Продажа недвижимости за наличные и ЕНВД — есть вещи несовместные

К видам деятельности, подлежащим обложению единым налогом на вмененный доход, глава 26.3 НК РФ относит розничную торговлю, то есть торговлю товарами за наличный расчет. На практике неоднозначность содержащегося в ст. 346.27 НК РФ понятия «розничная торговля» вызывает большое количество вопросов, один из которых: следует ли исчислять ЕНВД в отношении деятельности по продаже за наличный расчет недвижимого имущества ? Ответ на этот вопрос — в нашей статье.

Для решения вопроса о налогообложении деятельно­сти по продаже недвижимости необходимо четко пони­мать, что представляет собой розничная торговля для це­лей ЕНВД.

Статья 346.27 НК РФ определяет розничную торговлю как торговлю товарами и оказание услуг покупателям за наличный расчет, а также с использованием платежных карт. При этом не оговаривается, на основании каких до­говоров должна осуществляться продажа товаров.

Из-за нечеткости этой формулировки возникли опреде­ленные противоречия между налоговой службой и глав­ным финансовым ведомством, которые были благополуч­но (без ущерба для налогоплательщиков) разрешены с вы­ходом Письма Минфина России от 15.09.2005 № 03-11-02/37.

Кратко напомним суть проблемы. ФНС России, исходя из положений гражданского законодательства о рознич­ной торговле, определяла розничную торговлю для це­лей ЕНВД как реализацию товаров за наличные исключи­тельно в рамках договора розничной купли-продажи.

Минфин считает такой подход неверным и настаивает на том, что понятие «розничная купля-продажа», исполь­зуемое в ГК РФ, отличается от понятия «розничная торго­вля», используемого в НК РФ. Минфин определяет роз­ничную торговлю для целей ЕНВД как продажу товаров за наличный расчет не только физическим, но и юридиче­ским лицам.

В Письме от 15.09.2005 Минфин в очередной раз под­твердил свою позицию и, признавая противоречивость даваемых ранее разъяснений, разрешил налогоплатель­щикам не пересчитывать налоговые обязательства.

К сведению!

Письмо Минфина России от 15.09.2005 № 03-11-02137 доведено Письмом ФНС России от 21.09.2005 №ГИ-6-221785% до нижестоящих налоговых органов.

Таким образом, на основании Письма Минфина от 15.09.2005 в настоящее время для целей применения ЕНВД розничной торговлей правомерно признать продажу това­ров за наличный расчет не только физическим, но и юриди­ческим лицам, то есть независимо от вида договоров.

По нашему мнению, в таком виде это определение роз­ничной торговли для целей ЕНВД имеет один существен­ный недостаток. При буквальном его прочтении появляет­ся соблазн отнести к розничной торговле для целей ЕНВД и продажу недвижимости. Ведь недвижимое имущество для целей НК РФ признается товаром (ст. 38 НК РФ), а до­говор продажи недвижимости является одним из видов договора купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Представляется, что при трактовке понятия «розничная торговля»для целей ЕНВД следует говорить не просто об операциях продажи товаров, а о торговле товарами как о виде деятельности. Дело в том, что понятие «продажато­варов»более емкое, чем «торговлятоварами».

Торговля как вид предпринимательской деятельности предполагает перепродажу без видоизменения товаров, приобретенных продавцом для дальнейшей реализации, и согласно Общероссийскому классификатору видов эко­номической деятельности ОК 029-2001 (утв. Постановле­нием Госстандарта России от 06.11.2001 № 454-ст) подраз­деляется на оптовую и розничную.

Продажей же товаров можно, кроме того, назвать и реализацию собственной продукции (которая является одним из способов извлечения доходов от осуществле­ния деятельности в сфере производства готовой продук­ции), и продажу недвижимости.

Обращаем внимание, что в ст. 346.27 НК РФ, определя­ющей розничную торговлю для целей ЕНВД, говорится именно о торговле товарами за наличный расчет. В то время как купля-продажа недвижимого имущества отно­сится в соответствии с ОКВЭД не к торговле (разд. G), а к предпринимательской деятельности по операциям с не­движимым имуществом и арендой(разд. К, код 70).

Поэтому продажа недвижимого имущества за налич­ный расчет под ЕНВД не подпадает. Результаты от занятия этой деятельностью подлежат налогообложению в обще­установленном порядке.

Аналогичным образом решен вопрос о налогообложе­нии деятельности по продаже недвижимого имущества в Письме Минфина России от 12.08.2005 № 03-11-04/3/48. Однако, как это ни странно, ссылка на ОКВЭД присутству­ет в этом Письме в качестве не основного, а дополнитель­ного аргумента. Основной же аргумент Минфина состоит в том, что купля-продажа недвижимого имущества осу­ществляется на основании договоров продажи недвижи­мости, которые регламентированы параграфом 7 гла­вы 30 ГК РФ, а плательщиками ЕНВД по розничной торго­вле являются субъекты, осуществляющие торговлю на ос­нове договоров розничной купли-продажи (параграф 2 главы 30 ГК РФ). При этом Минфин слово в слово повто­ряет позицию ФНС России, которую он не разделял до вы­хода Письма от 12.08.2005 и на неправомерность которой прямо указал после его выхода (в Письме от 15.09.2005). Чем руководствовались чиновники Минфина в данной си­туации, остается загадкой. Но следует отметить, что сути проблемы налогообложения продажи недвижимости это не меняет.