1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1345

Стоимость неотделимых улучшений должен возместить собственник имущества

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества должен возместить его собственник, даже если он не был арендодателем по договору, но арендатор проявил себя добросовестным владельцем (постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 № 2856/11).

Часть 2 ст. 623 ГК РФ гласит: если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, то после прекращения договора арендодатель обязан возместить арендатору стоимость таких улучшений, если иное не предусмотрено договором.

Но как быть, если после расторжения договора выяснилось, что арендодатель не являлся и не является собственником арендованного имущества, а значит, в силу ст. 608 ГК РФ не имел права сдавать его в аренду? Получается, что положение ч. 2 ст. 623 ГК РФ на него не распространяется. Действительный собственник в договорных отношениях с арендатором не состоял и, следовательно, не был арендодателем. Кто должен возместить арендатору затраты?

В подобной ситуации взыскать стоимость улучшений с того, кто сдал в аренду имущество, но не имел права этого делать, нельзя, а с того, кто не выступал в роли арендодателя, но считался собственником, — можно в соответствии со ст. 1102 и 1105 ГК РФ. Данные нормы регламентируют возможность взыскания неосновательного обогащения.

В статье 303 Гражданского кодекса РФ сказано, что в случае незаконного владения имуществом добросовестный владелец имеет право требовать возмещения стоимости произведенных улучшений, если они не могут быть отделены без повреждения имущества.

К рассматриваемой ситуации можно применить названную норму, ведь получение в аренду имущества от ненадлежащего арендатора влечет незаконное владение данным имуществом.

Таким образом, обязанность по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений возложена на собственника имущества независимо от того, кто по договору признается арендодателем. Высший арбитражный суд РФ еще раз подтвердил это.

Фабула дела

Два общества заключили договор аренды здания, которое находилось в состоянии, непригодном для эксплуатации (обвалился фундамент, сгнили перегородки, отсутствовали инженерные коммуникации, системы энергоснабжения, электросвязи, вентиляции, противопожарной безопасности и т.д.). В договор включили условие, предусматривающее в соответствии с ч. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений.

Впоследствии арендатор с письменного согласия арендодателя такие работы выполнил и стороны зафиксировали это в совместном акте. После этого в период действия договора в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о госрегистрации права собственности на арендованное здание, в соответствии с которой это право закреплялось за другой компанией.

По окончании действия договора арендатор возвратил здание его действительному собственнику по акту приема-передачи. В акте было указано, что здание отремонтировано за счет арендатора и в нем установлены системы отопления, энергоснабжения, канализации, водоснабжения, вентиляции, электросвязи, пожарная и охранная сигнализации. Собственник принял здание без замечаний, но возместить стоимость работ отказался. Арендатор обратился в суд.

Исковые требования

Требования о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений были предъявлены сразу к двум ответчикам — обществу, которое являлось арендатором здания по договору,

и компании- собственнику. В ходе рассмотрения дела истец заявил об отказе от своих требований к мнимому арендодателю, посчитав, что ответчиком по делу должна быть компания-собственник.

Судебное разбирательство

Арбитражный суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции оставил это решение без изменения. Суды констатировали получение компанией неотделимых улучшений и решили, что она обязана возместить их стоимость обществу-арендатору, несмотря на то, что договоры аренды с последним заключены в нарушение требований ст. 608 ГК РФ лицом, не являвшимся собственником имущества.

Тем не менее суд кассационной инстанции эти решения отменил и в удовлетворении иска отказал. Он обосновал это тем, что в силу п. 1 ст. 209 и ст. 608 Гражданского кодекса РФ право владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право сдачи имущества в аренду, принадлежит только собственнику. Арендные отношения между истцом и компанией отсутствовали, и последняя не давала согласия на выполнение неотделимых улучшений. Соответственно на собственника не может быть возложена обязанность возместить их стоимость.

Позиция ВАС РФ

Судьи ВАС РФ отметили, что ремонтные работы арендатор выполнил на основе действующего договора аренды до того, как в государственный реестр была внесена запись о регистрации права собственности на здание за компанией. Поэтому нет оснований полагать, что в действиях общества по приему здания в аренду и проведении работ по его улучшению есть злоупотребление правом.

Арендатор проявил себя как добросовестный владелец, фактически добровольно вернув недвижимость из незаконного владения собственнику — компании, с которой не состоял в договорных отношениях.

На основании абз. 3 ст. 303 Гражданского кодекса РФ компания-собственник обязана истцу как добросовестному владельцу компенсировать затраты, направленные на создание неотделимых улучшений.

С учетом изложенного Президиум ВАС РФ признал позицию суда кассационной инстанции ошибочной и отменил его постановление, оставив в силе решения судов первой и апелляционной инстанций.