Государственную регистрацию предварительных договоров в отношении недвижимости могут сделать обязательной. Соответствующий законопроект с поправками в Гражданский кодекс и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» внесен в Госдуму (№ 511638-6).
Предварительный договор — это намерение совершить сделку, поэтому, по мнению разработчика законопроекта, появление защитного механизма в виде регистрации предварительного договора как ограничения (обременения) в отношении недвижимого имущества обеспечит необходимый баланс интересов участников оборота недвижимого имущества, его стабильность, а также защитит права и законные интересы сторон предварительного договора.
В связи с этим предлагается внести соответствующие поправки в ч. 1 ст. 429 ГК РФ и в Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) и сделать процедуру государственной регистрации предварительного договора в отношении недвижимости обязательной.
В частности, Закон о регистрации предлагается дополнить новой ст. 30.3 «Государственная регистрация ограничения (обременения) прав на объект недвижимого имущества, являющегося предметом предварительного договора».
В соответствии с данной статьей с заявлением о государственной регистрации указанного ограничения (обременения) прав может обратиться одна из сторон предварительного договора.
В случае регистрации ограничения (обременения) прав в отношении здания, сооружения, помещения в них или части помещений к предварительному договору, представляемому на госрегистрацию прав, должны прилагаться их кадастровые паспорта с указанием размера недвижимого имущества.
Если же осуществляется регистрации ограничения (обременения) прав в отношении земельного участка (участка недр) или его части, то к предварительному договору должны быть приложены кадастровый паспорт земельного участка с указанием его части.
В обоснование необходимости принятия данных поправок разработчик приводит в пояснительной записке нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно данному закону застройщик имеет право привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости с одновременным принятием на себя обязательств в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, только после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. При этом государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства осуществляется на основании Закона о госрегистрации.
Предварительный договор, так же как и договор о долевом строительстве, является обязательством передать недвижимое имущество в будущем. В связи с этим разработчик законопроекта предлагает регистрировать ограничения (обременения) прав на объект недвижимого имущества, являющегося предметом предварительного договора.