такую постройку не нужно (абз. 2 п. 2, п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Разработчики законопроекта предлагают добавить еще одно исключение для лиц, осуществивших самовольную перепланировку, переустройство, реконструкцию подлежащего сносу жилого дома, другого строения, сооружения или иного недвижимого имущества. Они смогут распорядиться таким имуществом при одновременном выполнении трех условий:

■ в отношении территории, на которой расположен объект, принято решение о развитии в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;

■ в результате преобразований был создан новый объект недвижимости;

■ собственником нового объекта намерено стать лицо, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории.

Похожие поблажки законопроект предусматривает и для собственников жилых домов или жилых помещений в многоквартирных домах, которые подлежат сносу, если в них произведены самовольные преобразования. Они могут быть сохранены в переустроенном и перепланированном состоянии вплоть до их сноса застройщиком.

Требование о безопасности недвижимости и соблюдении прав третьих лиц при ее сохранении в измененнном состоянии останется.

Госрегистрацию перехода прав на сносимый объект планируют проводить почти в обычном режиме

Закон о регистрации планируют дополнить новой ст. 30.3 «Государственная регистрация перехода права собственности на подлежащее сносу недвижимое имущество, расположенное на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии». Такая госрегистрация будет осуществляться по правилам Закона о регистрации, с некоторыми исключениями.

Так, к обычно предоставляемым документам на госрегистрацию добавятся копия акта органа местного самоуправления о принятии решения о развитии застроенной территории и договор о ее развитии. Причем указанный акт может быть запрошен регистрирующим органом напрямую у органа местного самоуправления, а последний обязан будет максимум за пять дней представить указанный акт. Истребование каких-либо других помимо указанных документов на недвижимость не допускается и не может быть препятствием для госрегистрации перехода права.

Орган кадастрового учета также будет запрашивать необходимые документы, например техпаспорт или тот же акт, с помощью системы межведомственного взаимодействия.