1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 984

Мировые рынки жилья против нового финансового кризиса

От второй волны глобального экономического кризиса защищает ценовая стагнация на рынках жилья.


Согласно исследованию ценовой динамики в 50 странах по состоянию на конец I квартала 2011 г., проведенному международной консалтинговой компанией Knight Frank, цены на жилье в мире увеличились лишь на 1,8%.

И строим меньше, и цены не растут

Это самый медленный темп прироста после глобального экономического кризиса — с конца 2009 г. В России цены упали на 13,9%. В результате мы заняли предпоследнее место в рейтинге ценовой динамики, составленном по результатам исследования. Недалеко от нас США — 43-е место, хотя спад за океаном был намного меньше — всего 4,9%. И это при продолжающемся снижении нового строительства в обеих странах.

По сведениям агентства Bloomberg, в апреле американский рынок жилищного строительства просел на 10,6% — было введено в эксплуатацию 523 000 домов. Правда, в мае рынок подтянулся до 545 000 новых домов. Данные за июнь появятся в августе. Но, если судить по числу выданных в мае разрешений на строительство, возможен спад ввода новостроек на 1,1%. В годовом исчислении объем продажи на вторичном рынке жилья США уменьшился на 5%, в апреле — на 0,8%, несмотря на государственную поддержку рынка недвижимости.

В России, реализующей на­циональный приоритетный проект «Доступное жилье», в мае построено жилья на 7,7% меньше, чем год назад. В январе, по данным Росстата, против начального месяца прошлого года этот показатель составил –6,4%, феврале — –13,5%, марте — 13,5% по сравнению с мартом 2010 г., в апреле — –17,9%. В целом за январь — май построено 15,3 млн кв. м нового жилья. Это на 7,1% меньше, чем за аналогичный период предыдущего года.

Ввод нового жилья сокращается третий год подряд. Казалось бы, спад предложения должен вызвать ажиотажный спрос, но этого не произошло. Причина в падении покупательской способности населения.

Американцу проще, чем россиянину

Ситуацию быстро «просекли» российские банкиры. Они увидели, что чрезмерно большое число необеспеченных займов в США подорвало устойчивость кредитно-финансовой системы страны и потянуло за собой остальной мир. Затем внимательно присмотрелись к мотивам консервативного отношения в Европе к обеспечению займов. В итоге наши банкиры установили очень жесткие условия кредитования и не прогадали. И ипотечные кредиты по-прежнему недоступны россиянам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Тем не менее даже в таких условиях ответственность российского заемщика, закладывающего в обеспечение банковского кредита приобретаемое жилье, а зачастую и имеющееся в наличии, намного выше, чем у жителя США, заключающего договор об ипотеке.

Американец, не способный расплатиться за приобретение, идет в банк и выкладывает ключи от дома или квартиры. Кто бы ни принял связку — ответственный клерк или безответственный служащий, банк после этого не имеет претензий к заемщику-банкроту.

У нас не так. Заемщик, не способный осилить выплату займа, становится должником и превращается:

  • в объект «заботы» коллекторских агентств, созданных самими банками для принуждения к погашению долга; 
  • субъект судебных тяжб, как правило в пользу юридического, а не физического лица;
  • клиента непреклонных судебных приставов;
  • невыездного гражданина России.

Но все равно он обязан сам продать квартиру или дом, оплатив из семейного кошелька услуги риелтора и прочего услужливого люда, и рассчитаться с банком живыми деньгами, а не жилым залогом, указанным в кредитном договоре. Если и после этого не хватит денег, банк обратит взыскание долга на иное имущество заемщика. Такие подушки безопасности заграничным банкам не снятся, равно как и процентные ставки российских ипотечных кредитов. Руководство РФ регулярно слышит доклады банкиров об очередном смягчении условий ипотечного кредитования, а потенциальным заемщикам каждый раз становится жестче на такой перине. Лишь элитный сегмент рынка жилой недвижимости не заметил ни финансового кризиса, ни его последствий. И у нас, и в США. Хоть здесь мы сравнялись с убегающими Штатами.

В остальном мире всяк живет по-своему

Стабильность цен на жилье в Европе говорит о стагнации рынка по сравнению с прошлым годом, когда цены в среднем упали на 4,1% относительно I квартала 2009 г. Даже в экономически проблемных Греции и Португалии стоимость жилья за последний квартал выросла. Во Франции рост ВВП в I квартале 2011 г. побил рекорд пятилетней давности, зафиксированный до глобального кризиса. Это отразилось на зарплате французов, что потянуло вверх потребительские расходы и спрос на недвижимость. Таким образом, европейский рынок жилья отражает экономическое положение отдельно взятой страны и чутко реагирует на меры, предпринимаемые локально.

По информации, представленной «ЭЖ» аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости», даже в Азии прекратился рост цен на жилье. Если в начале прошлого года стоимость жилья на самом большом континенте увеличилась на 17,8%, то в январе — марте этого года — только на 8,4%. Вместе с тем азиатские страны прочно удерживают лидирующие позиции в рейтинге ценовой динамики жилья. Самые высокие показатели у Гонконга — 4,2%, Индии и Тайваня — 21,9 и 14,3% соответственно.

