Пленум ВАС РФ разрешил сдавать в аренду недвижимые вещи, которые еще не существуют, но будут созданы в будущем. Многие практикующие юристы оценили эту правовую позицию позитивно, но насколько реально применить ее в жизни и на благо компании?
Два года назад Пленум Высшего суда РФ принял во многом революционное постановление от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Ключевым моментом данного документа стало разъяснение возможности заключения договоров в отношении недвижимости, которая предполагается к созданию. Однако неоднозначность формулировок по определению степени индивидуализации будущей недвижимой вещи, с учетом сложившихся в правоприменительной практике подходов к оформлению отношений данного вида, является препятствием в реализации на практике решений высшего судебного органа. Остается условным и применение концепции «будущей» недвижимой вещи регистрирующими органами в их деятельности по регистрации прав.
Вопросы поиска новых подходов и решения практических правовых вопросов в отношении оборота будущей недвижимой вещи получили свое развитие в постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении изменений и дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды“» (далее — постановление № 13). В этом документе Пленум ВАС РФ разъясняет особенности аренды будущей недвижимой вещи исходя из специфики данных правоотношений.
Необходимо разделять вещный и обязательственный эффекты в договоре о передаче вещи
Для договора аренды будущей недвижимой вещи характерно отсутствие оформленного права собственности у арендодателя либо отсутствие государственной регистрации права собственности в установленном порядке. Но при этом имеет значение наличие у арендодателя права законного владения будущей вещью — владения, основанного на каком-либо правовом основании, вытекающем из соответствующего юридического факта. Владение имуществом можно охарактеризовать через добросовестность вовлечения вещи в оборот, наличие материальной связи лица с вещью.
Постановление № 13 предоставляет возможность заключения договоров аренды будущей вещи, которые de jure не являются собственностью на момент сделки. Отметим, что законное владение по ряду причин может и не стать зарегистрированным правом собственности в будущем. При этом, заключая договор аренды, стороны определяют существенные обязательственные эффекты данной сделки, возникает обязательственное право требовать ее исполнения. Моментом возникновения вещного эффекта является оформление права владения вещью, то есть государственная регистрация права собственности или перехода права собственности на вещь. Если договор аренды не был исполнен по причине того, что арендодатель не получил прав на предмет аренды, то данный арендодатель должен возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.1
Также арендатор вправе защищать свое владение и истребовать арендованную вещь из чужого незаконного владения виндикационным иском. Таким образом, Пленум ВАС РФ лишний раз указывает на необходимость разделения обязательственного и вещного эффектов договора о передаче вещей. Полагаем, что дальнейшая практика должна сформировать прецеденты по определению наличия у арендодателя намерения получить право собственности и оценке достаточности проводимых для этого арендодателем мероприятий.
Постановление № 13 разрешает сдачу в аренду объекта незавершенного строительства ввиду того, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию не влечет недействительности договора аренды. Однако участие в обороте незавершенного строительством объекта представляется спорным, поскольку такой объект недвижимости находится в процессе создания и изменяет свои качества и характеристики, что в свою очередь не позволяет одномоментно установить индивидуальные свойства объекта недвижимости, наделить его стойкими индивидуализирующими признаками.
Ссылка в п. 11 постановления № 13 на административную ответственность за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию не решает ситуацию с предметом арендных отношений. Этим предметом является фактическая возможность арендатора использовать объект незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором аренды. Для снижения правовых рисков представляется важным при заключении договора незаконченного строительством объекта предусмотреть отложенное исполнение в части использования арендатором объекта по назначению, поскольку для этого требуется ввод объекта в эксплуатацию.
Аренда будущей вещи позволит ее покупателю подготовиться к сделке
Обратимся к анализу возможностей практического применения концепции договора аренды будущей недвижимой вещи. В ситуации, когда продавец готов к заключению сделки купли-продажи, но объект недвижимости (например, автозаправочный комплекс или объект промышленного назначения) не завершен строительством и не введен в эксплуатацию или не зарегистрировано в установленном порядке право собственности продавца, возможно заключить договор аренды будущей недвижимой вещи с приоритетным правом на выкуп имущества арендатором. Такой алгоритм действий позволяет компании-арендатору к моменту ввода в эксплуатацию произвести брендирование объекта недвижимости согласно корпоративным стандартам, установить необходимое оборудование.
Принципиальное отличие договора аренды от договора купли-продажи будущей недвижимой вещи заключается в возможности для инвестора произвести детальную оценку объекта покупки до заключения договора купли-продажи. Срочный характер договора аренды будущего объекта недвижимости позволяет до истечения срока аренды провести диагностику оборудования объекта на наличие скрытых дефектов, наглядно, на месте, оценить сроки окупаемости, проанализировать колебания спроса и принять решение о целесообразности дальнейшего заключения договора купли-продажи. Подобная схема создает дополнительные гарантии приобретения будущего объекта недвижимости с качественными характеристиками, соответствующими проектным оценкам.
При поиске помещений для размещения офиса компании или ее дочерних обществ заключение договора аренды до ввода в эксплуатацию строящегося офисного здания и получения собственником правоустанавливающих документов на него позволит заранее привлекать подрядные организации и осуществлять ремонтные и отделочные работы, производить закупку и установку мебели. Все это значительно сокращает сроки начала использования объекта в соответствии с целями аренды. Постановление № 13 включает указание на то, что передача в аренду и проведение ремонтных работ на объекте до ввода его в эксплуатацию не противоречит Градостроительному кодексу РФ.
Разъяснения, содержащиеся в постановлении № 13, носят масштабный характер и позволяют значительно расширить спектр возможностей по оформлению правоотношений сторон на этапе строительства объектов недвижимости. Это видно из практических примеров использования юридической конструкции договора аренды будущей недвижимой вещи.
Заключение договора аренды будущей недвижимой вещи является хорошей альтернативой предварительному договору и может использоваться на практике при условии детального анализа рисков в каждом конкретном случае для максимальной юридической защиты интересов арендатора.
1 Данное утверждение содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 по делу № А41-К1-13707/07 относительно предварительного договора. По мнению автора, оно применимо и к договору аренды будущей вещи.
к сведению
Стоит отметить, что в постановлении № 13 Пленум ВАС РФ затронул не только вопросы аренды будущей недвижимости, но дал и много других принципиально важных для предпринимателей разъяснений. В частности, большая часть этого постановления посвящена вопросам сдачи в аренду недвижимости, находящейся в государственной или муниципальнной собственности (см. «ЭЖ», 2013, № 12, с. 07). Так, судьи разъяснили применение обновленных положений законодательства о защите конкуренции, согласно которым перезаключать договоры аренды на новый срок с тем же арендатором можно без проведения торгов: такой порядок применим лишь в рамках максимального срока, на который вообще можно заключить договор аренды публичной недвижимости. А если арендодатель без достаточных причин откажет арендатору в пролонгации договора, но в течение года после этого сдаст объект другому лицу в аренду, то предыдущий — потерпевший — арендатор вправе обратиться в суд с требованием о переводе прав арендатора на себя. Правда, этот механизм защиты прав относится только к добросовестным арендаторам.