1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 7464

Отчет оценщика: с НДС или без?

При покупке муниципальной недвижимости организация должна удержать НДС с доходов продавца. Но вот вопрос: включается ли априори НДС в сумму, перечисляемую продавцу, если в договоре купли-продажи и в отчете оценщика ничего об этом не сказано? Или уплатить налог придется дополнительно к стоимости объекта? У судов не было единого подхода к проблеме. Высшие арбитры в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 3139/12 решили подобный спор в пользу организации.

Минфин за налоговых агентов

По общему правилу при продаже государственного или муниципального имущества НДС уплачивает организация- покупатель, которая в таком случае признается налоговым агентом. Налоговая база определяется как сумма дохода от реализации имущества с учетом НДС. Покупатели должны исчислить НДС расчетным методом, удержать его из выплачиваемых продавцу доходов и перечислить в бюджет (абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ). А как определить сумму НДС, если в договоре не указано, включает цена данный налог или нет? Ведь если считать, что НДС в стоимость недвижимости не включен, то покупатель фактически должен будет уплатить его из собственных средств, «накрутив» налог на цену, указанную в договоре.

Официальная позиция состоит в том, что рыночная стоимость объекта, определенная независимым оценщиком, уже включает в себя НДС, даже если это не оговорено особо. А значит, начислять налог сверх цены договора нет никаких оснований (письмо Минфина России от 13.10.2010 № 03-07-11/410). Дело в том, что за начальную цену госимущества принимается его рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной дея­тельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135-ФЗ). Положениями Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью, отражаемой в отчете оценщика, понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

В арбитражной практике есть решения, поддерживающие подход Минфина России. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 22.11.2010 № А33-4791/2010 решил, что рыночная стоимость объекта недвижимости, приобретенного компанией у местной администрации, включает в себя НДС. Определение рыночной стоимости имущества без включения в нее налога повлечет для покупателя неправомерное увеличение цены, предусмотренной договором купли-продажи.

Но часто суды приходят к выводу, что налоговый агент в такой ситуации должен перечислить продавцу всю сумму, прописанную в договоре, а НДС по ставке 18% начислить сверх договорной цены (см. постановления ФАС Центрального округа от 19.09.2011 № А62-6185/2010 и др.). Такую позицию заняли и арбитры ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 09.12.2011 № А27-2268/2011. Однако компания довела разбирательство до Президиума ВАС РФ. И, как оказалось, не зря.

Суды: налог не выделен, значит, его нет

Компания приобрела объект недвижимости, находившийся в собственности муниципалитета. В договоре купли-продажи стороны установили цену нежилого помещения равной рыночной стоимости объекта по отчету независимой экспертизы. Всю сумму по договору покупатель перечислил районному комитету управления имуществом. Но затем компания спохватилась, что не исполнила обязанности налогового агента по НДС. Организация рассчитала налог по ставке 18/118 от перечисленной суммы и направила продавцу письмо с требованием возвратить ошибочно перечисленные денежные средства.

Спорную сумму комитет не вернул, и компания обратилась в суд с иском о взыскании с продавца неосновательного обогащения в виде ошибочно перечисленной ему суммы НДС, процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков, которыми коммерсанты посчитали пени и штраф, начисленные инспекцией за несвоевременное перечисление налога в бюджет.

Однако суды трех инстанций отказали организации в удовлетворении заявленных требований. Арбитры указали, что в отчете оценщика не сказано, что рыночная стоимость недвижимости включает в себя также и сумму НДС. Компания не доказала обратного, а значит, ни о каком неосновательном обогащении местной казны речи идти не может. Суды решили: при возникновении спора о цене муниципального имущества нужно исходить из презумпции, что указанная в отчете об оценке стоимость не включает в себя НДС, если оценщик прямо не указал на это. Не согласившись с выводами судов, компания подала надзорную жалобу.

ВАС РФ: налог есть, даже если он не выделен

Тройка судей изучила арбитражную практику по вопросу и, выявив различные подходы к проблеме, передала дело в Президиум ВАС РФ.

Высшие арбитры истолковали положения Закона № 135-ФЗ иначе, чем нижестоящие суды. Они отметили, что в отношении спорной сделки по реализации муниципального имущества судам необходимо было учитывать и нормы ст. 161 НК РФ, где четко прописан порядок исчисления и уплаты НДС при реализации имущества, составляющего

муниципальную казну. Трактуя положения законодательства во взаимосвязи, судам следовало прийти к следующему выводу: если рыночная стоимость определяется для совершения сделки по отчуждению имущества и эта операция облагается НДС, нужно исходить из того, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог.

При данном подходе тот факт, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки определена оценщиком без учета НДС, должен следовать из отчета. Ответчик же не представил доказательств того, что рыночную стоимость продаваемого имущества оценщик определил без учета НДС. Компания-покупатель в сложившейся ситуации должна была учитывать, что подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя НДС, и именно из этого дохода следует удержать спорную сумму и перечислить ее в бюджет. А значит, ошибочно перечисленная организацией сумма НДС действительно является неосновательным обогащением продавца и подлежит возврату из муниципальной казны вместе с начисленными процентами за пользование чужими денежными средствами. В этой части высшие арбитры отменили все принятые по делу судебные акты и отправили дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Одновременно Президиум ВАС РФ отметил, что нарушение компанией налогового законодательства и просрочка уплаты НДС в бюджет в качестве налогового агента не связано с уклонением продавца от возврата неосновательно полученной суммы. И требовать с муниципалитета возмещения таких убытков организация не вправе.