Очередной финансовый пузырь может надуться в другом полушарии. Либерализация экономики Кубы, по мнению одних аналитиков, способна разогнать цены на жилье сначала в этой стране, затем в ближайших. Далее — цепная реакция. Но, уверены другие, островной рынок настолько мал, что неспособен вызвать новую волну финансового кризиса. При этом все специалисты сходятся во мнении, что выравнивания общемировых ценовых трендов на рынках жилья не следует ожидать ранее 2013 г. Естественно, если мир не всколыхнут новые потрясения.


Комментарий

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru
Кажущееся оживление глобального мирового рынка жилой недвижимости не должно вводить в заблуждение. Рынок жилья в мире переживает глубокую рецессию. Минимальный рост цен удалось увидеть только благодаря некоторым странам Азиатско-Тихоокеанского региона, где сохраняются возможности надувания пузырей на отдельных рынках. Темпы роста цен в них перекрывают продолжающийся спад на таких огромных рынках, как США. 

Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills
Пузырь может надуться на Кубе, где серьезный дефицит жилья и 40% жилья — ветхое. Сейчас здесь нет рынка и понятия цены. Когда в Дубае посреди пустыни начали строить небоскребы, там тоже не было рыночных механизмов ценообразования. Застройщики оценивали объекты хаотично — и за 40 000 долл. за квадратный метр, и за 1000 долл. Когда иностранцам разрешат покупать недвижимость, на Кубе может повториться сценарий Дубая.

Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank
Спад цен в среднем по России объясняется смещением регионального спроса на рынки жилья Москвы и Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В то же время в других городах страны отмечается значительное превышение предложения над спросом, в результате чего продолжается спад цен на жилье.

Глобальный индекс цен на жилую недвижимость на 1 апреля 2011 г.

Рейтинг

Страна

Годовое
изменение, %

Полугодовое
изменение, %

Квартальное
изменение, %

Дата последних данных,
если нет за I кв. 2011 г.

1

Гонконг

24,2

14,1

9,3

2

Индия

21,9

14,1

6,8

IV кв. 2010 г.

3

Тайвань

14,3

6,9

0,8

4

Израиль

12,1

5,3

1,1

5

Сингапур

10,5

3,5

1,7

6

Франция

8,7

1,7

0,3

7

Польша

8,5

0,2

–1,4

8

Китай*

8,4

6,8

0,4

9

Норвегия

8,2

4,9

5,0

10

Малайзия

6,4

1,4

–0,8

11

Бельгия

5,9

5,6

3,0

IV кв. 2010 г.

12

Швейцария

5,1

3,3

1,3

13

Латвия

5,1

–2,1

–1,3

14

Индонезия

4,5

2,9

2,2

15

Словения

4,3

6,1

4,5

16

Дания

4,1

–1,1

–0,2

IV кв. 2010 г.

17

Канада

4,1

0,7

1,0

18

Финляндия

3,9

1,3

1,0

19

Турция

3,5

2,8

1,8

20

Исландия

3,4

2,1

0,7

21

Колумбия

3,3

5,4

1,0

IV кв. 2010 г.

22

Джерси, остров

2,9

–1,6

–2,5

23

Люксембург

2,6

0,1

0,0

IV кв. 2010 г.

24

Австрия

2,4

2,9

2,2

25

Эстония

2,1

2,7

–0,4

26

Швеция

2,1

–0,7

–1,1

27

Германия

1,3

–0,1

–0,3

28

Австралия

–0,2

–0,9

–1,7

29

Великобритания

–0,2

–0,5

1,0

30

ЮАР

–1,3

1,9

1,5

31

Италия

–1,4

–0,6

–0,3

IV кв. 2010 г.

32

Португалия

–1,8

1,0

1,8

33

Новая Зеландия

–1,8

0,6

0,3

34

Мальта

–2,0

–2,5

-4,1

IV кв. 2010 г.

35

Словакия

–2,5

–3,1

–0,5

36

Голландия

–2,6

–2,2

–1,7

37

Венгрия

–2,7

–4,5

–1,9

IV кв. 2010 г.

38

Чехия

–3,5

–2,6

–1,8

39

Япония

–3,6

–1,6

–0,8

III кв. 2010 г.

40

Хорватия

–3,8

–1,0

–0,1

IV кв. 2010 г.

41

Литва

–4,0

–0,2

3,9

IV кв. 2010 г.

42

Испания

–4,6

–2,8

–2,5

43

США

–4,9

–3,7

–1,9

44

Болгария

–5,6

–3,8

–2,3

45

Греция

–5,7

–0,4

0,3

46

Украина

–7,5

–1,6

0,0

III кв. 2010 г.

47

Дубай, ОАЭ

–8,2

2,1

0,6

48

Ирландия

–11,9

–6,9

–4,5

49

Россия

–13,9

–13,6

–13,7

50

Кипр**

N/A

–4,4

–2,4

IV кв. 2010 г.

 * По показателям рынков Пекина и Шанхая.
** Кипр был включен в рейтинг в IV кв. 2009 г.
Источник: Knight Frank Residential Research