В «стране невыученных уроков»…

| статьи | печать

С 1 января 2014 г. вступает в силу подготовленный Госдумой законопроект о взаимном страховании гражданской ответственности застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве. Проблема касается ряда городов России. Согласно единому всероссийскому реестру Минрегиона РФ число обманутых дольщиков составляет примерно 80 тыс. — целый город! Попробуем понять, какие правила игры действуют на рынке недвижимости, а также возможные гарантии защиты прав так называемой слабой стороны сделки.

Практика показывает, что в случае, когда застройщик признается несостоятельным, а его активы выведены еще до начала процедуры банкротства, ни наличие заключенного договора долевого участия, ни предоставление льготных условий участия в процедуре банкротства для дольщиков не гарантируют возврата вложенных денежных средств. Неслучайно на стенах арбитражных судов висят типовые заявления о включении участника долевого строительства в реестр кредиторов строительной компании — это способствует судебному формальному способу «разрешения» спора на основе норм и судебной практики. Почему формальному? Потому что, к сожалению, наличие судебного акта и даже исполнительного листа не дает гарантий исполнения обязательства. По словам председателя Московского городского суда Ольги Егоровой1, лишь одна пятая часть судебных актов исполняется службой судебных приставов.

Слепое доверие…

Рассмотрим, какие предупредительные процедуры возможны на этапе преддоговорных споров со строительной компанией.

Героиня первого практического примера — Екатерина, старшая медсестра в городской клинической больнице. Благодаря строжайшей экономии и помощи родителей она смогла накопить сумму, которой как раз хватило на приобретение однокомнатной квартиры в строящемся доме. В назначенный день и час состоялась встреча заведующего отделением, где работала Екатерина (он всячески старался помочь сотруднице), юриста — благодарного пациента и конфликтолога с агентами компании-застройщика. Агенты привычными движениями достали проспекты компании, договор уступки требования доли в объекте незавершенного строительства и предварительный договор, суть которого состояла в твердых намерениях дольщика и строительной компании заключить в будущем указанный договор об уступке. Далее агенты пояснили, что срок сдачи дома — через три месяца, пакет юридических документов находится в Росреестре и пока не рассмотрен, регистрация состоится буквально через два месяца, но тогда и цена квартиры возрастет на 25%!

Таким образом, слабой стороне в переговорах недвусмысленно дали понять — скидка предоставляется за дополнительный риск. Зав. отделением понимающе кивнул — дескать, что делать! Екатерина достала наличные, а юрист подтвердил, что сам инвестировал в этот дом, тщательно проверял все документы, так что сомнений быть не может.

Не устраивала ситуация лишь конфликтолога — он обратил внимание сторон, что, по сути, предлагается заплатить вперед не за саму вещь (квартиру), а за вторую производную от нее — то есть за право заключить в будущем договор об уступке требования на квартиру, которая будет построена. Такая ситуация находится далеко за пределами ра­зумных рисков!

Зав. отделением слегка сконфужено пояснил, что иного выбора у Екатерины нет, юрист клялся, что верит в эту строительную компанию. Агенты, в свою очередь, без устали повторяли — когда документы будут зарегистрированы, цена договора вырастет на четверть.

Конфликтолог отказался далее участвовать в переговорах, поскольку понял, что бессилен помочь в ситуации, когда рациональные решения подменяются слепым доверием. Тем не менее, сделка состоялась. Три обещанных месяца ожидания растянулись на полгода, документы так и не зарегистрированы. Остается надежда, что дом все-таки когда-нибудь будет построен. Хотелось бы, чтобы Екатерина не пополнила ряды жителей «виртуального города» несбывшихся надежд.

Задумаемся, таким ли безвыходным было положение у слабой стороны диалога? Речь ведь идет не сколько об инвесторе как таковом, а об участнике долевого строительства — рядовом враче или педагоге, который не думает «инвестировать» средства (сложно назвать инвестицией решение, принимаемое от безысходности).

В действительности положение не такое безнадежное, как представляется на первый взгляд. В доказательство — другой пример.

…или рациональный расчет?

Надежда приобретала по договору долевого участия в строительстве две смежных квартиры, чтобы впоследствии соединить их и получить квартиру улучшенной планировки. Информацию о строительной компании она собирала с привлечением экспертов — строительный проект, устав, проектная декларация, отзывы о строительной компании в социальных сетях, сведения, не попавшие в проектную декларацию, контракты с поставщиками электроэнергии и тепла, услуг связи, воды и водоотведения и т.д. Строительная компания охотно отвечала на все интересующие вопросы.

