1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1103

Земельный налог: платить или не платить?

Должен ли собственник здания платить земельный налог за участок, на котором оно построено? На этот вопрос ответили специалисты Минфина России в недавно опубликованном Письме от 18.10.2005 № 03-06-02-04/87.

Поводом для разъяснений стал запрос, поступивший от организации, которая приобрела в собственность здание, расположенное на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности.

Продавец, у которого было куплено здание, являлся арендатором этого участка. Между новым собственником здания (покупателем) и собственником земли договор аренды не заключался.

В то же время при переходе права собственности на здание или сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу новый собственник приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой здание мили сооружением и необходимой для его использования (ст. 35 Земельного кодекса РФ).

Закон РФ от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю» (далее — Закон оплате за землю) обязывает платить земельный налог собственников участков, землевладельцев и землепользователей и освобождает от этой обязанности арендаторов (ст. 1 Закона о плате за землю).

В результате у покупателя возник вопрос: должен ли он теперь платить земельный налог или ему как арендатору делать это не нужно?

Арендатор налог не платит

Отвечая на данный вопрос, специалисты Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России указали, что земельный налог платят собственники участков, землевладельцы и землепользователи. Что же касается арендаторов, то их обязанности исчерпываются внесением арендной платы.

Работники Минфина отметили также, что по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с правом собственности на нее передаются и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью. При этом в случае приобретения недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель будет пользоваться своей частью земельного участка на тех же условиях, на каких им раньше пользовался продавец здания (п. 3ст. 552 ГК РФ).

Поэтому покупатель здания, находящегося на арендованной земле, с момента регистрации своего права собственности приобретает и право аренды той части земельного участка, которую это здание занимает.

Причем право аренды переходит к покупателю недвижимости независимо оттого, оформил он в установленном порядке договор аренды с хозяином земельного участка или нет. В обоснование этой позиции специалисты Минфина ссылаются на мнение судей Высшего Арбитражного Суда РФ, которое отражено в Постановлении Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11.

Таким образом, поскольку покупатель здания становится арендатором части земельного участка, которую здание занимает, он не может признаваться плательщиком земельного налога.

Другое дело, если продавец пользовался участком, например, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В таком случае покупатель, получив в собственность здание, автоматически становится плательщиком земельного налога.

Разные города —разные законы

Оговоримся, однако, что Минфин России свою позицию сформулировал применительно только к тем муниципальным образованиям, на территории которых действует Закон оплате за землю.

Дело в том, что сейчас в различных российских городах и весях взимание земельного налога регулируется двумя разными документами.

В одних местностях до 1января 2006 года продолжает действовать Закон о плате за землю. Он распространяется на те муниципальные образования, которые не приняли нормативные правовые акты о введении на своей территории с 1 января 2005 года земельного налога в соответствии с главой 31 «Земельный налог» НК РФ (ст. 3 Федерального закона от 29.11.2004 № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ»).

Остальные муниципальные образования руководствуются положениями главы31 НК РФ, согласно которым земельный налог устанавливается в качестве местного налога. Он вводится в действие и прекращает взиматься в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Каждое муниципальное образование самостоятельно вводит этот налог на своей территории.

Таким образом, сейчас на территории одних муниципальных образований действуют положения Закона оплате за землю, а на территории других — главы 31 НК РФ.

Тем не менее мы полагаем, что минфиновские разъяснения вполне применимы и к тем территориям, где уже действует глава 31 НКРФ. Это вытекает из текста ст. 388 НК РФ, которая точно так же, как и ст. 1 Закона о плате за землю, признает плательщиками земельного налога организации и физических лиц, обладающих земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Те, у кого земля находится на праве аренды или безвозмездного срочного пользования, земельный налог платить не должны.