Верховный суд РФ признал, что в законодательстве о долевом строительстве отсутствует такое основание для прекращения обеспечительной ипотеки в пользу дольщиков, как прекращение предмета залога. Однако, в части залоговых правоотношений следует применять нормы ГК РФ, согласно которым в случае гибели предмета залога прекращается и обременявшее его право (Определение Верховного суда РФ от 30.10.2014 № 305-ЭС14-167 по делу № А41-23298/13).
Суть дела
Между закрытым акционерным обществом (далее — арендатор, застройщик) и Комитетом по управлению имуществом городского округа (далее — комитет) в сентябре 2007 г. был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, сроком на пять лет для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Для строительства на арендованной земле многоквартирного жилого дома застройщик привлекал денежные средства граждан и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве. В силу требования п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве) обязательства застройщика были обеспечены залогом права аренды земли в пользу всех 228 дольщиков.
В 2010 г. в отношении застройщика была введена процедура наблюдения, а в 2011 г. судебным актом он был признан банкротом, открыто конкурсное производство. В это же время по решению суда в рамках другого дела договор аренды земельного участка, на котором осуществлялось строительство, был расторгнут, а на Управление Росреестра возложена обязанность зарегистрировать расторжение в ЕГРП.
В 2013 г. комитет обратился в Управление Росреестра с заявлением о прекращении права залога участников долевого строительства на право аренды земельного участка в связи с расторжением указанного договора, а также о погашении соответствующих записей в ЕГРП. Однако Управление ответило отказом. Во-первых, представитель комитета действовал без полномочий, поскольку в представленной доверенности не было указано на его право обращаться с подобными заявлениями. Во-вторых, Закон о долевом строительстве предусматривает особые условия погашения записей об ипотеке в пользу дольщиков, возникшей в силу закона: такие записи погашаются в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка (п. 1.1 ст. 25 Закона о долевом строительстве).
Комитет не согласился с полученным отказом и обратился в арбитражный суд с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок и обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию. В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований в отношении предмета спора, были также привлечены 228 дольщиков.
Судебное разбирательство
Арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что заявленные требования обоснованны, и заявление удовлетворил.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, является залог (п. 1 ч. 1 ст. 12.1, ст. 13—15 Закона о долевом строительстве). Если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, то с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве право аренды данного земельного участка считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).
Суд повторил доводы Управления Росреестра о том, что Закон о долевом строительстве предусматривает лишь один случай погашения записей об ипотеке в пользу дольщиков, возникшей в силу закона, — если объект с долевым участием в строительстве вводится в эксплуатацию. Закон о долевом строительстве не регулирует отношения, которые могут возникнуть в связи с прекращением заложенного права. В то же время в данном законе содержится положение, согласно которому к отношениям, вытекающим из возникающего на основании этого закона залога, применяются правила специального законодательства об ипотеке и нормы ГК РФ (п. 9 ст. 13 Закона о долевом строительстве).
Согласно положениям гражданского законодательства залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если предмет залога невозможно заменить или залогодатель не воспользовался этим правом (подп. 3 п. 1 ст. 352, п. 2 ст. 345 ГК РФ). Руководствуясь приведенными выше нормами, суд пришел к выводу, что право залога прекратилось с прекращением договора аренды земельного участка.
В апелляционной инстанции жалобы, поданные тремя участниками долевого строительства, были оставлены без удовлетворения, а решение суда первой инстанции оставлено в силе. Суд согласился с тем, что вопрос о судьбе заложенного в пользу дольщиков имущества в ситуации, когда на него прекращается право аренды, законом не предусмотрен. Поэтому подлежат применению нормы ГК РФ, которые гласят, что право залога также прекращается.
В кассационной инстанции, куда обратились с жалобами один из дольщиков (третье лицо) и Управление Росреестра, принятые по делу судебные акты были также оставлены без изменения. Дольщик настаивал на том, что комитетом был избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права ввиду наличия спора о праве. Однако ФАС Московского округа этот довод не принял, поскольку он уже был предметом рассмотрения в судах нижестоящих инстанций.
Позиция Верховного суда
Экономическая коллегия Верховного суда РФ, в которую дело поступило для пересмотра вновь в кассационной инстанции, не усмотрела оснований для отмены принятых по делу судебных актов, хоть и не согласилась с мотивировкой, изложенной в них.
Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что залог возникает из договора, а также из закона — при наступлении указанных в нем обстоятельств и при условии, что в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Одним из таких законов является Закон о долевом строительстве, призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.
Правовое регулирование обеспечения исполнения обязательств по договору залогом, установленное Законом о долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников таких правоотношений (Определение КС РФ от 14.01.2014 № 2-О). При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.
Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона о долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора и т.д.
Однако ни Закон о долевом строительстве, ни Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не регулируют основания прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае, как и было указано судами, применяются нормы ГК РФ и других законов, регулирующих спорные правоотношения.
Тот факт, что в отношении застройщика было возбуждено дело о банкротстве, свидетельствует о его неспособности удовлетворить требования своих кредиторов — участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры. Потому даже при наличии в Законе о долевом строительстве специальных оснований для погашения ипотеки нельзя говорить о невозможности погашения записи об ипотеке.
В рамках специальных мероприятий, проведенных на основании регионального законодательства, органами субъекта РФ был привлечен новый застройщик, ему был предоставлен тот же земельный участок на праве аренды с тем же залоговым обременением в пользу тех же дольщиков, количество которых впоследствии возросло. Таким образом, была достигнута цель защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, и запись об ипотеке могла быть погашена в соответствии с положениями ГК РФ.