Когда в пятницу, в конце рабочего дня, возникла внештатная ситуация — небольшие разумные поправки в договор о месте рассмотрения возможного спора аннулирования штрафов, пеней и определение твердой цены договора в силу полного внесения взноса со стороны Надежды, возникла проблема. Представитель уполномоченного агентства недвижимости сообщил, что со своей стороны они согласны с предлагаемыми поправками, но поскольку договор тройственный, необходимо выяснить мнение генерального директора строительный компании, а у него в настоящее время идет совещание, которое продлится, скорее всего, до конца рабочего дня, опять же — дорожные пробки в часы пик . . . Было предложено оставить договор в исходной редакции. Кроме того, по словам агента, согласно приказу генерального директора с понедельника цена договора должна была увеличиться на 3%, о чем Надежда узнала еще до начала встречи.

Сопровождающий сделку медиатор предложил сторонам простой выход: составить оферту — протокол разногласий к тройственному договору, подписать со стороны Надежды и агентства и предложить строительной компании либо согласиться с протоколом разногласий, либо не позднее вторника вернуть деньги. Протокол разногласий и сопроводительное письмо были составлены от руки. В результате строительная компания полностью приняла предложенные условия, дом был построен в срок и квартиры переданы покупательнице.

Можно, конечно, возразить, что во втором примере покупатель обладал куда более высокими доходами и имел возможность оплатить услуги экспертов и медиатора. Тем не менее, ограниченный бюджет — не повод играть в «русскую рулетку». В самом деле, предложенная скидка или дисконт в первом случае едва покроет возможные судебные издержки и потерянные годы, связанные с трудной защитой нарушенных прав в судебном порядке.

Учитывая готовящееся слияние двух судебных властей в России (Верховного и Высшего арбитражного судов РФ) и — как возможное последствие — «правосудие переходного периода», защищать права граждан станет особенно трудно. Это обострит глубокие социальные проблемы в современном обществе.

Обратите внимание
По нашему мнению, инвестировать в долевое участие в России можно только в коалиции с крупными профессиональными инвесторами или государственными структурами. Хорошо, если в будущем здании планируется размещение, например, крупного офиса Сбербанка или федерального ведомства. По крайней мере, эти структуры обладают достаточными ресурсами для защиты нарушенных прав.

Что касается частных инвесторов, следует признать: работоспособных механизмов защиты их прав на сегодня не существует. Риски просто неконтролируемы, особенно когда находятся вне правового поля. Стойкая любовь русского человека к «игре в рулетку» и вера в чудо вместо рационального расчета могут сыграть злую шутку. Подобные ситуации рождают глубокий скепсис в отношении работоспособности института коллективной профессиональной ответственности строительных компаний, в создании обязательного компенсационного фонда и обязательном страховании гражданской ответственности.

Безусловно, все перечисленные новеллы законодательства разумны, однако россияне изобретательны по части обхода закона. Как ни странно, строительные компании нередко предлагают дольщикам думать вместе, как обойти закон. Здесь «помогают» вексельные семы, предварительные договоры, первая, вторая и прочите производные от права и т. д.

Думается, корень решения проблемы — в повышении правовой культуры россиян, снижении судебных издержек за счет эффективного рассмотрения споров в нормативные сроки, обращении сторон к альтернативным способам урегулирования конфликтов путем медиации и третейского разбирательства. Хотелось бы, чтобы отсутствие медиативной и (или) третейской оговорки в строительном контракте вызывало удивление и становилось поводом поменять строительную компанию.

В заключение рассмотрим еще один пример — строительство индивидуального жилого дома. Итак, Виктор заключил договор со строительной компанией ООО «Воздушный замок». Оплата была полностью произведена, но компания неожиданно исчезла, словно растворилась, и произошло это, как на беду, именно после вынесения заочного решения суда по иску Фонда по защите права потребителей, куда был вынужден обратиться Виктор для защиты нарушенных прав.

Исполнительное производство в отношении ответчика шло с большим трудом. Неожиданно помог почти забытый договор поручительства. Поручителем выступил сам директор «Воздушного замка» — за исполнение договорных обязательств перед Виктором. Кроме того, ловкое исключение общества из единого государственного реестра юридических лиц в результате «творческой работы» председателя ликвидационной комиссии над финансовыми документами, неожиданно вызвало реальную угрозу уголовного преследования (неправомерные действия при банкротстве). Именно договор поручительства и объективная оценка ситуации помогли истцу и ответчику достичь соглашения о рассрочке взысканного судом долга.

Обратите внимание
Медиативное соглашение возможно и на стадии исполнительного производства. Правда, оно обязательно должно быть утверждено судом в силу требований Гражданского процессуального кодекса РФ и Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

1. Ольга Егорова. Суд — не арена для клоунов //«Коммерсант» от 29.01.2013

День
Неделя
Месяц